花開麗園 估價(jià)師平臺(tái) 

文章│張貴強(qiáng) 李年寶 曹文斌

摘要：特許經(jīng)營(yíng)加油站是加油站經(jīng)營(yíng)的一種模式，在評(píng)估特許經(jīng)營(yíng)加油站時(shí)，是否需要考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，要根據(jù)具體的情況進(jìn)行考慮。本文從不同的評(píng)估目的結(jié)合有關(guān)規(guī)定及實(shí)際操作進(jìn)行具體的分析說明，并總結(jié)出具體評(píng)估中需要注意的問題，對(duì)有關(guān)的專業(yè)問題進(jìn)行深入的探討和研究，希望對(duì)評(píng)估人員有所參考。

關(guān)鍵詞：加油站；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；評(píng)估

評(píng)估公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

本人閱讀了《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》發(fā)表的“加油站市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估研究”（編者注：該文見本期下一篇文章）一文，有以下不同看法。

一、本文的不同觀點(diǎn)

（一）土地使用權(quán)價(jià)值和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)并非密不可分

從該文整體來看，其主要的是對(duì)特許經(jīng)營(yíng)的加油站的評(píng)估研究，強(qiáng)調(diào)加油站的土地使用權(quán)價(jià)值和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)密不可分，加油站離開了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成為“加油站”，其土地使用價(jià)值將大打折扣，故在加油站的價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)包含特殊經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)并不完全正確。

特許經(jīng)營(yíng)只是加油站經(jīng)營(yíng)的一種模式，但并不是唯一模式。除特許經(jīng)營(yíng)模式外，還有自營(yíng)、租賃、合作等多種經(jīng)營(yíng)模式。加油站的土地使用權(quán)價(jià)值與特許經(jīng)營(yíng)沒有必然的直接關(guān)系，不能說沒有特許經(jīng)營(yíng)其價(jià)值就受影響。同一加油站的土地價(jià)值不會(huì)因?yàn)榧用酥惺蛑惺停ɑ蚱渌刑卦S經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)）特許經(jīng)營(yíng)，就與中石化或中石油或加油站（企業(yè)）自營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)等有區(qū)別。對(duì)于一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)加油站來說，其企業(yè)整體價(jià)值與特許經(jīng)營(yíng)是密不可分的，但對(duì)于加油站的具體資產(chǎn)來說卻未必如此。

（二）評(píng)估對(duì)象的范圍界定不清

該文的案例是加油站整體資產(chǎn)評(píng)估，從案例的整體技術(shù)分析過程來看，如果不考慮是否存在長(zhǎng)期投資等非為加油站直接產(chǎn)生收益的資產(chǎn)，評(píng)估對(duì)象可能為加油站的全部股東權(quán)益。如果評(píng)估的加油站存在其他非為加油站直接產(chǎn)生收益的資產(chǎn)，評(píng)估的對(duì)象可能為“加油站整體”  （此處的“加油站整體”指按該文意思界定的土地及地上附著物許經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體，從抵押目的來考慮應(yīng)不含流動(dòng)資產(chǎn)，在實(shí)際中應(yīng)界定具體的范圍。無論進(jìn)行任何評(píng)估，應(yīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍進(jìn)行充分的說明，以使估價(jià)報(bào)告使用者充分理解評(píng)估結(jié)論及合理的使用。而該文雖然說是評(píng)估加油站整體資產(chǎn)，但實(shí)際并沒有界定具體范圍，所以無法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行具體判斷。

（三）案例分析的不足之處

1．資產(chǎn)狀況的說明

因特許經(jīng)營(yíng)加油站資產(chǎn)的特殊性，無論評(píng)估的是加油站全部資產(chǎn)、部分資產(chǎn)還是加油站股東權(quán)益，只要是涉及采用經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算評(píng)估價(jià)值的，在具體的評(píng)估中不僅應(yīng)充分說明加油站的區(qū)位、實(shí)體狀況（包括房屋、土地、加油設(shè)備、構(gòu)筑物等），除了歷史經(jīng)營(yíng)狀況的說明外，還應(yīng)充分說明特許經(jīng)營(yíng)合同的具體內(nèi)容及相關(guān)經(jīng)營(yíng)資格的歷史年檢狀況（如《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》）和《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》等），長(zhǎng)期、穩(wěn)定的成品油供應(yīng)渠道，因?yàn)檫@些是一個(gè)加油站持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必備條件。

