花開麗園 估價師平臺2022-01-17
據(jù)中國政府網(wǎng)6日消息，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》。
《方案》指出：支持探索土地管理制度改革。合理劃分土地管理事權(quán)，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，探索賦予試點地區(qū)更大土地配置自主權(quán)。允許符合條件的地區(qū)探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑使用機(jī)制。探索建立補(bǔ)充耕地質(zhì)量評價轉(zhuǎn)換機(jī)制，在嚴(yán)格實行耕地占補(bǔ)平衡、確保占一補(bǔ)一的前提下，嚴(yán)格管控補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌規(guī)模，嚴(yán)把補(bǔ)充耕地質(zhì)量驗收關(guān)，實現(xiàn)占優(yōu)補(bǔ)優(yōu)。支持開展全域土地綜合整治，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，加強(qiáng)耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”保護(hù)和建設(shè)。《方案》要求，在堅決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線的前提下，支持試點地區(qū)結(jié)合新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式。在依法自愿有償?shù)那疤嵯拢试S將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。在企業(yè)上市合規(guī)性審核標(biāo)準(zhǔn)中，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地給予同權(quán)對待。支持建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系。
重大突破：集體建設(shè)用地可改變用途入市了
2022年1月6日，國家印發(fā)《印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》。其中，對農(nóng)村土地要素市場化改革在強(qiáng)調(diào)維護(hù)公有制、保護(hù)農(nóng)民利益以及保護(hù)耕地安全的基礎(chǔ)上，有很多新的提法。其中，對集體建設(shè)用地入市的提法是最大的創(chuàng)新、突破和亮點在于規(guī)定在堅持依法自愿有償?shù)那疤嵯?，允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。換句話說，宅基地如果符合規(guī)劃，而且可以作為工業(yè)用地、居住用地等其他建設(shè)用地入市交易了。這一規(guī)定極大地打破了政府壟斷土地一級市場的現(xiàn)實，也把現(xiàn)行土地管理法中規(guī)定的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市往前大大地推進(jìn)了一步。因為盡管法律規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市，但很多地方并不存在“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”?，F(xiàn)在不僅是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，建設(shè)用地也可以在符合規(guī)劃的條件下放開入市，要素市場化大大提升了。集體建設(shè)用地符合規(guī)劃可以改變用途入市交易將大大激活農(nóng)村集體建設(shè)用地市場，最大化農(nóng)村集體建設(shè)用地價值，對實現(xiàn)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益、壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)都將起到不可估量的作用。作者系四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳明：允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易， 意義重大國辦印發(fā)了《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，有不少新內(nèi)容。其中提到，在依法自愿有償?shù)那疤嵯拢试S將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。意義重大。2015年開始，中央部署了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)入市改革的試點，這項試點取得了豐富經(jīng)驗，后來集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市得以推廣。當(dāng)時存在的一個問題是，只有“經(jīng)營性”的建設(shè)用地可以入市，而其他集體建設(shè)用地交易渠道仍然沒有打通。問題是，越是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，歷史上形成的經(jīng)營性建設(shè)用地越少，而越是發(fā)達(dá)地區(qū)，這類土地越多。如果只是經(jīng)營性建設(shè)用地入市，那么落后地區(qū)仍然難以獲得經(jīng)濟(jì)機(jī)會。這次文件表述中，沒有強(qiáng)調(diào)經(jīng)營性。這意味著，一些地區(qū)的存量宅基地、公益用地，如果已經(jīng)難以發(fā)揮作用，可以依法改變規(guī)劃用途進(jìn)行入市交易。門道在這里。作者陳明系中國社會科學(xué)院學(xué)者 三農(nóng)問題專家姚樹榮：有利于宅基地制度與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度銜接 助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施“允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易”“在企業(yè)上市合規(guī)性審核標(biāo)準(zhǔn)中，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地給予同權(quán)對待”，有利于宅基地制度與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度銜接，有利于調(diào)動產(chǎn)業(yè)資本、金融資本參與農(nóng)村土地市場建設(shè)，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，“同地同權(quán)”改革有望取得實質(zhì)性進(jìn)展，釋放出巨大的“要素紅利”。四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任姚樹榮在接受《財經(jīng)》雜志采訪解讀《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》時表示。嚴(yán)躍進(jìn)：能更好地促進(jìn)此類集體建設(shè)用地的入市和開發(fā)文件提及“在依法自愿有償?shù)那疤嵯?，允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易”，這是比較新的表述，對于此類存量土地的利用具有較好的意義，能更好地促進(jìn)此類集體建設(shè)用地的入市和開發(fā)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示（摘自新華社每日經(jīng)濟(jì)新聞2022年1月7日報道《又一重要改革出臺頂層設(shè)計：明年力爭在土地等要素市場化配置關(guān)鍵環(huán)節(jié)突破》）葉興慶：淡化農(nóng)村集體建設(shè)用地中經(jīng)營性、公益性和閑置宅基地的邊界，打通現(xiàn)有各種建設(shè)用地之間用途轉(zhuǎn)換的通道改革農(nóng)村土地用途管制制度，在嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的前提下，淡化農(nóng)村集體建設(shè)用地中經(jīng)營性、公益性和閑置宅基地的邊界，打通現(xiàn)有各種建設(shè)用地之間用途轉(zhuǎn)換的通道。同時，創(chuàng)新農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃管理方式，根據(jù)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)分散布局的特點進(jìn)行點狀供地，根據(jù)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的特點開展混合供地。推進(jìn)全域土地整治，在確保農(nóng)用地面積不減少、質(zhì)量能提高、地塊明顯擴(kuò)大的前提下，調(diào)整優(yōu)化各類建設(shè)用地的空間布局。摘自中國勞動保障報2021年8月文章《暢通國內(nèi)大循環(huán)需推進(jìn)城鄉(xiāng)雙向開放——訪國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部部長葉興慶》
