宏觀(guān)環(huán)境：政策正向改善，行業(yè)最差基本面成過(guò)去式

一、政策面：中央地方合力促合理購(gòu)房需求釋放，政策仍具備放松空間

（一）中央支持基調(diào)明朗，央行多次支持房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)

進(jìn)入2022年，中央多次喊話(huà)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，3月16日，國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨后六部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)表態(tài)，為樓市恢復(fù)服下定心丸。4月29日中央政治局支持各地完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。這一表態(tài)也肯定了一季度各城市因城施策出臺(tái)松綁政策。5月15日，央行再次降準(zhǔn)并實(shí)行差別化信貸政策，首套房房貸利率降至低位。5月20日，央行下調(diào)LPR,創(chuàng)歷史單次最大降幅。5月末，國(guó)務(wù)院出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)33條，隨后召開(kāi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電話(huà)會(huì)議，要用超常規(guī)手段刺激經(jīng)濟(jì)。中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)已經(jīng)非常明顯，預(yù)計(jì)今年全年中央都會(huì)支持各地剛性和改善性需求的釋放，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

圖：2022上半年中央重要政策概覽

（二）城市需求端寬松政策遍地開(kāi)花，普遍采用公積金利好手段，房票再現(xiàn)

今年上半年，城市政策以寬松為主，在以往嚴(yán)格調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行松綁。截止到6月26日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，松綁政策調(diào)控超280次，覆蓋城市超160個(gè)。5月單月更是調(diào)控103次，松綁內(nèi)容主要從需求端出發(fā)，包含降房貸利率，降首付比例，公積金利好、放松/取消限售、放松/取消限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼、支持多孩家庭購(gòu)房,落戶(hù)放松，房票等。供應(yīng)端主要是從優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，土拍規(guī)則略微放松的角度。5月起，部分城市開(kāi)始出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)紓困措施。整體而言，上半年政策松綁現(xiàn)象頻頻，各地因城施策支持剛性和改善性需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。其中公積金調(diào)整的次數(shù)最為頻繁，其次是降首付比例，放松限購(gòu)。在政策松綁的情況下，各城市松綁的措施也多樣化和創(chuàng)新性，如多城市出臺(tái)支持多胎家庭購(gòu)房，溫州安居貸，長(zhǎng)沙以租換購(gòu)，紹興、鄭州、南京溧水、宜興等城市推出房票購(gòu)房政策。

（三）本輪政策松綁力度有限，購(gòu)房門(mén)檻處于高位水平

近20年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策經(jīng)歷了5次寬松期，第一次是2008-2009年，國(guó)際金融危機(jī)的影響，商品房銷(xiāo)售增速連續(xù)多月下滑，在四萬(wàn)億投資計(jì)劃下以及需求端政策刺激下，2008年底市場(chǎng)降幅趨緩；2011年，在緊縮性政策效應(yīng)下，銷(xiāo)售面積連續(xù)8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，單月最大降幅達(dá)13.6%，連續(xù)3次降準(zhǔn)，地方寬松政策出臺(tái)，2012年2月銷(xiāo)售面積降幅趨緩；2014年，經(jīng)濟(jì)增速趨緩，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，銷(xiāo)售面積連續(xù)13個(gè)月同比下滑，中央下調(diào)貸款及存款準(zhǔn)備金率，地方二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，多城限購(gòu)松綁，棚改貨幣化安置比例上升，市場(chǎng)于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融貿(mào)易戰(zhàn)，商品房銷(xiāo)售面積增速放緩，土地流拍現(xiàn)象增加，屬于歷次下行周期里力度較小的周期，在年內(nèi)多次降準(zhǔn)，多城需求端政策松綁下，2019年2月銷(xiāo)售降幅趨緩；2021年下半年，在行業(yè)去金融化的背景下，高負(fù)債房企面臨生存難題，雖然今年上半年寬松政策遍地開(kāi)花，但從市場(chǎng)恢復(fù)來(lái)看，仍不及去年同期，數(shù)據(jù)顯示，2022年2月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下滑，隨后降幅不斷擴(kuò)大，至2022年5月，商品房累計(jì)同比下降23.6%。

本輪政策雖然覆蓋城市較廣，調(diào)控頻次也較為頻繁，但從力度上看，均是從之前嚴(yán)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅的松綁，政策門(mén)檻較之前仍處于較為嚴(yán)苛的階段，如2008年并沒(méi)有限購(gòu)限售政策，但當(dāng)前仍有約40個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限售，此外，一線(xiàn)城市在本輪政策松綁中并未對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。隨著居民對(duì)住房品質(zhì)的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)代的逝去，改善性需求成交占比上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要撬動(dòng)改善性需求的釋放，而當(dāng)前的二套房以上的購(gòu)房門(mén)檻仍處于高位，我們預(yù)計(jì)未來(lái)政策仍有放松空間，如降低二套房及以上的購(gòu)房門(mén)檻。

諸葛研究院-2022半年報(bào)

二、行業(yè)面：基本面筑底，5月成“拐點(diǎn)”

（一）開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速連續(xù)11月收窄，投資信心補(bǔ)庫(kù)存意愿弱

2022年，受整體大環(huán)境影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也逐步走弱，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)投資增速自2021年3月以來(lái)連續(xù)14個(gè)月收窄，至2022年5月已經(jīng)連續(xù)2月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面。從開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的意愿上來(lái)看，無(wú)論是新開(kāi)工、施工面積、竣工面積同比增速持續(xù)下滑，其中，新開(kāi)工的下降幅度大于竣工、施工面積增速，一方面，兩集中的土拍規(guī)則延緩了開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工速度，開(kāi)發(fā)商更傾向用竣工去補(bǔ)庫(kù)存；另一方面，在回款不及預(yù)期下，提升竣工速度有利于加快補(bǔ)庫(kù)存效率。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，新開(kāi)工面積同比下降30.6%，竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，施工面積累計(jì)同比下降1%。整體開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力不足。

（二）5月銷(xiāo)售初現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)，但不及去年同期水平

從銷(xiāo)售端來(lái)看，今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模遠(yuǎn)不及去年同期，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為50738萬(wàn)㎡，僅占去年全年銷(xiāo)售面積的28.8%，與去年同期相比下降23.6%；商品房銷(xiāo)售金額為48337萬(wàn)㎡，與去年同期相比下降31.5%；今年的銷(xiāo)售遠(yuǎn)不及去年同期，一方面，去年上半年是成交的一個(gè)小高峰，下半年在強(qiáng)化去金融的背景下市場(chǎng)逐步走低，較高的基期拉高了降幅；另一方面，今年上半年疫情再度重啟，整體居民購(gòu)房情緒不高，需求釋放緩慢。