2．銷售收入

銷售收入的預(yù)測(cè)，不能僅根據(jù)企業(yè)或同類加油站1年的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，而要根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)，結(jié)合該地段車流量的變化、油價(jià)的變化（近幾年來油價(jià)總在調(diào)整）、國(guó)家相關(guān)的政策（因該行業(yè)受國(guó)家的政策影響較大）、同區(qū)域是否規(guī)劃增、減加油站的數(shù)量、路網(wǎng)規(guī)劃等綜合分析考慮。按月考慮，應(yīng)考慮必須的年度檢修等可能造成的必要臨時(shí)停業(yè)，所以最好能按年考慮。該案例中強(qiáng)調(diào)的是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，是否還應(yīng)考慮如超市等的其他業(yè)務(wù)收入。

3．營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用

此項(xiàng)中，沒有說明可比企業(yè)的是否同樣也為特許經(jīng)營(yíng)的加油站，而應(yīng)該說明具體的特許費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等。不同的特許費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等，在計(jì)算時(shí)其考慮因素應(yīng)是不同的，對(duì)結(jié)果的影響也是不同的。

此處的財(cái)務(wù)費(fèi)用沒有說明是流動(dòng)資金的利息收入還是貸款利息支出，或是二者同時(shí)都有。因“加油站整體”資產(chǎn)的評(píng)估，一般選擇全投資模型比較容易考慮，且參照其他企業(yè)考慮客觀費(fèi)用是很困難，可能差別較大：，不能因?yàn)槔⒅Ц遁^多，資產(chǎn)的價(jià)值就降低（根據(jù)該案例的收益模型考慮）。

4．所得稅

相關(guān)的稅率與國(guó)家規(guī)定不一致的，應(yīng)說明具體的文件及條文。因其他的報(bào)告使用者并不一定了解，所以在任何的評(píng)估中均應(yīng)說明相關(guān)稅費(fèi)的具體文件依據(jù)。

5.收益年限

收益年限僅考慮土地使用年限是不夠充分的，還應(yīng)考慮主體房屋的使用年限、主要油庫的使用年限，特別是特許經(jīng)營(yíng)合同的期限應(yīng)特殊考慮及到期后續(xù)期的可能性。因該兩部分的資產(chǎn)更新?lián)Q代、建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，可能會(huì)影響未來的收益，而加油設(shè)備的更新時(shí)間相對(duì)較短，可以不予考慮。雖然主要的是土地使用權(quán)，但最起碼應(yīng)說明維持持續(xù)產(chǎn)生收益資產(chǎn)的匹配性。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)歷年《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》和《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》的年檢情況、正常的管理經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)營(yíng)榮譽(yù)等判斷經(jīng)營(yíng)資格的持續(xù)性。

6.折現(xiàn)率的選擇

該案例采用資產(chǎn)定價(jià)模型求取折現(xiàn)率，在計(jì)算貝塔系數(shù)時(shí)采用中石化和中石油作為基礎(chǔ)。兩家公司均為生產(chǎn)和銷售石油的龍頭企業(yè)，而評(píng)估的加油站僅為零售企業(yè)，該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度是不同的，應(yīng)進(jìn)行合理的調(diào)整，而不僅僅是考慮規(guī)模系數(shù)調(diào)整，還要考慮采用企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整是否更合理。選擇貝塔系數(shù)時(shí)考慮了剔除財(cái)務(wù)杠桿的貝塔系數(shù)，而與利潤(rùn)計(jì)算中扣除了財(cái)務(wù)費(fèi)用不對(duì)應(yīng)或沒有說明清楚，可能致使收益與折現(xiàn)率口徑不一致。如果評(píng)估的加油站存在財(cái)務(wù)杠桿，應(yīng)將剔除財(cái)務(wù)杠桿的貝塔系數(shù)調(diào)整為評(píng)估加油站自身的財(cái)務(wù)杠桿貝塔系數(shù)。選擇折現(xiàn)率時(shí)應(yīng)與收益模型、收益口徑進(jìn)行匹配。

