花開麗園 估價(jià)師平臺(tái) 2022-01-18

摘要：《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)【2018】4號(hào)）規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果部分”，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。而在現(xiàn)實(shí)中很多估價(jià)報(bào)告的底價(jià)決策建議及理由非常蒼白，甚至只有建議沒有對(duì)比沒有理由。本文從政策、成本、市場(chǎng)等方面進(jìn)行分析，以期為同行們提供專業(yè)意見，讓土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師出具高質(zhì)量的《土地估價(jià)報(bào)告》。

《國(guó)有建議用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)【2018】4號(hào)）明確：開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)或核對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款提供參考依據(jù)；但僅提供評(píng)估價(jià)格還不夠，還要在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果部分”，給出明確的底價(jià)決策建議及理由。而在現(xiàn)實(shí)中很多估價(jià)報(bào)告的底價(jià)決策建議及理由非常蒼白，有的只有建議、沒有對(duì)比、沒有理由，甚至有的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告直接就沒有底價(jià)決策建議。筆者結(jié)合近幾年工作經(jīng)驗(yàn)，從政策、成本、市場(chǎng)、土地估價(jià)師專業(yè)判斷等等角度進(jìn)行舉例分析，以期引起同行們對(duì)該問題的關(guān)注及進(jìn)一步探討，讓土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師出具高質(zhì)量的《土地估價(jià)報(bào)告》。

一、土地出讓底價(jià)的確定原則

出讓底價(jià)是由市、縣級(jí)自然資源主管部門或出讓地價(jià)決策機(jī)構(gòu)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要依據(jù)，經(jīng)集體決策，綜合確定的擬出讓宗地的最低出讓價(jià)格。土地出讓底價(jià)的確定應(yīng)符合國(guó)家和地方相關(guān)政策、考慮擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、土地市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、調(diào)控方向，并兼顧當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，綜合確定擬出讓宗地的出讓底價(jià)。

二、底價(jià)決策建議

土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、通過實(shí)地查勘、收集相關(guān)估價(jià)資料，采用相關(guān)方法綜合確定土地使用權(quán)價(jià)格。在評(píng)估方法的選擇上須在三種專業(yè)技術(shù)方法和兩種基本方法中至少各選一個(gè)方法，這種要求表明國(guó)家層面從“住房不炒”宏觀調(diào)控的大背景下，對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀和土地成本構(gòu)成、區(qū)域地價(jià)水平及地價(jià)管理政策的同樣關(guān)注。比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法代表了政府宏觀政策或政府的意志，市場(chǎng)比較法代表了多數(shù)土地競(jìng)買人的意志，剩余法（假設(shè)開發(fā)法）為估價(jià)師模擬市場(chǎng)和開發(fā)流程，從一般開發(fā)商或競(jìng)買人能接受的角度剝離成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等得到的土地使用權(quán)價(jià)格。一般來說，市場(chǎng)比較法（原則上不得采用競(jìng)價(jià)輪次較多溢價(jià)率較高的交易實(shí)例、不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例）結(jié)果最符合市場(chǎng)價(jià)格水平，成本逼近法結(jié)果一般為土地所有人或產(chǎn)權(quán)人能接受的最低價(jià)格，而假設(shè)開發(fā)法一般是估價(jià)期日開發(fā)商能接受的最高價(jià)格。

土地估價(jià)師應(yīng)該按什么價(jià)格來建議呢？我們認(rèn)為，不同用途、不同位置、不同規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、不同競(jìng)買條件、不同市場(chǎng)狀況，建議底價(jià)應(yīng)有所不同，比如在開發(fā)商或潛在競(jìng)買人較多、對(duì)未來預(yù)期普遍看好的市場(chǎng)條件下可以直接將市場(chǎng)比較法結(jié)果作為土地出讓底價(jià)；在市縣重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等我們可以按基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果或成本逼近法結(jié)果作為建議底價(jià)；在市場(chǎng)不太明朗情況下可以采用不同估價(jià)方法的加權(quán)算術(shù)平均數(shù)作為建議出讓底價(jià)等等，不一而足。提供高質(zhì)量的土地估價(jià)報(bào)告，不僅需要我們有專業(yè)的土地估價(jià)理論知識(shí)，還需要我們土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師非常熟悉當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)狀況、法律法規(guī)，了解政府產(chǎn)業(yè)政策、認(rèn)真分析潛在購(gòu)買人的心理預(yù)期，對(duì)未來不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的預(yù)判，使最終的評(píng)估價(jià)格客觀、公正，最終能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)。