從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)樂(lè)觀(guān)局面，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積結(jié)束連續(xù)3月下降趨勢(shì)，銷(xiāo)售面積止跌轉(zhuǎn)升，銷(xiāo)售金額也一樣，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月單月商品房銷(xiāo)售面積10970萬(wàn)㎡，環(huán)比上升25.8%；單月商品房銷(xiāo)售金額10548億元，環(huán)比上升29.7%。隨著疫情的逐步好轉(zhuǎn)，寬松政策效應(yīng)有所顯現(xiàn)。

（三）5月房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)下跌態(tài)勢(shì)，再現(xiàn)向好信號(hào)

市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的一個(gè)原因在于房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，在房?jī)r(jià)持續(xù)下行的背景下，造成了購(gòu)房者不敢買(mǎi)的心態(tài)，入市更為謹(jǐn)慎。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷(xiāo)售單價(jià)連續(xù)1年持續(xù)下滑，今年2月跌破萬(wàn)元/平。5月，商品房銷(xiāo)售單價(jià)為9527元/㎡，環(huán)比上升0.3%，價(jià)格扭轉(zhuǎn)下跌局面。房?jī)r(jià)止跌一定程度上顯露出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心的提升，減少降價(jià)促銷(xiāo)的手段，此外，房?jī)r(jià)的企穩(wěn)也標(biāo)志著市場(chǎng)修復(fù)起到初步成效。

三、資金面：行業(yè)資金面顯疲態(tài)，需求端信貸環(huán)境趨松

（一）行業(yè)到位資金顯疲態(tài)，年內(nèi)房企利用外資動(dòng)力增強(qiáng)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售趨弱，行業(yè)回款下降，帶動(dòng)了房地產(chǎn)到位資金的下行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。房地產(chǎn)行業(yè)的到位資金累計(jì)同比連續(xù)3月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面，且降幅超15%。行業(yè)資金壓力仍存。從各渠道資金來(lái)源來(lái)看，1-5月國(guó)內(nèi)貸款8045億元，下降26.0%；利用外資51億元，增長(zhǎng)101.0%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預(yù)收款19141億元，下降39.7%；個(gè)人按揭貸款9785億元，下降27.0%。除利用外資渠道增速呈現(xiàn)翻倍上升外，其他各渠道資金均下降。4月以來(lái)，房企的境外融資開(kāi)始持續(xù)呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，部分房企發(fā)行海外債融資。整體來(lái)看，行業(yè)仍具有較大的資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)融資貸款監(jiān)管仍處于較為嚴(yán)格的趨勢(shì)。

（二）行業(yè)貸款意愿降低，個(gè)人按揭貸款增速連續(xù)6月收窄

從中國(guó)人民銀行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.56萬(wàn)億元，同比微降0.4%，從個(gè)人按揭貸款余額數(shù)據(jù)上看一季度，個(gè)人按揭貸款余額為38.84萬(wàn)億元，同比上升8.9%，同比增速連續(xù)6月收窄。所謂貸款余額，借款人尚未歸還放款人的房地產(chǎn)貸款總額。數(shù)據(jù)趨勢(shì)的收窄也意味著今年無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，貸款的意愿有所收窄。主要原因在于市場(chǎng)參與者對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展不確定的影響。

（三）5年期LPR降至低值，多城市貸款利率降至4.25%

今年上半年，購(gòu)房者貸款利率迎來(lái)利好，尤其是首套房貸款利率，5月份，五年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)單次最大降幅且處于LPR公布以來(lái)最低值。疊加5月差別化信貸政策，各地首套房利率可在基準(zhǔn)利率下降15個(gè)基點(diǎn)，隨后，多城開(kāi)始執(zhí)行4.25%的首套房利率，包含一些熱點(diǎn)城市，如重慶，蘇州，無(wú)錫等。利率低代表購(gòu)房的成本降低，當(dāng)前信貸政策整體對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種利好，不僅降低了貸款成本，更加快了貸款的效率，信貸政策支持合理性的購(gòu)房需求釋放。

四、預(yù)測(cè)：政策維持寬松主基調(diào)，預(yù)計(jì)9月基本面累計(jì)同比數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正

上半年，中央和地方合力助合理購(gòu)房需求釋放，各地政府更為積極，從政策松綁上支持剛性和改善性需求的釋放。在疫情的沖擊以及行業(yè)基本面偏弱的背景下，上半年的市場(chǎng)遠(yuǎn)不及去年同期，然而，5月單月基本數(shù)據(jù)釋放出曙光，隨著寬松政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，預(yù)計(jì)6、7月的數(shù)據(jù)進(jìn)一步改善，9月累計(jì)同比數(shù)據(jù)有望轉(zhuǎn)正。政策方面，全年政策將維持寬松基調(diào)，若樓市數(shù)據(jù)未有好轉(zhuǎn)，寬松力度將進(jìn)一步擴(kuò)大，若樓市數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，政策將會(huì)維持當(dāng)前的松綁局面。

土地篇：整體“質(zhì)提量縮”、低溢價(jià)高流拍并存，首輪集中土拍現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號(hào)

一、全國(guó)土地市場(chǎng)供需規(guī)模持續(xù)下滑，土地樓面價(jià)創(chuàng)近10年次新高

（一）整體供需規(guī)模持續(xù)下滑，二季度稍有回升

2022上半年，土地市場(chǎng)供需規(guī)模較去年同期呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積29769.71萬(wàn)㎡，較去年同期下跌45.63%；成交規(guī)劃建筑面積18071.96萬(wàn)㎡，較去年同期下跌60.82%，一方面，“兩集中”政策繼續(xù)深化落實(shí)，城市錯(cuò)峰開(kāi)展土地出讓?zhuān)又衲昵鄭u、武漢等城市增加供應(yīng)批次，致使上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)端在一定程度上有所收窄；另一方面，上半年部分城市?，F(xiàn)疫情反彈局勢(shì)，土地掛牌和出讓活動(dòng)受到一定阻礙，導(dǎo)致土地市場(chǎng)整體供需量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

注：2022年上半年數(shù)據(jù)截止至6月20日，下同

從土地季度數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)入2022年，第一季度土地市場(chǎng)較為冷清，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為11582.95萬(wàn)㎡，較去年同期下跌42.95%，成交規(guī)劃建筑面積為8116.94萬(wàn)㎡，較去年同期下跌54.57%；轉(zhuǎn)至二季度，供應(yīng)量、成交量雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但仍遠(yuǎn)不及去年同期，二季度土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為18186.76萬(wàn)㎡，較去年同期下跌47.21%，成交規(guī)劃建筑面積為9955.02萬(wàn)㎡，較去年同期下跌64.76%。