由于受利潤(rùn)模型的局限，很多因素?zé)o法合理考慮，如維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的固定資產(chǎn)更新?lián)Q代、隨著油價(jià)的變化經(jīng)營(yíng)資金的增減等。所以，在此類資產(chǎn)的評(píng)估中，最好采用現(xiàn)金流模型進(jìn)行評(píng)估。在具體的評(píng)估中可以參考企業(yè)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容。

7．終值的影響

采用有限年限進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮加油經(jīng)營(yíng)終止時(shí)未來存在資產(chǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，至少應(yīng)進(jìn)行必要的說明。

二、加油站評(píng)估中評(píng)估對(duì)象和范圍的界定及注意事項(xiàng)

在特許經(jīng)營(yíng)加油站日常評(píng)估中，加油站土地（嚴(yán)格來說是加油站的房地產(chǎn)，因?yàn)榉康夭豢煞蛛x）與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否剝離，應(yīng)根據(jù)具體的經(jīng)濟(jì)行為目的、委托方或相關(guān)當(dāng)事人對(duì)報(bào)告的使用以及應(yīng)考慮是否辦理相關(guān)的登記等綜合考慮。按照評(píng)估對(duì)象的劃分，加油站的評(píng)估可分為加油站的部分資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)、設(shè)備、構(gòu)筑物、流動(dòng)資金、存貨及其他無形的資產(chǎn)等的單一部分或組合部分）價(jià)值評(píng)估、全部資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、整體價(jià)值評(píng)估（包括企業(yè)整體價(jià)值——全部股東權(quán)益和付息債務(wù)，全部股東權(quán)益或部分股東權(quán)益）等。在具體評(píng)估時(shí)，根據(jù)評(píng)估的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為涉及的具體內(nèi)容等合理的確定評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍。以下根據(jù)不通評(píng)估目的逐一分析界定其評(píng)估范圍：

1．以抵押為目的的評(píng)估

評(píng)估目的為抵押時(shí)，相關(guān)的銀行接受的是加油站房地產(chǎn)還是加油站部分資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)、設(shè)備、構(gòu)筑物、流動(dòng)資金、存貨及其他無形的資產(chǎn)等的單一部分或組合部分）或是加油站全部股東權(quán)益（凈資產(chǎn)）或“加油站整體”，評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)是否包括油庫、加油設(shè)備等，要與相關(guān)銀行或擬抵押權(quán)人溝通。評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有權(quán)利確定評(píng)估范圍的，委托評(píng)估范圍是委托方的責(zé)任，但評(píng)估人員可以提出自己的專業(yè)意見。如果評(píng)估的是“加油站整體”，應(yīng)考慮或提示相關(guān)當(dāng)事人辦理抵押登記可能存在的問題。因土地和房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)登記部門登記，設(shè)備和存貨在工商部門，加油站的特性經(jīng)營(yíng)權(quán)不能擅自轉(zhuǎn)讓，能否質(zhì)押值得商榷。  “加油站整體”與公路收費(fèi)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的質(zhì)押有著本質(zhì)的區(qū)別。按“加油站整體”進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果在土地和房產(chǎn)登記部門進(jìn)行抵押登記，是否能夠通過是一方面，即使能夠通過，抵押權(quán)人的權(quán)益能否得到保證又是一方面。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不同資產(chǎn)在不同的部門登記，如果設(shè)備單獨(dú)再在工商部門抵押了則不能對(duì)抗善意第三人，況且其他無形的抵押登記是否具有法律效力也值得商榷。如果評(píng)估的是加油站的房地產(chǎn)或土地，就不存在爭(zhēng)議，僅在產(chǎn)權(quán)部門登記就可以。如果評(píng)估的是“加油站”全部股東權(quán)益，則需在工商部門進(jìn)行登記。

