《土地估價(jià)參數(shù)調(diào)查測(cè)算指引》參數(shù)解讀

作者：蘭依玲

2023年12月15日，土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)發(fā)布及實(shí)施了《土地估價(jià)參數(shù)調(diào)查測(cè)算指引》，該指引為團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，T/CREVA，等級(jí)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T（城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等）,以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)TD/T。

行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布該指引旨在完善土地估價(jià)技術(shù)體系，規(guī)范土地估價(jià)技術(shù)過(guò)程，保障科學(xué)、客觀、合理確定土地估價(jià)參數(shù)，提升土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

該指引針對(duì)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中未詳細(xì)明確的期日修正、增值收益率、還原率、利潤(rùn)率、交易情況修正、土地權(quán)限限制等參數(shù)及混合用地評(píng)估與價(jià)格分離等方向進(jìn)行了技術(shù)路線闡述。

以下為針對(duì)不同參數(shù)的解讀，歡迎指正！

一、期日修正

該指引指出，若估價(jià)對(duì)象在動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系覆蓋范圍內(nèi)時(shí)，宜首選地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測(cè)成果作為修正系數(shù)依據(jù)，但未經(jīng)論證，不宜將表征城市整體狀況的監(jiān)測(cè)指標(biāo)直接應(yīng)用于待估對(duì)象所在的均質(zhì)區(qū)域。即以往的利用中國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)直接所得到的城市監(jiān)測(cè)指標(biāo)需經(jīng)過(guò)一定的論證，才可直接使用或進(jìn)行調(diào)整使用。且該地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)表征距離估價(jià)對(duì)象設(shè)定日期不超過(guò)1年。若超過(guò)1年，則選用土地市場(chǎng)交易案例測(cè)算、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例測(cè)算以及宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。

二、土地增值收益率    

該指引指出，比較實(shí)例滿足評(píng)估所需情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評(píng)估土地增值收益率。

選擇可比實(shí)例可放寬至5年，但可比實(shí)例個(gè)數(shù)需滿足3個(gè)及以上。當(dāng)測(cè)算出綜合收益率情況下，可調(diào)整1%-2%來(lái)得到土地還原率。雖然實(shí)踐中，通常利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法進(jìn)行測(cè)算還原率，但隨著LPR變動(dòng)，房地產(chǎn)投資收益率變小等數(shù)據(jù)變動(dòng)，利用房地產(chǎn)交易實(shí)例的交易價(jià)格和房地產(chǎn)純收益進(jìn)行測(cè)算，求取綜合還原率，再進(jìn)行調(diào)整，也可為佐證還原率取值合理性的有效方法之一。

三、利潤(rùn)率

該指引指出，一般商業(yè)、住宅用地利用率高于工業(yè)用地利潤(rùn)率，即在設(shè)定利潤(rùn)率時(shí)，根據(jù)不同土地用途需進(jìn)行變更。且不同開發(fā)年限，該利潤(rùn)率也不同，一般開發(fā)年限設(shè)定在3年以內(nèi)（與4號(hào)文一致）。

四、土地權(quán)利限制修正

該指引指出占有權(quán)能受限、使用權(quán)能受限、收益權(quán)能受限、流轉(zhuǎn)權(quán)能受限等類型，建議使用的方法相對(duì)于較為主觀，經(jīng)驗(yàn)判斷法、特爾菲法或收益比率法等。雖具體限制條件指數(shù)較難確定，但在實(shí)操中，遇到對(duì)應(yīng)類型，需進(jìn)行一定減價(jià)處理。

五、混合用地估價(jià)相關(guān)參數(shù)

該指引指出，若運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，先將可比實(shí)例修正至混合用地各內(nèi)涵條件，再根據(jù)不同用途地價(jià)比例分離后進(jìn)行比較，并且增加用途影響修正和權(quán)利限制修正兩個(gè)特殊修正因子。若選用公示地價(jià)系數(shù)修正法，在修正過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照修正體系測(cè)算，在最終確定地價(jià)時(shí)，進(jìn)行混合用地相互影響的修正處理，參數(shù)可參照市場(chǎng)比較法的設(shè)定。若運(yùn)用剩余法進(jìn)行測(cè)算，如相關(guān)成本及配套可分割，則直接分割測(cè)算，如果較難分割，則測(cè)算混合用地綜合地價(jià)后進(jìn)行拆分，該指引給出了該拆分可參照市場(chǎng)比較法或公示地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比例拆分。    

對(duì)于優(yōu)惠政策、限地價(jià)競(jìng)配建的土地測(cè)算時(shí)，需還原至完整地價(jià)后進(jìn)行測(cè)算。

該指引還針對(duì)溢價(jià)案例進(jìn)行溢價(jià)分配率測(cè)算，根據(jù)4號(hào)文，出讓土地估價(jià)原則上不采用 競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例，但近年一級(jí)市場(chǎng)成交較為多土地均產(chǎn)生較高溢價(jià)，為此可進(jìn)行溢價(jià)分配來(lái)確定可比實(shí)例對(duì)應(yīng)用途地價(jià)。該熱度系數(shù)可用近一年來(lái)各用途地價(jià)增長(zhǎng)率進(jìn)行代替。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》.2014年12月

[2]中華人民共和國(guó)自然資源部劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)自然資辦[2019]922號(hào).2019年5月

[3]中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范國(guó)資廳發(fā)[2018]4號(hào).2018年3月    

感謝作者！