（二）土地樓面價(jià)創(chuàng)近10年次新高，6月樓面價(jià)達(dá)年內(nèi)新高

從近10年土地成交樓面半年度走勢(shì)來(lái)看，大致呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，2018年至今，地價(jià)波動(dòng)性較為明顯，2021上半年，在“兩集中”政策出臺(tái)下，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市集中供地備受市場(chǎng)關(guān)注，優(yōu)質(zhì)地塊頻出帶動(dòng)價(jià)格水平較高，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021上半年成交樓面價(jià)為5589.31元/㎡，創(chuàng)歷史新高，下半年房企拿地壓力較大，一些優(yōu)質(zhì)地塊流拍，地價(jià)下滑。但今年上半年，土地成交樓面價(jià)再度上升，數(shù)據(jù)顯示，2022上半年成交樓面價(jià)為5512.96元/㎡，創(chuàng)次新高，較去年同期小幅下跌1.37%，較去年下半年上升23.55%。

2022年土地成交樓面價(jià)低位開(kāi)場(chǎng)，自2月起重點(diǎn)一二線(xiàn)城市開(kāi)拍頻次逐步走高，優(yōu)質(zhì)地塊大量流出，帶動(dòng)樓面價(jià)連續(xù)3月上升，4月份成交樓面價(jià)為6539.38元/㎡，環(huán)比上漲19.6%，同比上漲13.8%，主要是由于深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市集聚該月開(kāi)拍，在一定程度上推高價(jià)格。

進(jìn)入5月份，隨著集中拍地接近尾聲，成交樓面價(jià)也呈現(xiàn)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，上海集中土拍受疫情影響于6月初開(kāi)啟，值得注意的是，上海本輪將土地監(jiān)管資金由原來(lái)最高的130%下調(diào)至110%的措施在一定程度上減輕房企的參拍壓力，拿地積極性有所提升，同時(shí)地鐵沿線(xiàn)和學(xué)區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)更為強(qiáng)勁，在一定程度上推高6月成交樓面價(jià)，達(dá)年內(nèi)新高，為7137.36元/㎡，環(huán)比上漲25.63%，同比上漲32.54%。

（三）溢價(jià)率低位徘徊，流拍現(xiàn)象仍處于高位水平

進(jìn)入2022上半年，溢價(jià)率整體低位徘徊，流拍率高位運(yùn)行。上半年房企銷(xiāo)售端、融資端未見(jiàn)明顯改善，資金壓力猶存，土地市場(chǎng)難獲溢價(jià)空間，而且市場(chǎng)環(huán)境偏緊張之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從擴(kuò)模到精鉆方向轉(zhuǎn)移，房企在地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛，地塊升值與產(chǎn)值能力是房企更為看中的，因此，部分優(yōu)勢(shì)偏弱的地塊也難免被流拍。具體來(lái)看，溢價(jià)率方面，溢價(jià)率自首月起連續(xù)4月上升，但月均升幅不超1個(gè)百分點(diǎn)，轉(zhuǎn)至5月份，部分城市疫情反彈局勢(shì)加重，房企銷(xiāo)售回款再遇阻力，同時(shí)集中土拍活動(dòng)進(jìn)入尾聲，溢價(jià)率年內(nèi)首次轉(zhuǎn)降，之后在上海首輪集中土拍的帶動(dòng)下，6月溢價(jià)率呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。從流拍率來(lái)看，自2月份起，流拍率連續(xù)3月下降，其中原因離不開(kāi)集中土拍的加持，進(jìn)入5月份首批集中拍地接近尾聲，加之年中房企為沖業(yè)績(jī)，視角多集中于銷(xiāo)售端，以致土地端投資動(dòng)作偏少，流拍現(xiàn)象有所增加，6月份隨著上海首輪集中土拍按下重啟鍵，拍地門(mén)檻適度降低在一定程度上提升房企參與積極性，流拍現(xiàn)象稍有減少，但仍處于較高水平。

二、區(qū)域特征：三四線(xiàn)城市流拍率居高不下，一、二線(xiàn)溢價(jià)上升

（一）一、二線(xiàn)溢價(jià)率小幅上升但不及去年同期水平

2022年，各等級(jí)城市土地溢價(jià)率仍處于較低水平，從分等級(jí)城市溢價(jià)率來(lái)看，2022上半年一線(xiàn)城市平均溢價(jià)率為3.73%，較去年下半年上升0.14個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市平均溢價(jià)率為4.83%，較去年下半年上升1.71個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)城市平均溢價(jià)率為4.26%，較去年下半年下降2.89個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)、二線(xiàn)溢價(jià)率水平均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。主要原因在于，去年下半年，土拍規(guī)則嚴(yán)苛，房企拿地壓力較大。今年上半年，部分城市放寬土拍規(guī)則，房企對(duì)一線(xiàn)、二線(xiàn)拿地意愿稍有提升，但整體來(lái)看，上半年仍處于歷史低溢價(jià)成交局面，不及去年上半年的水平。

從分等級(jí)城市的流拍率看，流拍率與城市等級(jí)呈現(xiàn)反向走勢(shì)，城市等級(jí)越低，流拍率也越高。根據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年二季度一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市流拍率分別為4.71%、14.44%、22.86%。三四線(xiàn)城市的流拍率遠(yuǎn)高于一線(xiàn)，二線(xiàn)城市。

（二）長(zhǎng)三角土地成交體量領(lǐng)跑，西北地區(qū)增速居首

根據(jù)各大經(jīng)濟(jì)圈土地成交情況，從成交規(guī)模來(lái)看，在合肥、杭州、無(wú)錫等城市按部就班開(kāi)啟集中供地的助力下，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈成交趕超中部地區(qū)，位居領(lǐng)先地位，2022上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為5764.41萬(wàn)㎡，占比24%，中部地區(qū)以5455.21萬(wàn)㎡的成交規(guī)模占據(jù)第二，占全國(guó)總成交規(guī)模的23%，東北地區(qū)成交墊底，2022上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為555.38萬(wàn)㎡，成交占比僅為2%。

從成交規(guī)模及成交占比變化來(lái)看，7個(gè)城市群土地成交量均較去年同期有所下降，其中，東北地區(qū)跌幅居首，2022上半年土地成交規(guī)劃建筑面積較去年同期下跌86%。與此同時(shí)，4個(gè)城市群成交占比較去年同期呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其余3個(gè)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，其中西北地區(qū)土地成交熱度上漲顯著，2022上半年土地成交占比較去年同期上升3.44個(gè)百分點(diǎn)；其次環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，土地成交規(guī)劃建筑面積占比上升3.06個(gè)百分點(diǎn)；相反，房企對(duì)東北地區(qū)土地市場(chǎng)的投資較為謹(jǐn)慎，拿地占比下降幅度居首，較去年同期下降4.68個(gè)百分點(diǎn)。

三、房企拿地特征：拿地主角生變，地方國(guó)有企業(yè)身影增多

（一）拿地集中度下降，中低陣營(yíng)房企拿地活躍度上升

從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP100房企拿地來(lái)看，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP31-100的拿地占比呈上升趨勢(shì)，而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前30的房企拿地占比下降，拿地集中度下降。數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP31-50以及TOP51-100房企今年上半年拿地占比較去年同期提升，分別上升4、10個(gè)百分點(diǎn)。