加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值取決于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用及各種其他費(fèi)用的金額、收取方法、其他企業(yè)許可費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、許可期限等，是否具有價(jià)值要根據(jù)具體的特許經(jīng)營(yíng)合同等綜合考慮。值得說明的是， “加油站整體”中其他無形資產(chǎn)（包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的形成）不僅受制于特許經(jīng)營(yíng)的合同，也受制于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、有效的油品供應(yīng)、經(jīng)營(yíng)資格（如《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》和《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》等）。如果相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資格或貨源供存在較大的不確定性，無形資產(chǎn)的價(jià)值也就無從談起。因?yàn)橄嚓P(guān)的經(jīng)營(yíng)資格如果存在年檢不能通過或經(jīng)常發(fā)生相關(guān)安全事故，則相關(guān)資格就會(huì)被取消，而沒有穩(wěn)定的貨源就無法體現(xiàn)其收益。前幾年，經(jīng)營(yíng)私營(yíng)加油站比較普遍，但很多加油站因無穩(wěn)定的貨源而不能正常經(jīng)營(yíng)。近幾年，受貨源供應(yīng)的局限，很多加油站也存在缺油的現(xiàn)象。在這種情況下，把客戶關(guān)系資源形成的價(jià)值強(qiáng)加為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值也是不合理的。并且，根據(jù)《成品油市場(chǎng)管理辦法》的規(guī)定，取得成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書的條件之一是“具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的成品油供應(yīng)渠道，與具有成品油批發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)簽訂3年以上的與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的成品油供油協(xié)議”，可見貨源供應(yīng)的重要性。另外，如果抵押處置后，相關(guān)的加油站經(jīng)營(yíng)資格需要重新辦理。單獨(dú)的加油站房地產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，而其他無形的特許經(jīng)營(yíng)是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，只能依附于房地產(chǎn)而存在。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否能同時(shí)轉(zhuǎn)讓要根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)的合同約定等來考慮（根據(jù)《關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營(yíng)的若干意見》，被特許人未經(jīng)特許人同意不允許轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，一般慣例及特許經(jīng)營(yíng)合同約定也將特許經(jīng)營(yíng)權(quán)賦予特定的被特許人。如被特許人失去加油站的重要資產(chǎn)也就不滿足被授予特許經(jīng)營(yíng)資格的條件），如果受讓人具有特許經(jīng)營(yíng)的資格，就不存在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。在實(shí)際操作中，加油站房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)依附轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是很困難的。

2. 以作價(jià)出資為目的的評(píng)估

評(píng)估目的是作價(jià)出資時(shí)，評(píng)估的對(duì)象一般是加油站的全部資產(chǎn)（相關(guān)的債務(wù)由原投資人承擔(dān)）或加油站的股東權(quán)益（部分或全體）又或是加油站部分資產(chǎn)。從實(shí)際操作角度來考慮，要保持原有的特許經(jīng)營(yíng)許可能夠繼續(xù)使用，只有通過股權(quán)投資、轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)的房地產(chǎn)或“加油站整體”作價(jià)投資均涉及產(chǎn)權(quán)的過戶，相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資格需要重新辦理。《成品油市場(chǎng)管理辦法》中規(guī)定， “經(jīng)營(yíng)單位投資主體發(fā)生變化的，原經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)辦理相應(yīng)經(jīng)營(yíng)資格的注銷手續(xù)，新經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)重新申辦成品油經(jīng)營(yíng)資格”，涉及到經(jīng)營(yíng)資格和特許經(jīng)營(yíng)許可轉(zhuǎn)移到新的單位，特許經(jīng)營(yíng)許可需要特許人同意才能一并進(jìn)行評(píng)估。如果是合作經(jīng)營(yíng)或租賃經(jīng)營(yíng)等不涉及經(jīng)營(yíng)主體的變化，在不違反原特許經(jīng)營(yíng)合同的范圍內(nèi)，可以保持原特許經(jīng)營(yíng)許可。如果合資方為具有特許經(jīng)營(yíng)資格的單位或就是特許人，合資后的單位就成了具有特許經(jīng)營(yíng)資格單位子公司，一般是不需要再特許經(jīng)營(yíng)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否與資產(chǎn)一并評(píng)估要看合資雙方的具體協(xié)商。

