花開(kāi)麗園 估價(jià)師平臺(tái)
文/賈暢
軍隊(duì)房地產(chǎn)是指依法由軍隊(duì)使用管理的土地及其地上地下用于營(yíng)房保障的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施設(shè)備,以及其他附著物。軍隊(duì)房地產(chǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)的組成部分,對(duì)軍隊(duì)房地產(chǎn)的估價(jià),既要依據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)、制度,又要遵從軍隊(duì)房地產(chǎn)管理要求。軍隊(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬歸中央軍委,其土地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物以及其他附著物的所有權(quán),由總后勤部(自2016年1月名稱(chēng)改為:軍委后勤保障部)代表行使。軍隊(duì)房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)工作由各級(jí)后勤(聯(lián)勤)機(jī)關(guān)部門(mén)歸口管理。軍隊(duì)房地產(chǎn)按其用途分別由有關(guān)單位和業(yè)務(wù)部門(mén)具體負(fù)責(zé)使用和管護(hù)。經(jīng)中央軍委主席習(xí)近平批準(zhǔn),從2015年6月至2016年1月,在全軍開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)資源管理專(zhuān)項(xiàng)整治,集中糾治計(jì)劃外工程、“三超”項(xiàng)目、擅自建設(shè)樓堂館所和辦公用房超面積、軍用土地糾紛、擅自處置房地產(chǎn)、違規(guī)租賃房地產(chǎn)等6類(lèi)突出問(wèn)題,推動(dòng)基建營(yíng)房事業(yè)健康有序發(fā)展。專(zhuān)項(xiàng)整治結(jié)束之后,總部將深化固化經(jīng)驗(yàn)做法,研究出臺(tái)加強(qiáng)全軍工程建設(shè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)資源管理的若干規(guī)定,推動(dòng)有關(guān)條例和規(guī)章制度的完善配套,在組織領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目審批、計(jì)劃管理、招標(biāo)競(jìng)價(jià)、建管模式、監(jiān)督問(wèn)效等方面,建立系統(tǒng)完備的長(zhǎng)效機(jī)制。從2016年開(kāi)始,總部每年進(jìn)行重點(diǎn)督查,推動(dòng)軍隊(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)資源管理走上正規(guī)化、法治化、制度化軌道。隨著軍隊(duì)房地產(chǎn)管理的逐步正規(guī)化、法制化及制度化,軍隊(duì)房地產(chǎn)評(píng)估也必須在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上、按照國(guó)家及軍隊(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?!钡胤郊败婈?duì)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目均需遵循的法律、法規(guī)有:1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(主席令第六十二號(hào))作為我國(guó)房地產(chǎn)的組成部分,根據(jù)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理要求,軍隊(duì)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目尚需依據(jù)的法律文件:1、《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》(〔2000〕軍字第26號(hào))2、《國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)[2007]29號(hào))3、《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃管理辦法》4、《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》5、《關(guān)于從嚴(yán)規(guī)范軍用土地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》6、《中華人民共和國(guó)軍事設(shè)施保護(hù)法》三、 軍隊(duì)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目類(lèi)型(一) 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部《關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)[2007]29號(hào))文件規(guī)定,除整宗空余土地、部隊(duì)部署調(diào)整搬遷后空出土地、軍隊(duì)售房區(qū)土地、獨(dú)立坐落干休所土地,以及地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地外,其它軍隊(duì)空余土地原則上不得轉(zhuǎn)讓。2014年,總后勤部發(fā)布《關(guān)于從嚴(yán)規(guī)范軍用土地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,通知提出,要嚴(yán)控土地轉(zhuǎn)讓??偤笄诓恳蟪U蠎?zhàn)備訓(xùn)練、新組擴(kuò)編部隊(duì)建設(shè)、干休所改造以及地方政府規(guī)劃占用等涉及的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目外,其他以籌措經(jīng)費(fèi)為目的的項(xiàng)目一律停止,因此,目前經(jīng)營(yíng)性土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已停止。