花開麗園 估價師平臺 2021-12-14 16:07

2.3.3假設(shè)開發(fā)法

這種方法多半用于待修繕的古建筑價值評估，大的思路是修繕完成后的古建筑價值減去修繕成本。從理論上講，假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算，而且在使用假設(shè)開發(fā)法去評估古建筑時，修繕完成后的古建筑價值的確定和修繕成本的確定使我們又回歸到了前述比較法和成本法。在使用假設(shè)開發(fā)法對修繕古建筑的評估過程中，我們還要考慮到還原歷史原貌的問題，不能人為的改變該古建筑原來存在的古環(huán)境。這樣也使得在針對不同的項目時，我們在建安成本的確定上還要仔細斟酌。

2.3.4收益法

現(xiàn)存的古建筑中有許多用做博物館、旅游景點、書院茶樓、文化會所等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，并具有相應(yīng)的收益能力。對于有收益或有潛在收益的古建筑房地產(chǎn)，可以采用收益法進行評估。

在對古建筑用做商業(yè)物業(yè)的評估中，我們認(rèn)為古建筑的收益是其單純房地產(chǎn)價值、文化價值和藝術(shù)價值共同作用而產(chǎn)生的收益，不必刻意去剝離，除非要單獨評估其中的某一種價值。而且這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實反映古建筑價值的市場信息，刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。反而報酬率是較難從市場上直接得到的，我們認(rèn)為可以采用累加法或插入法，但通常來說古建筑的投資風(fēng)險較普通房地產(chǎn)要高，其報酬率也應(yīng)該有很大不同。

關(guān)于收益年限，要視古建筑的維護保養(yǎng)情況而定。一般古建筑只要保養(yǎng)得當(dāng)，可以有百余年甚至千余年的壽命，且年代越長的古建筑其經(jīng)濟價值越高。因此在采用收益法時可以將收益年限視為無限年。

2.3.5借鑒無形資產(chǎn)評估方法開展對古建筑的評估

以上所述的各種評估方法中，共同指向了一個焦點問題，即依附于古建筑的文化價值和藝術(shù)價值。無疑，這也是造成古建筑難以采用普通房地產(chǎn)評估方法去操作的真正原因所在?？紤]無形資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在無形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力，這一點與古建筑的文化和藝術(shù)所帶來的超額獲利能力極為相似。所以對于古建筑的文化和藝術(shù)價值，可以參照資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)評估方法去進行操作，其中用收益法評估無形資產(chǎn)價值中的分成率法和要素貢獻法有較大的參考意義。