三、底價(jià)建議依據(jù)及理由

擬出讓土地估價(jià)結(jié)果與出讓底價(jià)有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，從理論上說，估價(jià)結(jié)果應(yīng)大于等于出讓底價(jià)，故建議依據(jù)及理由可以從政策、成本、市場(chǎng)等角度進(jìn)行分析論證，然后綜合確定土地出讓底價(jià)。

1.從政策角度考慮

（1）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)（2001）15號(hào)）指出，各級(jí)人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓土地；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，工業(yè)用地出讓底價(jià)不得低于工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)，并于2007年1月實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。

（2）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部21號(hào)令）規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。按政策規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是出讓土地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，協(xié)議出讓最低價(jià)、工業(yè)用地出讓底價(jià)這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)即是目前現(xiàn)行政策規(guī)定的國(guó)有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)【2018】4號(hào)）6.3.1協(xié)議出讓情況下，當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，按本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對(duì)比。評(píng)估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示。

例：①根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)），工業(yè)用地?zé)o論何種形式出讓，出讓底價(jià)都不得低于工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（涉及特殊情形的除外），《山東省國(guó)土資源廳關(guān)于執(zhí)行新的土地等別的通知》（魯國(guó)土資字〔2009〕425號(hào)）明確德州市德城區(qū)土地等別為九等，最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為204元/平方米，即出讓底價(jià)不得低于204元/平方米，本次評(píng)估價(jià)格為371元/平方米，高于最低出讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（微信公眾號(hào)：估價(jià)師平臺(tái)）

②《德州市人民政府關(guān)于公布實(shí)施德州市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 (德政字〔2020〕11號(hào))規(guī)定，出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)起始價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。估價(jià)對(duì)象屬于德州市中心城區(qū)二級(jí)住宅用地、三級(jí)商服用地范圍內(nèi)。二級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3450元/平方米，三級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為1550元/平方米。則住宅用地最低不得低于2415元/平方米，商服用地最低不得低于1085元/平方米。本次評(píng)估價(jià)格6529.84元／平方米，高于基準(zhǔn)地價(jià)，大于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

③這是一個(gè)土地出讓年期僅有30年彈性出讓的案例。評(píng)估價(jià)格190.07元/平方米，低于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)204元/平方米，低于《德州市人民政府關(guān)于公布實(shí)施中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 (德政字 [2017]11號(hào))規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)最低價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)（300元/平方米）的70%即210元/平方米。單純從結(jié)果上看肯定不符合以上政策標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（國(guó)土資發(fā)【2006】 307號(hào)）第四條：對(duì)低于法定最高出讓年期（ 50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T18508-2014）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

本次評(píng)估設(shè)定土地使用年限為30年，低于最高50年年期，還原利率為6%，高于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率2.75% ；

Pt = P0 × K        K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）ⁿ]

Pt ---- 年期修正后的宗地價(jià)格   P0 ---- 年期修正前的比較實(shí)例價(jià)格

  K ---- 年期修正系數(shù)         r-------土地還原利率

   m ---- 基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)年期       n-------待估宗地使用年期

K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）ⁿ]

=[1-1/（1+6%）⁵⁰]/ [1-1/（1+6%）³⁰]

=1.145082

進(jìn)行年期修正后價(jià)格P50 = P30×K = 190.07×1.145082=217.65（元/平方米）

217.65元/㎡>最低限價(jià)210元/㎡>保留價(jià)204元/㎡；通過以上比較，建議底價(jià)大于國(guó)家、省級(jí)和市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也保證了土地所有者權(quán)益。

2.從市場(chǎng)角度考慮

從市場(chǎng)角度考慮是依據(jù)估價(jià)中的替代原則,評(píng)估土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。這要求我們土地估價(jià)師注意搜集、整理、統(tǒng)計(jì)歷史成交情況，尤其近期交易土地起始價(jià)、競(jìng)價(jià)輪次、溢價(jià)率等狀況，從不動(dòng)產(chǎn)登記中心、大型房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、大型或連鎖店較多的二手房經(jīng)紀(jì)公司等了解近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況的多寡，關(guān)注外地尤其是全國(guó)知名或百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)來估價(jià)對(duì)象城市的意愿程度等等，比如我們北方一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格直追德州市區(qū)的小小齊河縣卻云集了“碧桂園、恒大、萬科、中海、萬達(dá)、中梁、融創(chuàng)、綠城”等等房地產(chǎn)大鱷，開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期就是“齊河融入濟(jì)南”這個(gè)大背景。我們估價(jià)師只有對(duì)這些市場(chǎng)行情、城市發(fā)展?jié)摿τ辛顺浞至私?，?duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)做出正確的預(yù)判，才能讓估價(jià)結(jié)果貼近市場(chǎng)，讓估價(jià)結(jié)果真正在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)成交。