另外，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10房企以及TOP11-30房企拿地占比均較去年有所下降，分別下降9和4個(gè)百分點(diǎn)。究其原因，在整體市場(chǎng)下行背景下，龍頭民營(yíng)房企拿地更為謹(jǐn)慎，地方深耕的房企以及地方城投拿地節(jié)奏加快。

（二）國(guó)央企、地方城投拿地占比再上升，民營(yíng)房企拿地步伐放緩

對(duì)比2021上半年及2022上半年拿地面積TOP20房企來(lái)看，呈現(xiàn)兩方面特征：其一，今年上半年房企整體拿地規(guī)模較去年出現(xiàn)大幅縮減態(tài)勢(shì)，2021上半年拿地面積TOP20房企中有2家房企規(guī)劃建筑面積突破1000萬(wàn)㎡，下限規(guī)模在300萬(wàn)㎡以上，2022上半年拿地面積TOP20房企中最高拿地規(guī)模僅有217萬(wàn)㎡；其二，今年上半年涌現(xiàn)出一批地方型企業(yè)，明顯多于去年，可見(jiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行，房企拿地資金壓力油然而生的背景下，地方政府在土地市場(chǎng)上鼎力相助，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。不可否認(rèn)的是，成交體量下滑以及國(guó)央企、地方企業(yè)占比走高也在一定程度上反映出資金承壓仍然是民營(yíng)房企于土地市場(chǎng)投資的阻力。

四、2022首輪集中土拍傳遞回穩(wěn)信號(hào)，溢價(jià)率上升，民營(yíng)房企拿地意愿上升

距土地“兩集中”政策出臺(tái)與實(shí)施已有1年之久，今年上半年22城集中拍地活動(dòng)陸續(xù)開(kāi)展，但部分城市受疫情反復(fù)影響，集中土拍活動(dòng)出現(xiàn)推遲情況。隨著鄭州首輪集中土拍落幕，22城今年首輪集中土拍全員收官，與此同時(shí)，北京、福州、廈門(mén)土地市場(chǎng)步伐較為緊湊，現(xiàn)已完成了第二批次集中供地活動(dòng)，蘇州、上海等城市也已披露出二輪土拍的相關(guān)事宜。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，22城首批集中拍地成交規(guī)劃建筑面積3925.16萬(wàn)㎡，且4輪成交呈現(xiàn)逐輪遞減態(tài)勢(shì)，同時(shí)本輪溢價(jià)率、流拍率均呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，分別較去年第三批次上升1.85個(gè)百分點(diǎn)、下降9.42個(gè)百分點(diǎn)。

（一）首輪集中供地供需規(guī)模雙雙下滑，杭州土地供應(yīng)規(guī)模居首

供應(yīng)力度減弱為成交下滑的主要影響因素。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年22城第一批次集中供地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4750.04萬(wàn)㎡，較2021年三輪集中供地均有所下降，其中，較去年第三批次下跌37.87%；2022年22城第一批次集中供地成交規(guī)劃建筑面積為3925.16萬(wàn)㎡，自去年以來(lái)，已完成的4輪集中土拍成交量呈現(xiàn)逐輪遞減態(tài)勢(shì)，其中，本輪成交量較去年第三輪下跌35.83%。整體來(lái)看，在一定程度上反映出22城集中供地層面愈加謹(jǐn)慎，同時(shí)這也不乏是廈門(mén)、重慶、武漢、青島等城市今年明確將全年“三批次供地”調(diào)整為“四批次供地”，使得單批次的供應(yīng)規(guī)模稍有減少的緣故。

從各城市首輪集中供地供應(yīng)情況來(lái)看，杭州、成都、上海供應(yīng)量占據(jù)前三之位，分別為580.74萬(wàn)㎡、440.4萬(wàn)㎡、425.19萬(wàn)㎡，東北地區(qū)的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)2市供應(yīng)力度較弱，分別以38.62萬(wàn)㎡、33.05萬(wàn)㎡的供應(yīng)量墊底。另外，合肥首批集中供地量占比超過(guò)2021全年供地量近四成，相反武漢、青島、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)4城首批集中供地量占比去年供地量均低于5%。

從各城市首輪集中土拍成交情況來(lái)看，成交表現(xiàn)主要受供應(yīng)影響，杭州、上海、成都依然占據(jù)成交量前三之位，分別為564.64萬(wàn)㎡、425.19萬(wàn)㎡、356.89萬(wàn)㎡。另外，值得注意的是，武漢憑借去年三輪集中土拍明顯發(fā)力的帶動(dòng)，整體成交規(guī)模領(lǐng)跑，4輪成交規(guī)劃建筑面積共計(jì)達(dá)2372.65萬(wàn)㎡。整體來(lái)看，城市間供需兩端的分化特征也較為明顯，長(zhǎng)三角及熱點(diǎn)城市供需兩端發(fā)力較足，而東北地區(qū)多顯乏力。

（二）首輪土地成交溢價(jià)、流拍雙雙向好

溢價(jià)與流拍呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)是今年首輪集中土拍的突出特征之一。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，22城2022年首輪集中土拍平均溢價(jià)率為3.89%，較去年第三輪上升1.85個(gè)百分點(diǎn)，但不可否認(rèn)的是，自去年第二輪集中土拍規(guī)則加碼之后，房企資金壓力上漲，高溢價(jià)情形自此一去不復(fù)返。與此同時(shí)，22城2022年首輪集中土拍平均流拍率為9.34%，較去年第三輪下降9.42個(gè)百分點(diǎn)，自去年第三輪集中土拍起，流拍現(xiàn)象持續(xù)減少。

從土拍熱度來(lái)看，南北分化特征愈加凸顯。深圳、合肥、廈門(mén)等南方城市表現(xiàn)亮眼，其中，深圳以14.98%的溢價(jià)率位居榜首，由于地塊稀缺、地理位置較佳，地塊十分搶手，深圳溢價(jià)水平偏高也屬意料之中；合肥整體溢價(jià)率為11.20%，位居榜二，主要是本輪優(yōu)質(zhì)地塊占比提升發(fā)揮了較為顯著的作用；廈門(mén)以6.78%的溢價(jià)率位列第三。同時(shí)，北方城市在本輪集中土拍中，多數(shù)城市表現(xiàn)較為平淡，青島、濟(jì)南、天津等城市的溢價(jià)率均低于2%，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春雙雙呈現(xiàn)“0”溢價(jià)。對(duì)比去年第三輪集中土拍溢價(jià)情況，超8成城市溢價(jià)率較上輪上升，其中深圳、合肥分別以10.33%、6.52%再居漲幅前二之位，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、杭州、寧波4城呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，且跌幅均在2%以?xún)?nèi)，其中寧波、杭州位居跌幅前二之位，本輪溢價(jià)率較上輪分別下降1.05個(gè)百分點(diǎn)、0.58個(gè)百分點(diǎn)。