根據(jù)上述規(guī)定,結(jié)合實(shí)際評(píng)估中遇到的情況,軍隊(duì)土地轉(zhuǎn)讓按照土地的未來(lái)開(kāi)發(fā)利用形式可分為經(jīng)營(yíng)性及公益性項(xiàng)目?jī)深?lèi)。因目前經(jīng)營(yíng)性土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已經(jīng)停止,目前該類(lèi)項(xiàng)目均為追溯性評(píng)估,解決原土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中用途、容積率等土地使用條件變動(dòng)而產(chǎn)生的問(wèn)題,追繳土地價(jià)款差額;或者復(fù)核原土地轉(zhuǎn)讓報(bào)告。以及地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地涉及的土地價(jià)格評(píng)估。即土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估類(lèi)型一為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格追溯性評(píng)估;類(lèi)型二為地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地,即公益性項(xiàng)目涉及的土地價(jià)格評(píng)估。(二) 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估根據(jù)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃范圍主要包括現(xiàn)有空余營(yíng)房、場(chǎng)地及附屬設(shè)施設(shè)備。嚴(yán)格管控租賃范圍,停止各級(jí)機(jī)關(guān)軍事行政區(qū)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目,停止軍以下作戰(zhàn)部隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目,嚴(yán)禁出租新建、擴(kuò)建、翻建房屋,嚴(yán)禁出租未按規(guī)定納入集中儲(chǔ)備的空余房地產(chǎn),防止和糾正亂鋪攤子、亂上項(xiàng)目、擅自擴(kuò)張租賃規(guī)模范圍等行為。出租的軍隊(duì)空余房地產(chǎn)主要用于辦公、商業(yè)、餐飲以及科研、文化、福利等事業(yè)。其中,整坐落空余房地產(chǎn)也可以用于企業(yè)生產(chǎn)、教學(xué)、倉(cāng)儲(chǔ)、種植養(yǎng)殖等項(xiàng)目。租期一律不得超過(guò)5年,采取公開(kāi)招租、公平競(jìng)價(jià)、公示結(jié)果的方式,確保招租程序陽(yáng)光透明。根據(jù)上述規(guī)定可見(jiàn),軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的租賃價(jià)格評(píng)估,需注意評(píng)估對(duì)象是否符合軍隊(duì)房地產(chǎn)出租要求。(一)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格追溯性評(píng)估目前經(jīng)營(yíng)性土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已停止,該類(lèi)型項(xiàng)目主要為追溯性評(píng)估,以追繳土地價(jià)款或復(fù)核原項(xiàng)目合理性。根據(jù)《國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)[2007]29號(hào))規(guī)定,軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓需符合下列條件:首先,土地必須已經(jīng)納入了當(dāng)年的年度土地供應(yīng)計(jì)劃。由軍隊(duì)土地使用單位提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng),按程序報(bào)解放軍總后勤部批準(zhǔn)后,納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃,抄送土地所在地的省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)和市、縣人民政府,由市、縣人民政府優(yōu)先安排納入當(dāng)?shù)氐耐恋啬甓裙?yīng)計(jì)劃。未納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃和當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃的土地,不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二,價(jià)高者得。經(jīng)依法批準(zhǔn)后,可以依法轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)空余土地的土地面積、用途、規(guī)劃條件和轉(zhuǎn)讓方式等信息將會(huì)在當(dāng)?shù)氐耐恋赜行问袌?chǎng)和中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等相關(guān)媒體上公布,需要使用土地的單位或者個(gè)人可以參加國(guó)土資源管理部門(mén)組織的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)或者是軍隊(duì)自行組織的公開(kāi)轉(zhuǎn)讓活動(dòng),對(duì)出讓地塊進(jìn)行報(bào)價(jià),按照價(jià)高者得的原則,簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,支付土地出讓金,取得國(guó)有土地使用權(quán)。第三,接受地方職能部門(mén)的監(jiān)管。經(jīng)依法取得的軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓后,不再作為軍事用地,由土地所在地方的職能部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管。