法信 ·司法觀點(diǎn)

1.房屋價(jià)值評估的主要方法

房地產(chǎn)評估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，只有做到科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，才能得出比較合理、準(zhǔn)確的評估報(bào)告。從目前全國各地的一些做法看，主要的評估方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等以下幾種：

1．市場法又稱市場比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做合理的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)；

2.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；

3．收益法是根據(jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

4．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對被征收房屋運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取熟地價(jià)值（指已做補(bǔ)償安置的城市空地價(jià)值）的目的是對市場比較法和成本法得出的拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額進(jìn)行驗(yàn)證?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。”

總體而言，房屋征收最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是市場法，本條規(guī)定的“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”即主要體現(xiàn)的是市場法所得出的結(jié)論。

注：上文中“本條”指《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第189-190頁。）

2.房屋價(jià)值評估的程序

（1）接受評估任務(wù)。指房屋作價(jià)評估的具體工作人員，接受上級主管部門或委托單位的委托開展具體評估工作。接受評估任務(wù)時(shí)，應(yīng)弄清征收項(xiàng)目的地點(diǎn)、范圍、時(shí)間要求、方式方法，辦妥有關(guān)手續(xù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第4至8條）；

（2）評估前的準(zhǔn)備。指以充分完備可靠的實(shí)際資料為基礎(chǔ)，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必需的資料；

（3）現(xiàn)場勘查。指評估人員對被征收房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定的行為（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條）；

（4）資料的綜合和分析。其目的是合理地確定被征收房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償工作提供可靠的依據(jù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第13至15條）；

（5）編寫評估報(bào)告。指評估人員綜合被征收房屋資料，提出作價(jià)評估意見，具體確定被征收房屋價(jià)格的重要過程。一般可以采取表格形式和文字形式兩種。在具體工作中采取表格形式的評估報(bào)告比較簡單方便，一目了然，但遇到較復(fù)雜特殊的建筑物難以在表格內(nèi)表達(dá)清楚時(shí)，應(yīng)采用文字形式的評估報(bào)告把評估中的全部內(nèi)容表達(dá)清楚詳盡（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第15至19條）；

（6）評估復(fù)核和審批。指在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核人員到實(shí)地進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。審批人員認(rèn)為有必要，可以請?jiān)u估工作人員或者復(fù)核工作人員作出解釋性說明，以免發(fā)生失誤。評估的復(fù)核人員與審批人員應(yīng)對已完成的各種成果資料負(fù)責(zé)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第20至25條）。

上述程序只是粗線條的勾畫，具體的評估機(jī)構(gòu)的選定、評估報(bào)告的公示和送達(dá)等相關(guān)程序體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》及其他相關(guān)規(guī)定之中。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第190頁。）

法信 ·法律條文

1.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條　對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

2.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》

第三十二條　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

3.《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十三條　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。