（三）國(guó)央資企業(yè)仍為成交主力，行業(yè)環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)下民營(yíng)房企機(jī)會(huì)見(jiàn)長(zhǎng)

從房企拿地來(lái)看，今年首輪集中土拍中國(guó)央資房企占比較上輪有所下降，但仍多于去年首輪，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年第一、二、三批次及2022年第一批次集中土拍拿地金額TOP20房企中國(guó)央資房企數(shù)分別為9家、16家、14家、12家。房企拿地格局的轉(zhuǎn)折點(diǎn)則在于去年第二批次多城加碼拍地規(guī)則，競(jìng)配建、上調(diào)保證金比例等一系列舉措對(duì)房企資金層面的考驗(yàn)著實(shí)不小，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行，房企融資端與銷(xiāo)售端均呈收緊態(tài)勢(shì)，資金壓力再度加大，至此國(guó)央資房企憑借經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健支撐起其在土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，連續(xù)成為接下來(lái)3輪集中土拍的拿地主力。同時(shí)值得注意的是，去年第三輪涌出一大批地方城投類(lèi)企業(yè)，緊接著去年第三批次起部分城市降低拍地門(mén)檻，加之今年樓市政策端接連釋放改善信號(hào)，民營(yíng)房企參與度有所提升，今年第一批次拿地金額TOP20房企民營(yíng)房企有8家，較去年第三批次上升2家。

從2022年第一批次集中土拍拿地金額TOP20房企排行來(lái)看，國(guó)央資房企占比6成，由于項(xiàng)目銷(xiāo)售、企業(yè)融資等情況未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)占比偏低也屬意料之中，但也可清晰地看到，在當(dāng)前房地產(chǎn)修復(fù)周期中，有不少穩(wěn)健型以及區(qū)域型房企抓住了上升機(jī)會(huì)，如濱江集團(tuán)、大家房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科等。

建發(fā)房產(chǎn)以345.9億元的總拿地金額占據(jù)榜首，在本輪集中土拍中，建發(fā)房產(chǎn)于上海、杭州2個(gè)長(zhǎng)三角城市的土拍中展示出較高的積極性，2場(chǎng)土拍合計(jì)斬獲5宗地塊的平均溢價(jià)率超8.5%；綠城中國(guó)、招商蛇口分別以244.78億元、233.90億元位居第二、三。值得注意的是，濱江集團(tuán)的總規(guī)劃建筑面積是TOP20房企中的領(lǐng)先者，總規(guī)劃建面達(dá)135.39萬(wàn)㎡，拿地金額也處前五之中，濱江集團(tuán)在土地市場(chǎng)的投資活躍度較高與其穩(wěn)健的營(yíng)收能力不無(wú)關(guān)系，較為強(qiáng)勁的資金流在一定程度上支撐其投資、補(bǔ)倉(cāng)等勢(shì)頭愈加顯著，而且濱江集團(tuán)此次拿地多集中于其大本營(yíng)杭州，豪擲百億單場(chǎng)收割11宗地塊，同時(shí)也從側(cè)面反映出其對(duì)杭州樓市發(fā)展承具較高看好情緒。

五、土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年土地供應(yīng)或發(fā)力，全年供需維穩(wěn)

隨著疫情擴(kuò)散情況逐漸好轉(zhuǎn)，樓市銷(xiāo)售端也于5月顯露出回升跡象，房企資金流進(jìn)而得到一定的補(bǔ)給，同時(shí)重點(diǎn)城市接下來(lái)將開(kāi)啟第二、三、四批集中供地，再結(jié)合以往土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交兩端走勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)端將發(fā)力，成交隨之上升，全年供應(yīng)和成交量將基本維穩(wěn)。隨著政策寬松效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年土地溢價(jià)率小幅上升，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但整體變化幅度不會(huì)過(guò)大。

與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，融資環(huán)境的改善，民營(yíng)房企拿地意愿或逐步增強(qiáng)，但短期難以扭轉(zhuǎn)國(guó)央企及各城市城投拿地的局面。

新房篇：前跌后穩(wěn)、局部回溫，市場(chǎng)修復(fù)緩緩邁進(jìn)

一、新房市場(chǎng)上半場(chǎng)差強(qiáng)人意，二季度現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)

（一）上半年新房成交探底，5月市場(chǎng)開(kāi)始底部回升

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底，上半年成交量達(dá)到近年來(lái)同期最低水平，二季度多輪寬松政策頻出，但是受到全國(guó)大范圍疫情卷土重來(lái)的沖擊，市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程受阻，5、6月份隨著疫情逐漸受控，成交呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022上半年重點(diǎn)60城新房成交14349.6萬(wàn)㎡，同比下降42.3%。受到去年以來(lái)房企集中暴雷、市場(chǎng)信心受挫以及疫情干擾下居民就業(yè)和收入預(yù)期下滑、購(gòu)買(mǎi)力下降等因素影響，上半年成交降至近年來(lái)的“底部”水平。從季度走勢(shì)來(lái)看，一季度達(dá)到近年來(lái)除2020年一季度外的次低谷，2季度在中央和地方頻頻出臺(tái)松綁政策的刺激下，成交量有所回升，但是仍位于歷史較低位。從月度來(lái)看，在多輪寬松政策下，5、6月成交水平持續(xù)回升，6月達(dá)到年內(nèi)高峰為3423.37萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲59.1%，同比下降25%。

監(jiān)測(cè)60城包含：北京、上海、深圳、成都、廣州、貴陽(yáng)、哈爾濱、?？?、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門(mén)、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、烏魯木齊、武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、昆山、廊坊、連云港、洛陽(yáng)、唐山、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常熟、衡水、湖州、江陰、秦皇島、泉州、汕頭、紹興、泰安、泰州、蕪湖、岳陽(yáng)、張家港、中山、舟山、珠海、濟(jì)寧、肇慶、南通，下同。

（二）新房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，4月開(kāi)始連續(xù)三月下滑

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022上半年重點(diǎn)60城新房成交均價(jià)為17155元/㎡，同比上漲4.8%，漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。從月度走勢(shì)來(lái)看，自4月份開(kāi)始房?jī)r(jià)水平開(kāi)始連續(xù)三月下滑，房企在業(yè)績(jī)壓力下，為了加速去化多采取以?xún)r(jià)換量等手段，價(jià)格呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)。2022上半年新房?jī)r(jià)格仍然保持上漲態(tài)勢(shì)，但是受到行業(yè)景氣度不高、疫情反復(fù)等因素影響，整體漲幅趨緩，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)變化將會(huì)更為平緩。