3．以征收補(bǔ)償為目的的評(píng)估

評(píng)估目的是征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，可分為加油站終止經(jīng)營(yíng)貨幣補(bǔ)償和異地置換補(bǔ)償兩種方式。

當(dāng)加油站終止經(jīng)營(yíng)貨幣補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，由于企業(yè)終止經(jīng)營(yíng)，相關(guān)的經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)給予補(bǔ)償。從社會(huì)均衡投資的角度考慮，應(yīng)考慮同區(qū)域或類似區(qū)域加油站的規(guī)劃增加或投資其他加油站的可能性。如果在一定時(shí)間內(nèi)無法再投資相應(yīng)加油站的話，經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)為企業(yè)合理經(jīng)營(yíng)期限的經(jīng)營(yíng)損失（包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的損失）；如果在一定時(shí)間內(nèi)在市場(chǎng)上可以比較容易地公開投資加油站，經(jīng)營(yíng)損失的期限應(yīng)為停業(yè)至新加油站的開辦經(jīng)營(yíng)時(shí)間（如果該期間小于剩余特許經(jīng)營(yíng)許可的剩余期限，應(yīng)以特許經(jīng)營(yíng)期限為計(jì)算期，因?yàn)橐话闾卦S經(jīng)營(yíng)是針對(duì)特定加油站的，重新開辦另外的加油站需要重新許可。因?yàn)槟軌虍惖亻_展經(jīng)營(yíng)，企業(yè)相對(duì)來說是“暫時(shí)停業(yè)”，而非終止無法經(jīng)營(yíng)，但近幾年受相關(guān)公共資源的稀缺性，要根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃、加油站的市場(chǎng)等綜合考慮，很難進(jìn)行具體的判斷。從被征收人的角度考慮，是否能夠或愿意投資其他地方的加油站，是其經(jīng)營(yíng)或投資的需要，與征收并無必然的聯(lián)系，此地的征收造成經(jīng)營(yíng)損失就應(yīng)給予補(bǔ)償。在具體的評(píng)估時(shí)，評(píng)估的范圍一般應(yīng)為加油站房地產(chǎn)（含地上附著物）、加油設(shè)備及其他設(shè)備（無法異地搬遷使用的）、加油站經(jīng)營(yíng)損失（全部資產(chǎn)與可確指資產(chǎn)差額）等；對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨一般在征收前可以銷售，如果存在短期內(nèi)變現(xiàn)處理，可以在損失中考慮，由被征收人自行處理；對(duì)于負(fù)債應(yīng)由被征收人自行處理。

