關(guān)于發(fā)布《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》應(yīng)用有關(guān)說明的通知

（北估秘[2021]001號）

各會員機構(gòu)：

為規(guī)范企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估工作，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合北京市收儲評估實際情況，對《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號）成本逼近法中土地取得費，選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個（含）以上經(jīng)審定后的土地一級開發(fā)項目的成本數(shù)據(jù)的應(yīng)用，做了進一步《說明》。

 附件：關(guān)于《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》應(yīng)用的有關(guān)說明

                北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會

二〇二一年一月十四日

關(guān)于《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》應(yīng)用的有關(guān)說明

為規(guī)范企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估工作，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合北京市收儲評估實際情況，現(xiàn)將《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號）成本逼近法中土地取得費，選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個（含）以上經(jīng)審定后的土地一級開發(fā)項目的成本數(shù)據(jù)的應(yīng)用，進一步說明如下：

一、成本數(shù)據(jù)選擇

1、可優(yōu)先選擇經(jīng)審定的三年之內(nèi)正常開發(fā)的土地一級開發(fā)項目成本數(shù)據(jù)。

2、同區(qū)域或類似區(qū)域原則。在供需圈的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇同一行政區(qū)內(nèi)三個（含）以上經(jīng)審定后的土地一級開發(fā)項目案例，若無法滿足，可適當(dāng)擴大到相鄰行政區(qū)內(nèi)選擇，也可在同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、多點、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）進行選擇。

3、同用途基準(zhǔn)地價級別優(yōu)先原則。滿足上述選擇原則的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇同用途基準(zhǔn)地價級別內(nèi)的項目。

4、成本數(shù)據(jù)為項目名稱、項目位置、項目土地面積（集體土地面積、國有土地面積）、征地費用、拆遷費用、實物還建（占地面積、建筑規(guī)模、房屋用途）、審定日期等其他可能影響價格的特殊約定事項。

二、征地費用調(diào)整

土地一級開發(fā)項目中有實物還建的，應(yīng)進行價值評估，評估值應(yīng)納入項目的征地費用中。

還建物業(yè)價值評估時點為項目成本審定時點，評估方法宜采用成本法，其中土地取得成本采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

三、項目土地面積確定

項目土地面積為一級開發(fā)項目的總用地面積，可依據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理）確定，不含代拆面積。

四、項目成本審定時點確定

項目成本審定時點為項目最近一次成本預(yù)審會時間。

五、估價期日修正

將一級開發(fā)項目審定日期的價格修正到估價期日的價格。估價期日修正系數(shù)建議參考北京市地價動態(tài)監(jiān)測成果公布的地價指數(shù)、地價增長率，并結(jié)合項目所在區(qū)域市場情況確定。

六、因素修正

區(qū)域因素、個別因素結(jié)合項目的具體情況確定。

七、其他

本說明自2021年1月13日實施，有效期與《北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號）一致。本說明由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負責(zé)解釋。