（三）庫(kù)存先升后降，重點(diǎn)城市去化周期超1年

今年上半年新房庫(kù)存呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢(shì)。一季度市場(chǎng)去化較弱，庫(kù)存量累積，從5月份開(kāi)始庫(kù)存連續(xù)兩月下降。從去化周期來(lái)看，在5月疫情逐步受控后，前期積壓的需求逐步釋放，成交轉(zhuǎn)好，大量庫(kù)存被消化，去化周期縮短。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年6月份，重點(diǎn)20城庫(kù)存達(dá)到21419.7萬(wàn)㎡，環(huán)比下降4.4%，同比上升1%。平均去清周期為13.2個(gè)月，較上月縮短0.3個(gè)月，較去年底增加2個(gè)月。短期來(lái)看，重點(diǎn)城市庫(kù)存仍處于相對(duì)高位，去化周期超過(guò)一年，這主要是受到上半年去化不甚理想的影響，預(yù)計(jì)在下半年隨著市場(chǎng)信心回升，前期積壓的需求將會(huì)逐步釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)回升通道。

注：庫(kù)存20城包括：北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、南京、武漢、寧波、沈陽(yáng)、青島、鄭州、長(zhǎng)春、南寧、成都、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、福州、溫州

二、局部熱點(diǎn)城市率先復(fù)蘇，千萬(wàn)豪宅市場(chǎng)“逆勢(shì)而上”

（一）一線(xiàn)城市率先修復(fù)，二線(xiàn)城市青島、蘇州等同比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正

分季度來(lái)看，一線(xiàn)城市二季度成交量下滑，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市二季度成交量均回升，一線(xiàn)城市主要是受上海疫情封城管理影響，4、5月份成交量驟減帶動(dòng)一線(xiàn)城市整體成交回落，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市隨著出臺(tái)的寬松政策逐漸發(fā)酵，成交企穩(wěn)回升。從環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，6月份各等級(jí)城市環(huán)比均上揚(yáng)，一線(xiàn)城市以超100% 的漲勢(shì)領(lǐng)銜，二線(xiàn)城市次之，環(huán)比漲幅超60%。從同比來(lái)看，各等級(jí)城市自5月開(kāi)始同比降幅開(kāi)始呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)，到6月份，一線(xiàn)城市同比跌幅為23.51%，二線(xiàn)城市同比跌幅為25.6%，三四線(xiàn)城市同比下跌28.4%。整體來(lái)看，在疫情受控后，一線(xiàn)城市率先修復(fù)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市緊隨其后。

注：2021年2月一線(xiàn)城市同比472.83%，二線(xiàn)城市同比329.96%，三四線(xiàn)城市同比546.3%

分城市來(lái)看，大部分城市在6月份成交水平均有不同程度的回升，其中，一線(xiàn)城市全線(xiàn)上漲，上海環(huán)比漲幅逾1000%，領(lǐng)跑各大城市，北京、深圳漲幅也在50%以上，二線(xiàn)城市中，杭州、寧波、蘇州、青島等城市環(huán)比漲幅均超過(guò)100%。同時(shí)值得注意的是，青島、成都、蘇州、西安同比均轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)修復(fù)較為迅速。與此同時(shí)，各大城市上半年成交水平均不及去年同期，市場(chǎng)完全恢復(fù)尚需時(shí)間。

（二）改善型產(chǎn)品展現(xiàn)強(qiáng)韌性，一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)率先回溫

從重點(diǎn)城市新房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-120㎡面積段仍是成交主流，占比基本在4-5成，與此同時(shí)，今年以來(lái)120㎡以上改善型戶(hù)型成交占比逐月上升，截止至2022年6月，成交占比超40%，達(dá)到近兩年來(lái)的最高水平。隨著疫情防控常態(tài)化，人們對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，對(duì)于戶(hù)型面積、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等等都提出更高的期待，改善型大戶(hù)型產(chǎn)品漸獲青睞。

注:重點(diǎn)10城包括北京、上海、深圳、廣州、成都、東莞、南京、青島、武漢、重慶

從成交總價(jià)來(lái)看，以一線(xiàn)城市為例看今年的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)，北上廣5月、6月總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅成交量基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)升，深圳上半年豪宅市場(chǎng)一直保持在較高熱度。5、6月份在新房市場(chǎng)整體成交水平同比還呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的同時(shí)，豪宅成交已經(jīng)遠(yuǎn)超去年同期水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京5月豪宅成交484套，同比漲幅超100%，6月份豪宅成交破千套，同比大漲244.2%，占整體成交近30%。深圳上半年1000萬(wàn)以上豪宅成交3885套，同比上漲51.9%，占比達(dá)24.6%，較去年同期擴(kuò)大14.7個(gè)百分點(diǎn)。上海受到疫情影響沖擊，5月豪宅成交量大減，到6月份成交量達(dá)到2515套，同比上漲180.4%，占整體成交量的33.6%。由此來(lái)看，在全國(guó)新房市場(chǎng)成交尚未完全復(fù)蘇的情況下，豪宅市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)率先回溫態(tài)勢(shì)。

注：此處定義豪宅為總價(jià)1000萬(wàn)元以上

（三）寬松政策后長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市修復(fù)明顯，基本面偏弱的二線(xiàn)城市效應(yīng)不足

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)18城來(lái)看，松綁政策的實(shí)際效果如何與城市基本面、政策力度有著密切關(guān)系，在本輪寬松政策后，以杭州、蘇州、南京、無(wú)錫等城市為首的長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市在多輪寬松政策后，銷(xiāo)售端率先轉(zhuǎn)好。如杭州在5月17日首次出臺(tái)新政，提出三胎家庭新增一套購(gòu)房資格，并且享受“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)，增值稅5年改2年等，5月成交量環(huán)比上漲12.4%，6月成交環(huán)比再漲103.6%，政策效應(yīng)持續(xù)；蘇州在5月9月發(fā)布了包括新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年、非蘇州本市戶(hù)籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保（個(gè)稅）即可購(gòu)房、非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)等內(nèi)容，5月成交環(huán)比上漲23.7%，6月環(huán)比大漲288.2%。無(wú)錫同樣在4到5月接連出臺(tái)了三次松綁政策，5月成交量環(huán)比上漲48.3%，6月環(huán)比上漲24.1%。政策某種程度上起到了立竿見(jiàn)影的效果。同時(shí)，像沈陽(yáng)、濟(jì)南等本身基本面一般，商品房去化緩慢的城市，在多輪松綁政策效應(yīng)下，短期內(nèi)刺激銷(xiāo)售端，帶動(dòng)成交量上升。