例：土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師通過選取同區(qū)域、近期成交的、同類型土地的出讓地價(jià)成交價(jià)格作為比較案例（選取了2020年7月7日成交的環(huán)保專用高性能過濾材料產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目、2020年8月13日成交的建能高端制造承接示范項(xiàng)目和2020年10月29日成交的年產(chǎn)6000噸新型節(jié)能換熱器（板殼式換熱器）生產(chǎn)項(xiàng)目），采用市場(chǎng)比較法，得出估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)比較法結(jié)果為375.37元/平方米，采用市場(chǎng)比較法修正推算出的宗地價(jià)格能夠反映近期土地市場(chǎng)行情，與比較案例有較強(qiáng)可比性，可信度較高。

3.從成本角度考慮

根據(jù)《馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，成本是價(jià)值的組成部分，是生產(chǎn)要素耗費(fèi)的價(jià)值表現(xiàn)，是再生產(chǎn)過程的價(jià)值補(bǔ)償尺度。從成本角度考慮一般反映了土地所有者為維護(hù)土地所有者權(quán)益，保證國(guó)有資產(chǎn)不流失，或不做賠本的買賣；但值得注意的是，成本是價(jià)值的體現(xiàn)，但不是決定價(jià)值的主要因素，市場(chǎng)供求狀況才是決定價(jià)值的主要因素。比如在建筑密度或容積率較高的棚戶區(qū)改造中，其土地出讓價(jià)值可能會(huì)低于其征收成本，但要加上開發(fā)商繳納稅費(fèi)、提升城市形象、改善老百姓居住條件等社會(huì)效益來看呢，這就要求估價(jià)師從市場(chǎng)調(diào)控政策、調(diào)控方向，并兼顧當(dāng)前利益、社會(huì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，綜合確定出讓底價(jià)。

例：①根據(jù)委托方提供的《德州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地征收土地成本及開發(fā)費(fèi)用一覽表》（德州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)2020年6月9日），德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地征收成本為13萬元/畝，則土地出讓單價(jià)應(yīng)不低于13萬元/畝，即195元/平方米，本次評(píng)估價(jià)格344.15元/平方米，高于成本。

②根據(jù)《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)土地儲(chǔ)備出讓工作的通知》（德政發(fā)【2020】4號(hào)），“四類”經(jīng)營(yíng)性用地，市級(jí)財(cái)政按土地出讓價(jià)款的50%計(jì)提土地收益。該地塊可出讓土地面積105.12畝，土地征收總成本為81114727元，則土地出讓總價(jià)款應(yīng)不低于162229454元，折合154.33萬元/畝；本次評(píng)估價(jià)格208.30萬元/畝，高于成本及市級(jí)財(cái)政計(jì)提收益之和。

4.土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)建議

例：我們依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）、《德州市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)使用手冊(cè)》 (德州市自然資源局2020年5月)和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，由土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法，結(jié)合估價(jià)結(jié)果的可信度分析，采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)綜合計(jì)算判定單價(jià)為****元/平方米（折合**萬元/畝），總價(jià)為***元。

估價(jià)對(duì)象規(guī)劃為工業(yè)用地，擬采用公開掛牌方式出讓，宗地位于德州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)******（省級(jí)開發(fā)區(qū)），兩面臨路，該區(qū)域處開發(fā)區(qū)工業(yè)聚集區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度較高，工業(yè)企業(yè)門類齊全，發(fā)展前景較好，同時(shí)該區(qū)域的土地取得成本，也逐漸上升，故建議出讓底價(jià)不低于本次評(píng)估結(jié)果。通過以上分析比較，評(píng)估價(jià)388.05元/㎡>基準(zhǔn)地價(jià)375元/㎡>保留價(jià)273元/㎡>最低限價(jià)204元/㎡>成本價(jià)195元/㎡，我們建議評(píng)估價(jià)作為出讓底價(jià)；符合當(dāng)?shù)爻鲎屚恋厥袌?chǎng)的水平，同時(shí)也保證了土地所有者權(quán)益。

四、結(jié)語

土地出讓底價(jià)決策建議價(jià)格的高低，直接影響未來土地出讓成交價(jià)格，合理的底價(jià)決策建議有利于土地出讓工作的順利進(jìn)行，凸顯土地估價(jià)師的專業(yè)性，有利于提高土地估價(jià)師的專業(yè)形象和社會(huì)地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）.

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