“當(dāng)加油站被征收進(jìn)行土地置換易地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，將被征收宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)?！贝颂帥]有明確其差額是二個(gè)加油站全部資產(chǎn)的差額還是全部股東權(quán)益的差額或是加油站有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的差額（不含流動(dòng)資產(chǎn)），所以，無法判斷是否合理。對(duì)于加油站企業(yè)來說，是全部資產(chǎn)的差額，對(duì)于全體股東來說是股東權(quán)益的差額，二者在補(bǔ)償口徑上是不一樣，在具體的數(shù)額上也可能存在一定的差距，只有在資本結(jié)構(gòu)全部是股東投資時(shí)是一致的，也就是沒有任何負(fù)債。從征收的實(shí)際操作角度來考慮，根據(jù)《成品油市場(chǎng)管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，征收人是無法辦理加油站的經(jīng)營(yíng)資格等手續(xù)及簽訂特許經(jīng)營(yíng)許可合同的，相關(guān)的流動(dòng)資產(chǎn)也無法合理投入；所以，一般情況下征收人是無法將一個(gè)可以用于直接經(jīng)營(yíng)的加油站移交給征收人的，對(duì)新置換的土地考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值是不合理的，不能將企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中不屬于土地的收益凌駕于土地之上；如果確實(shí)可以移交一個(gè)可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的加油站，且取得特許經(jīng)營(yíng)許可及經(jīng)營(yíng)資格等，才應(yīng)考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，但應(yīng)考慮相關(guān)經(jīng)營(yíng)資格重新辦理等有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用。采用異地置換補(bǔ)償安置時(shí)，根據(jù)新置換土地的不同狀況，一般分為三種情況：第一種情況適用于置換的土地已經(jīng)建成可以投入使用的加油站（但需要投入流動(dòng)資產(chǎn)及辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)資格等手續(xù)）；第二種情況適用于置換的土地為加油站用地及后期投資，后期的投資征收人投資；第三種情況適用于置換的土地僅為加油站用地，后期的投資由被征收人投資。在第一種情況下，補(bǔ)償?shù)牟铑~為加油站的可確指資產(chǎn)價(jià)值（包括土地、房屋、構(gòu)筑物、設(shè)備等，與置換加油站的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)，不含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值）與置換土地（加油站）市場(chǎng)價(jià)值的差額再加上加油站與新置換加油站經(jīng)營(yíng)差別的損失（經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的凈利潤(rùn)損失，同時(shí)應(yīng)考慮辦理經(jīng)營(yíng)資格等手續(xù)和是否需要重新辦理特許經(jīng)營(yíng)許可費(fèi)用等因素）。在二種情況下，補(bǔ)償?shù)牟铑~為加油站的實(shí)物類資產(chǎn)價(jià)值（包括土地、房屋、構(gòu)筑物、設(shè)備等，不含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，但應(yīng)注設(shè)備是搬遷還是其他補(bǔ)償方式）與新置換土地市場(chǎng)價(jià)值的差額再加上加油站停業(yè)經(jīng)營(yíng)損失（加油站停業(yè)至置換土地的加油站建成正常營(yíng)業(yè)期間）和加油站與置換土地建成加油站經(jīng)營(yíng)差別的損失（經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的凈利潤(rùn)損失，同時(shí)應(yīng)考慮辦理經(jīng)營(yíng)資格等手續(xù)和是否需要重新辦理特許經(jīng)營(yíng)許可費(fèi)用等因素）。

無論是哪種征收補(bǔ)償方式，具體的評(píng)估對(duì)象和范圍應(yīng)根據(jù)加油站企業(yè)的具體資產(chǎn)狀況而定。搬遷可能存在的相關(guān)損失，根據(jù)征收條例及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合特許經(jīng)營(yíng)合同的內(nèi)容及征收人的補(bǔ)償意向和被征收人的受償意向（如是否評(píng)估搬遷費(fèi)用，加油設(shè)備如何進(jìn)行評(píng)估——征收人說可以搬遷異地使用或處置，被征收人說無法或很難再異地使用或處置只能回收殘值等）等，合理的確定評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象，很多情況下，征收人或被征收人并不一定明確具體的評(píng)估范圍，評(píng)估人員應(yīng)提出專業(yè)的意見，在征收人與被征收人之間做好相關(guān)的協(xié)調(diào)工作，使評(píng)估工作更容易被雙方接受。

所以，在具體的評(píng)估中，要根據(jù)具體的評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為、委托方及相關(guān)報(bào)告使用人對(duì)要求，并根據(jù)《成品油市場(chǎng)管理辦法》、其有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及特許經(jīng)營(yíng)合同等，合理確定評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍。

三、政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站

政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是指經(jīng)政府特定程序許可而獲得的對(duì)有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入權(quán)。政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站是政府委托有關(guān)單位對(duì)加油站進(jìn)行配套建設(shè)完成后，將加油站一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)通過拍賣或其他有償方式出讓給受讓人，受讓人不享有加油站資產(chǎn)的所有權(quán)，只有使用權(quán)，其經(jīng)營(yíng)的方式是移交-經(jīng)營(yíng)-移交。各地方的具體操作可能有所不同，有的地方出讓的實(shí)體是加油站土地，有的地方出讓的是建成的加油站。這種情況下，不同的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別，其評(píng)估與公路收費(fèi)權(quán)等經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估基本類似，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值包含權(quán)利依附的實(shí)體使用的價(jià)值。值得說明的是，根據(jù)《成品油市場(chǎng)管理辦法》取得成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書的行政許可，不屬于特許經(jīng)營(yíng)的范疇。

以上意見為筆者的一點(diǎn)看法，可能該文作者因篇幅限制沒有對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行具體分析，希望與該文作者共同進(jìn)行探討學(xué)習(xí)。