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    • 上海市租賃住房租金評(píng)估指引(試行)

    發(fā)布時(shí)間：2022-06-10 14:59

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    上海市租賃住房租金評(píng)估指引(試行)

    第一條 為了配合本市相關(guān)單位制定和調(diào)整保障性租賃住房租金,建立健全租金監(jiān)測(cè)機(jī)制,規(guī)范租賃住房租金評(píng)估活動(dòng),根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》《上海市人民政府關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》,以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),制定本指引。
    第二條 本指引適用于對(duì)本市保障性租賃住房租金初次定價(jià)和調(diào)價(jià)時(shí)涉及的市場(chǎng)租金評(píng)估與成本租金測(cè)算分析的活動(dòng),以及房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì)相關(guān)評(píng)估報(bào)告的鑒定活動(dòng)。其他類型租賃住房租金評(píng)估活動(dòng),可以參考本指引。
    第三條 租賃住房主管部門、出租人委托經(jīng)本市備案的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租金評(píng)估,并出具評(píng)估委托書,明確估價(jià)對(duì)象及其范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型,提供或協(xié)助獲取評(píng)估所需資料。
    第四條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展租賃住房租金評(píng)估工作,按照評(píng)估委托書的要求,向估價(jià)委托人提供評(píng)估報(bào)告。評(píng)估時(shí)應(yīng)遵守《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及本指引的相關(guān)規(guī)定。
    第五條 租賃住房租金評(píng)估所需的資料如下。
    (一)租賃住房權(quán)屬或合法來(lái)源資料,包括但不限于國(guó)
    有土地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))權(quán)證、房屋所有權(quán)證、住宅交付使用許可證、取得房地產(chǎn)的購(gòu)入合同或租賃合同等。
    (二)租賃住房所在小區(qū)平面圖、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告、房屋分間(床位)明細(xì)清單、房型圖冊(cè)、裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備的說(shuō)明等。
    (三)出租的租賃合同文本或擬設(shè)定的租賃條件。
    (四)項(xiàng)目成本資料,包括但不限于土地取得成本、建設(shè)(或改建)成本、運(yùn)營(yíng)成本等。
    第六條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象與選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘,將獲取的評(píng)估資料與現(xiàn)狀情況進(jìn)行對(duì)照,做好記錄,并拍攝外部、內(nèi)部以及周圍環(huán)境的照片或影像資料。評(píng)估委托人應(yīng)配合和保證實(shí)地查勘工作的順利開(kāi)展。實(shí)地查勘中發(fā)現(xiàn)的特殊情況應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中予以披露。
    第七條 保障性租賃住房租金評(píng)估目的宜表述為:為相關(guān)單位確定(或調(diào)整)保障性租賃住房租金,評(píng)估同地段同品質(zhì)租賃住房的市場(chǎng)租金。其他類型租賃住房的評(píng)估目的根據(jù)實(shí)際情況確定。
    第八條 租賃住房租金評(píng)估的財(cái)產(chǎn)范圍包括房屋及相應(yīng)土地使用權(quán)、裝飾裝修以及家具家電、設(shè)施設(shè)備等。
    第九條 租賃住房租金評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)評(píng)估委托書的約定確定。
    第十條 租賃住房市場(chǎng)租金是指與租賃住房項(xiàng)目同地段
    同品質(zhì)的出租住房于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的正常租賃價(jià)格。
    (一)同地段是指按照就近原則,與估價(jià)對(duì)象的配套設(shè)施、居住環(huán)境、地段等級(jí)相同的區(qū)域,一般宜為與估價(jià)對(duì)象位于同一住宅板塊或同一街鎮(zhèn)。
    (二)同品質(zhì)是指服務(wù)和物業(yè)管理、配套設(shè)施,以及房屋的建筑結(jié)構(gòu)、戶型、面積、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備相同或相近的租賃住房。
    第十一條 租賃住房成本租金是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用
    攤銷與運(yùn)營(yíng)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)計(jì)算的租賃價(jià)格。
    第十二條 市場(chǎng)租金的影響因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和其他因素。評(píng)估時(shí)應(yīng)特別關(guān)注與住房租金相關(guān)的租賃合同條款和限制條件、費(fèi)用與稅金承擔(dān)義務(wù)等。成本租金的影響因素主要是投入的成本費(fèi)用,包括土地成本、房屋與裝飾裝修設(shè)施設(shè)備成本,以及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。
    第十三條 一般采用比較法評(píng)估租賃住房市場(chǎng)租金,根據(jù)需要可采用成本法對(duì)租賃住房成本租金進(jìn)行測(cè)算分析。
    第十四條 比較法運(yùn)用的相關(guān)事項(xiàng)。
    (一)關(guān)于可比實(shí)例的選擇
    搜集同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金交易實(shí)例,在交易實(shí)例中按照鄰近原則選擇不少于3個(gè)與估價(jià)對(duì)象同品質(zhì)的租賃住房項(xiàng)目的租賃實(shí)例作為可比實(shí)例。
    交易實(shí)例包括普通住房、服務(wù)式公寓、人才公寓和員工宿舍等,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況,在同類租賃住房中選取實(shí)例;如果不同戶型和面積住房的租金差異較大,可以針對(duì)不同戶型選取可比實(shí)例。
    當(dāng)同一住宅板塊或同一街鎮(zhèn)的可比項(xiàng)目數(shù)量不足3個(gè)時(shí), 可適當(dāng)擴(kuò)大范圍。
    (二)關(guān)于比較基礎(chǔ)的建立
    估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的租金內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)一致,或可調(diào)整為 一致,包括物業(yè)管理費(fèi)、水電燃?xì)獾荣M(fèi)用的承擔(dān),以及是否 含增值稅及附加等。
    對(duì)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例應(yīng)統(tǒng)一租金的計(jì)價(jià)單位,包括時(shí)
    間、戶型、面積,一般按月以面積或套計(jì)價(jià)。
    對(duì)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例應(yīng)統(tǒng)一租金的支付方式,包括租 金的支付周期、支付時(shí)間。
    (三)關(guān)于因素調(diào)整
    區(qū)位因素調(diào)整主要考慮所在區(qū)域的公共交通、商服設(shè)施、
    公建配套、居住環(huán)境等,以及房屋的樓層、朝向。
    實(shí)物因素調(diào)整主要考慮小區(qū)環(huán)境、公共配套設(shè)施、服務(wù) 與物業(yè)管理、建筑結(jié)構(gòu)、戶型、面積、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、 建造年代或改建時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)狀況、節(jié)能環(huán)保等。
    其他因素調(diào)整主要考慮影響租金水平的租約條件,包括 調(diào)租規(guī)則、租賃期限、使用限制、續(xù)租條件等。
    上述因素分別對(duì)可比實(shí)例的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%,共同對(duì)可比實(shí)例的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%.其中對(duì)于裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備以及服務(wù)等因素調(diào)整時(shí),宜按同類租賃住房的普通標(biāo)準(zhǔn)予以考慮。
    需進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的,宜以同地段租賃住房的市場(chǎng)租 金變化情況結(jié)合相關(guān)政策規(guī)定綜合確定。
    第十五條 成本法運(yùn)用的主要事項(xiàng)。
    (一)成本法的基本公式為:
    房屋年租金=土地成本攤銷+房屋建設(shè)成本攤銷+裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷+運(yùn)營(yíng)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)

