豫房估協(xié)〔2021〕35號

各單位會員、個人會員：

   為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平，解決住宅估價中存在的疑難問題，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等有關(guān)法律、法規(guī)，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之八——住宅估價中應(yīng)注意的問題》，現(xiàn)予發(fā)布。自2022年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價活動中使用。住宅估價中本指引未涉及的遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之八——住宅估價中應(yīng)注意的問題

2021年12月30日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之八

——住宅估價中應(yīng)注意的問題

住宅是房地產(chǎn)估價中最常見的估價對象，隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系的逐步完善，住宅估價實務(wù)中存在的一些問題亟待改進。為提高住宅估價質(zhì)量，降低估價技術(shù)風(fēng)險，特制定本指引。

一、住宅估價方法選取及其運用

住宅估價宜選用比較法和收益法，樓面地價、利潤率等難以確定的情況下不宜選用成本法。受市場客觀條件限制選用成本法的，應(yīng)根據(jù)具體情況慎重選取利潤率。

（一）比較法運用中應(yīng)注意的問題

1. 可比實例應(yīng)當(dāng)滿足真實、價格內(nèi)涵清晰、基本狀況完整的需求。

2. 交易情況修正及樓層差價、規(guī)模調(diào)整等與市場價格密切相關(guān)的調(diào)整系數(shù)宜從房地產(chǎn)市場資料中分析取得；房屋使用年限或新舊程度因素調(diào)整系數(shù)，宜根據(jù)房屋使用年限與房地產(chǎn)價格的變化關(guān)系，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型并經(jīng)市場數(shù)據(jù)檢驗確定，或根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析取得。

（二）收益法運用中應(yīng)注意的問題

1. 具體估價方法選取

因預(yù)測住宅未來凈收益存在較多不確定因素，且住宅收益水平不能客觀反映其權(quán)益上的差異，同時，收益期結(jié)束建筑物價值折現(xiàn)不能體現(xiàn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后因自動續(xù)期而享有的權(quán)益價值。不宜選用全剩余壽命模式，宜選取持有加轉(zhuǎn)售模式。

2. 持有期內(nèi)年凈收益測算

應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前租金水平預(yù)測未來持有期內(nèi)租金變化趨勢，并關(guān)注租金內(nèi)涵，依據(jù)租金內(nèi)涵確定運營費用項目。

3. 期末轉(zhuǎn)售價格測算

不應(yīng)將其他估價方法測算結(jié)果作為確定期末轉(zhuǎn)售價格的依據(jù)，宜根據(jù)預(yù)測的估價對象價格變化趨勢或者同類房地產(chǎn)價格變化趨勢結(jié)合估價對象使用年限的變化確定期末轉(zhuǎn)售價格。在資本化率難以準(zhǔn)確確定的情況下，慎用直接資本化法求取期末轉(zhuǎn)售價格。

二、設(shè)立居住權(quán)的住宅估價

（一）考慮居住權(quán)影響的估價可采用以下兩種技術(shù)路線

1. 基于現(xiàn)時未設(shè)立居住權(quán)下價值調(diào)整思路

設(shè)立居住權(quán)住宅價格＝假設(shè)未設(shè)立居住權(quán)下的價格－居住權(quán)剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失折現(xiàn)值之和

確定居住權(quán)剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失，還應(yīng)當(dāng)考慮約定居住權(quán)年有償使用金額及住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費用的負擔(dān)情況。

2. 基于居住權(quán)期限屆滿房地產(chǎn)價值折現(xiàn)思路

設(shè)立居住權(quán)住宅價格＝居住權(quán)剩余期限內(nèi)約定居住權(quán)年有償使用凈收益折現(xiàn)值之和＋居住權(quán)期限屆滿時房地產(chǎn)價值的折現(xiàn)值

確定居住權(quán)剩余期限內(nèi)約定居住權(quán)年有償使用凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定居住權(quán)年有償使用金額，并考慮住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費用的負擔(dān)情況確定。無償設(shè)立居住權(quán)的，約定居住權(quán)年有償使用金額為零。未約定居住權(quán)期限的，宜根據(jù)居住權(quán)人年齡、健康狀況等參照保險行業(yè)制定的“經(jīng)驗生命表”綜合確定，對剩余居住權(quán)期限確定中存在的不確定性及對估價產(chǎn)生的影響應(yīng)予以說明。

（二）不同估價目的下居住權(quán)影響的處理

1. 住宅轉(zhuǎn)讓、抵押、涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價，應(yīng)充分考慮居住權(quán)的影響，并在估價報告中詳細披露居住權(quán)情況。

住宅抵押估價，應(yīng)當(dāng)在分析房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及風(fēng)險提示中給予客觀、充分的披露和說明。

涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價，應(yīng)當(dāng)評估設(shè)立居住權(quán)下的價格（值），但除人民法院書面說明不考慮居住權(quán)之外。同時，應(yīng)對居住權(quán)剩余期限內(nèi)凈收益變化或居住權(quán)期限屆滿住宅價格存在的不確定性予以說明提示。

2. 房屋征收估價，應(yīng)與征收人充分溝通，建議不考慮居住權(quán)影響，由房屋所有權(quán)人處理原居住權(quán)問題，但應(yīng)在報告中說明居住權(quán)設(shè)立情況。