另外，也有部分城市寬松政策效應(yīng)不甚明顯或者持續(xù)性較弱。鄭州作為最早發(fā)布寬松政策的城市，4月和5月成交連續(xù)兩月維持下滑局面，6月在供應(yīng)放量下開(kāi)始回升，鄭州作為河南省的省會(huì)城市，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并不發(fā)達(dá)，庫(kù)存量高企、去化緩慢等難題困擾，后期或需要更加有力度的寬松政策出臺(tái)。東莞也是出臺(tái)寬松政策次數(shù)較多的城市，2月到5月多輪政策下，成交回升態(tài)勢(shì)尚且不明朗，6月環(huán)比仍下降19.8%。福州在2月-3月政策松綁后，4月成交環(huán)比上漲，然而后勁不足，5、6月連續(xù)下滑。合肥在5月和6月兩次新政后，6月環(huán)比仍降23.4%，政策寬松效應(yīng)尚未觸達(dá)市場(chǎng)端。

三、千億房企陣營(yíng)縮水，國(guó)央企“霸屏”銷(xiāo)售榜單

（一）上半年房企業(yè)績(jī)普遍下滑

2022上半年，受到整體行業(yè)環(huán)境影響，市場(chǎng)信心整體偏弱，房企銷(xiāo)售形勢(shì)不佳。各大陣營(yíng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。具體來(lái)看，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10房企跌幅最小，銷(xiāo)售金額較去年同期下跌39.5%，包括碧桂園、萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口等優(yōu)質(zhì)頭部房企，這部分房企基本秉承著穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)等方面也在合理范疇，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。其次為T(mén)OP31-50的中部陣營(yíng)房企，同比下降48.1%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，較去年同期下降55.7%。

同時(shí)，6月份房企銷(xiāo)售情況普遍呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，各大陣營(yíng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比漲幅均在10%以上。隨著前期寬松政策逐漸發(fā)酵，全國(guó)疫情得到良好控制，加上6月份進(jìn)入年中業(yè)績(jī)沖刺期，房企推盤(pán)積極性大大提升，疊加各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)，成交表現(xiàn)不俗。從各陣營(yíng)來(lái)看，TOP10房企業(yè)績(jī)提升最為顯著，環(huán)比漲幅超過(guò)60%，其次為T(mén)OP11-30房企，環(huán)比上漲58%，TOP51-100的中小房企陣營(yíng)漲幅最低僅為10.5%。整體來(lái)看，房企間分化仍然在加劇上演，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面逐步形成，尤其是在行業(yè)下行周期時(shí)，中小房企盈利能力更加弱化，如何生存下去成為房企當(dāng)下的重中之重。

（二）千億以上陣營(yíng)房企數(shù)量縮減

從銷(xiāo)售金額TOP100房企來(lái)看，千億以上陣營(yíng)房企數(shù)量明顯縮減，2022上半年千億房企為9家，較去年同期減少10家，500-1000億大型房企數(shù)量為7家，較去年同期減少17家，200億元以下房企數(shù)量由去年上半年的15家增加至47家。從銷(xiāo)售額門(mén)檻值、中位數(shù)和最高值來(lái)看，2022年上半年TOP100的門(mén)檻值降至70億元，最高值為2470億元，較去年同期基本減半。行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企陣營(yíng)大洗牌，部分去年還在千億陣營(yíng)的房企如恒大、陽(yáng)光城等企業(yè)已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，越來(lái)越多的房企不再盲目追求高銷(xiāo)售、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而主動(dòng)管控銷(xiāo)售規(guī)模，追求更加精細(xì)化的發(fā)展。

（三）國(guó)央企扛起銷(xiāo)售大旗，上半年TOP30房企中占比近半

根據(jù)2022上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單，銷(xiāo)售金額破2000億元的房企共有3家，較去年同期減少3家，其中，碧桂園穩(wěn)居第一，2022上半年銷(xiāo)售額達(dá)2470億元，其次為萬(wàn)科，2022上半年銷(xiāo)售額為2096億元，保利發(fā)展緊隨其后，銷(xiāo)售額為2092億元。同時(shí)，值得關(guān)注的是，銷(xiāo)售額TOP100房企中，國(guó)央企上榜數(shù)量明顯增加，2022上半年國(guó)央企數(shù)量為13個(gè)，占比近一半，較2021上半年增加7個(gè)，數(shù)量增加將近一倍。當(dāng)前來(lái)看行業(yè)流動(dòng)性壓力猶存，尤其是對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍面臨著不小的償債壓力，銷(xiāo)售端回款也不甚理想，在這種情況下國(guó)央企撐起大旗，在很多房企都下調(diào)預(yù)期、收縮戰(zhàn)略布局的情況下，部分國(guó)央企卻在逆勢(shì)發(fā)力。

四、下半年預(yù)判：行業(yè)修復(fù)、分化成為關(guān)鍵詞，下半年市場(chǎng)將會(huì)好于上半年

展望下半年，隨著寬松政策繼續(xù)深化擴(kuò)展，預(yù)計(jì)貫穿全年，新房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。分各等級(jí)城市來(lái)看，城市分化進(jìn)一步加劇，當(dāng)前一線(xiàn)城市修復(fù)態(tài)勢(shì)明朗，預(yù)計(jì)下半年仍然保持穩(wěn)步回升趨勢(shì)。二線(xiàn)城市接棒復(fù)蘇，并且城市內(nèi)部分化也在上演，局部熱點(diǎn)城市如長(zhǎng)三角、珠三角及中西部省會(huì)城市將會(huì)領(lǐng)銜修復(fù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，下半年融資和銷(xiāo)售層面都將好于上半年，隨著政策支持房企合理融資需求的逐步落實(shí)，信貸方面給予有力支持，房企下半年的境況將會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，但是值得注意的是，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企間分化態(tài)勢(shì)明顯，國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企將會(huì)率先獲得融資，在拿地和銷(xiāo)售層面都將更加具有優(yōu)勢(shì)，而部分中小房企以及紅檔房企仍未能完全脫離危險(xiǎn)，優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面逐步確立，行業(yè)從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。

二手房篇：上半年量縮價(jià)升，政策改善下業(yè)主信心先行回升

一、上半年整體成交不及去年同期，年內(nèi)“前落后升”

（一）2022上半年成交規(guī)模同比下滑，6月實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正

2022上半年，二手房成交初見(jiàn)乏力，隨后在市場(chǎng)政策端持續(xù)發(fā)力以及疫情好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，6月二手房成交已顯回升態(tài)勢(shì)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月重點(diǎn)10城二手房成交65809套，環(huán)比上月上漲39.39%，同比上漲1.18%，值得注意的是，本月二手房成交同比實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。從上半年月度成交走勢(shì)來(lái)看，二手房出現(xiàn)2次上升局面，第一次出現(xiàn)在3月，該節(jié)點(diǎn)成交大幅上升不排除是假期、疫情等影響逐漸褪去，前期積壓的改善需求大量釋放的緣故，第二次出現(xiàn)在6月，主要得益于政策端持續(xù)釋放改善信號(hào)，市場(chǎng)信心有所提振。另外，正是這2次上升局勢(shì)，奠定了2022年前兩季度以及上半年整體成交的上升基礎(chǔ)，不過(guò)較去年同期仍有一定差距。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年第一、二季度二手房分別成交130789套、163093套，環(huán)比分別上漲4.47%、24.70%，同比分別下跌31.47%、20.86%；2022上半年二手房共計(jì)成交293882套，環(huán)比去年下半年上漲4.89%，較去年同期下跌25.96%。