土地使用者必須按照轉(zhuǎn)讓文件和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定開(kāi)發(fā)利用土地,不得擅自更改土地用途、容積率等土地使用條件,對(duì)于改變土地使用條件的,按照《國(guó)有土地使用合同》的約定,補(bǔ)交不同用途、容積率的土地價(jià)款差額或者被收回土地使用權(quán)。基于上述規(guī)定,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格追溯性評(píng)估,可按以下程序進(jìn)行:1、了解項(xiàng)目背景,確定估價(jià)對(duì)象范圍因項(xiàng)目現(xiàn)狀可能與估價(jià)期日的狀況存在較大差異,因此,首先與委托方溝通,了解項(xiàng)目背景以及相關(guān)的規(guī)劃手續(xù),注意項(xiàng)目的合法性文件對(duì)于項(xiàng)目的土地用途、開(kāi)發(fā)利用和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的規(guī)定,以及現(xiàn)狀建設(shè)情況與規(guī)劃的差別。對(duì)于項(xiàng)目的原規(guī)劃情況,可依據(jù)《國(guó)有土地使用合同》及相關(guān)規(guī)劃文件確定,如資料不充分,需協(xié)調(diào)相關(guān)單位調(diào)取檔案材料。其次,要明確評(píng)估對(duì)象范圍。包括坐落位置、面積、用途等,避免先入為主,產(chǎn)生評(píng)估范圍上的差異;以及確定評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài),于估價(jià)期日的土地已使用年限、剩余使用年限,是否受到限制、是否完整等。根據(jù)總后勤部對(duì)上報(bào)材料的要求,確定具體的估價(jià)期日,一般為原土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)期日或土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日。由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn),在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征,僅根據(jù)委托方或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況,還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。在追溯性評(píng)估中,估價(jià)對(duì)象于實(shí)地查勘日的狀況可能發(fā)生了較大變化,因此,估價(jià)人員除親臨現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地查明有關(guān)情況外,對(duì)估價(jià)對(duì)象的歷史狀況,如歷史照片、當(dāng)事人情況介紹等要多方取證,輔助實(shí)施“實(shí)地查勘”這一評(píng)估程序。在實(shí)地查勘過(guò)程中應(yīng)對(duì)照地籍圖紙,判明估價(jià)對(duì)象的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系,這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等,特別注意防止誤勘。經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的追溯性評(píng)估,亦根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求,選用適宜的估價(jià)方法,普遍采用市場(chǎng)比較法及剩余法進(jìn)行測(cè)算。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過(guò)程中,重點(diǎn)在于準(zhǔn)確把握估價(jià)期日的地價(jià)水平,可通過(guò)走訪國(guó)土局,以及在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)的土地市場(chǎng)交易實(shí)例查詢,了解估價(jià)期日的土地價(jià)格水平。在運(yùn)用剩余法過(guò)程中,對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,可通過(guò)在當(dāng)?shù)刈〗ㄎ淖咴L調(diào)查,以及對(duì)中介服務(wù)組織的現(xiàn)場(chǎng)咨詢,初步了解相關(guān)信息;同時(shí),對(duì)包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)(基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè))、城市規(guī)劃的發(fā)展變化,也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等資料進(jìn)行搜集,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定,價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí),這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的,房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì),這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型,推算出估價(jià)期日的房地產(chǎn)價(jià)值水平。對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本資料,可通過(guò)造價(jià)信息查詢了解。在評(píng)估測(cè)算初步完成后,結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),以及搜集到的政府部門(mén)及網(wǎng)上公開(kāi)信息等對(duì)價(jià)格水平進(jìn)行驗(yàn)證,確保結(jié)果客觀合理。(二)公益性項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用軍隊(duì)土地,涉及到軍隊(duì)公益性項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估。