    其中,各項(xiàng)成本攤銷額的計(jì)算公式如下:

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    (二)當(dāng)采用房屋租賃方式取得租賃住房經(jīng)營(yíng)權(quán)的,成 本法評(píng)估公式為:

    房屋年租金=收房年租金+房屋改建成本攤銷+新增裝飾 裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷+運(yùn)營(yíng)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)
    (三)主要內(nèi)容及取值
    (1)土地成本攤銷: 采用出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為實(shí)際支付的土地成本在剩余土地使用年期內(nèi) 計(jì)算的攤銷額,其中劃撥方式的剩余土地使用年期取法定最 高年期。采用租賃方式取得土地使用權(quán)的,土地成本攤銷為 土地年租金。
    (2)房屋建設(shè)成本或改建成本攤銷: 房屋的實(shí)際建設(shè)成 本或改建成本在房屋耐用年限內(nèi)計(jì)算的年攤銷額。建設(shè)成本 包括地上地下建筑工程費(fèi)、紅線內(nèi)配套工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)期的投資利息等。
    (3)裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷: 裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備投 入成本在一定年期內(nèi)(一般以10年為宜)計(jì)算的年攤銷額。一般不宜超過(guò)同類租賃住房普通標(biāo)準(zhǔn)的成本。
    (4)運(yùn)營(yíng)費(fèi): 包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和 服務(wù)費(fèi)等。
    (5)相關(guān)稅費(fèi): 包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、租賃稅 費(fèi)(增值稅及附加).
    (6)報(bào)酬率: 根據(jù)同類項(xiàng)目的收益率、銀行貸款利率等 指標(biāo)合理確定。
    (7)增長(zhǎng)率: 根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)近三年的CPI平均水平確定, 結(jié)合項(xiàng)目情況可在±10%內(nèi)浮動(dòng)。
    上述成本項(xiàng)目中無(wú)法取得實(shí)際成本的按市場(chǎng)水平測(cè)算, 其中土地成本可按價(jià)值時(shí)點(diǎn)登記或批準(zhǔn)用途的正常地價(jià)及 取得稅費(fèi)確定,地價(jià)采用比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估 確定;房屋建設(shè)或改建成本、裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備費(fèi)用可根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格評(píng)估確定。
    第十六條 評(píng)估位于同一小區(qū)或樓棟的多套租賃住房市 場(chǎng)租金時(shí),可以選取某一套代表性房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋,采用 比較法評(píng)估其市場(chǎng)租金后,通過(guò)差異調(diào)整求取其他各套房屋 的市場(chǎng)租金。平均租金采用評(píng)估范圍內(nèi)的住房總租金除以住 房總建筑面積求得。
    第十七條 市場(chǎng)租金的評(píng)估結(jié)果為項(xiàng)目平均租金和每套 住房月租金。成本租金的測(cè)算結(jié)果為項(xiàng)目平均租金。項(xiàng)目平 均租金的計(jì)價(jià)單位為: 元/平方米。月,每套住房月租金的計(jì) 價(jià)單位為: 元/套。月。數(shù)值均保留小數(shù)點(diǎn)后一位。
    第十八條 租賃住房市場(chǎng)租金評(píng)估應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范》的要求撰寫和提交評(píng)估報(bào)告(含技術(shù)報(bào)告).報(bào)告中需 說(shuō)明租賃住房的來(lái)源、租賃合同條款和限制條件、房屋的建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)裝修與設(shè)施設(shè)備等情況,并附能反映裝飾裝修 和設(shè)施設(shè)備等狀況的照片。
    需要測(cè)算分析成本租金的,另行出具成本租金測(cè)算報(bào)告。
    第十九條 租賃住房租金評(píng)估報(bào)告使用期限自出具報(bào)告
    之日起不超過(guò)一年,超過(guò)一年的需重新評(píng)估。
    第二十條 本指引由上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
    第二十一條 本指引自發(fā)布之日起施行


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