注：重點(diǎn)10城：成都、大連、東莞、佛山、北京、南京、蘇州、杭州、青島、深圳

（二）成都上半年成交大幅趕超去年同期，青島6月成交端明顯發(fā)力

從城市上看，10個(gè)重點(diǎn)城市中，成都、大連2022上半年二手房成交同比上漲，其余8城成交量同比均下滑。其中，成都同比漲幅最高，2022年上半年二手房成交同比上漲246.44%，主要離不開(kāi)6月大幅提升的貢獻(xiàn)，由于5月底成都適度放松樓市政策，放松限購(gòu)限售、優(yōu)化公積金貸款政策、縮短二手房增值稅征免年限等向市場(chǎng)傳遞改善信號(hào)，市場(chǎng)信心有所提振，成交端逐漸釋放暖意，6月單月成交破16000套，創(chuàng)近三年單月新高。其次為大連，上半年成交15937套，同比上漲14.02%，位居同比漲幅第二。

上半年成交同比下跌城市中，深圳跌幅最大，同比下跌60.65%，二手房成交顯著下滑與深圳二手房指導(dǎo)價(jià)持續(xù)加持不無(wú)關(guān)系。其次為青島，二手房成交14612套，同比跌幅為60.42%。但值得注意的是，青島二手房上半年成交表現(xiàn)雖不及去年同期，但在今年政策端適度松綁的提振下，6月成交大幅上升，環(huán)比5月上漲154.90%，且單月成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

二、房?jī)r(jià)回穩(wěn)，一二線(xiàn)城市價(jià)格上升，三四線(xiàn)城市下降

（一）百城房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)升，1季度價(jià)格漲幅大于2季度

從近3年百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，大致呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2022年，價(jià)格漲勢(shì)步伐愈加穩(wěn)健，月均漲跌幅僅在0.4%以?xún)?nèi)，開(kāi)年首月價(jià)格延續(xù)去年末的熱度，以上揚(yáng)態(tài)勢(shì)開(kāi)場(chǎng)，2-6月份價(jià)格月度環(huán)比漲跌走勢(shì)與成交量保持一致，受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，3月、6月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)而助力季度、半年度累計(jì)增速上升。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月百城二手住宅市場(chǎng)價(jià)格為15746元/㎡，環(huán)比上漲0.19%，同比下跌0.30%；上半年月均市場(chǎng)均價(jià)為15720元/㎡，同比上漲0.47%。

從漲跌城市來(lái)看，進(jìn)入2022年，價(jià)格平均漲跌幅度大致呈收窄態(tài)勢(shì)，同時(shí)月度下跌城市數(shù)均維持多于或等于上漲城市數(shù)的狀態(tài)，2022年6月百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲城市數(shù)45個(gè)，較上月增加1個(gè)，下跌城市數(shù)55個(gè)，與上月持平；6月平均漲幅為0.93%，較上月收窄0.15個(gè)百分點(diǎn)，平均跌幅為0.78%，較上月收窄0.39個(gè)百分點(diǎn)。2022上半年百城中房?jī)r(jià)累計(jì)上漲的城市有42個(gè)，平均漲幅為3.20%，累計(jì)下跌的城市有58個(gè)，平均跌幅為2.67%。

（二）一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)觸底回升，三四線(xiàn)城市仍呈下滑態(tài)勢(shì)

2022上半年，一二線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)轉(zhuǎn)漲，三四線(xiàn)城市仍然保持下滑態(tài)勢(shì)。其中一線(xiàn)城市累計(jì)漲幅領(lǐng)跑，上半年累計(jì)漲幅為5.15%，一線(xiàn)城市率先觸底回升。其次為二線(xiàn)城市，上半年累計(jì)上漲0.18%；三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍在下行周期，累計(jì)下跌0.66%。整體來(lái)看，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在相對(duì)穩(wěn)健的改善需求的支撐下，房?jī)r(jià)率先結(jié)束下跌行情，同時(shí)三四線(xiàn)城市存在經(jīng)濟(jì)水平偏低等弱點(diǎn)，樓市購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較低，以致價(jià)格扭轉(zhuǎn)下跌局勢(shì)的難度較大。

（三）珠三角房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅領(lǐng)跑，中部城市下跌顯著

從各大經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2022上半年珠三角房?jī)r(jià)以累計(jì)漲幅2.13%位居各大城市群之首，其次為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，累計(jì)漲幅為1.56%。珠三角經(jīng)濟(jì)圈的東莞、三亞、深圳、湛江等城市上半年漲幅可觀(guān)，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)漲幅居首。

與此同時(shí)，中部城市房?jī)r(jià)累計(jì)下跌1.38%，位居跌幅首位，其次為東北城市，累計(jì)跌幅為0.81%。整體而言，中部城市的洛陽(yáng)、常德、宿州等三四城市以及東北城市，存在一定的樓市基礎(chǔ)面較為薄弱，經(jīng)濟(jì)水平偏低，樓市消費(fèi)支撐力欠足等弱點(diǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力隨之受挫。

三、上半年掛牌先行成交同比轉(zhuǎn)正，月均掛牌同比上升4.32%

（一）政策拓展至二手房，縮短限售及調(diào)整增值稅

進(jìn)入2022年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)政策調(diào)整的熱潮，在支持改善性住房需求的政策導(dǎo)向下，一些城市政策松綁范圍拓展至二手房市場(chǎng)，主要從限售年限縮短、調(diào)整增值稅免征年限等角度出發(fā)，截止至6月30日，有19城放松限售、縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限，其中不乏一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市及省會(huì)城市，如杭州、蘇州、青島、無(wú)錫、哈爾濱等，調(diào)控頻次共計(jì)為20次，其中5月單月出臺(tái)調(diào)控政策達(dá)13次。

（二）上半年業(yè)主推盤(pán)節(jié)奏加快，長(zhǎng)沙、寧波、成都6月同比漲幅位列前三

縮短限售及調(diào)整增值稅征免年限等舉措有利于推動(dòng)購(gòu)房者“以舊換新”動(dòng)作。在政策利好下，部分業(yè)主的心態(tài)也有所變化，選擇加快出售節(jié)奏、推出房源，拉升了5、6月整體的房源掛牌量。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月、6月40個(gè)重點(diǎn)城市二手掛牌房源量分別為326.78萬(wàn)套、331.46萬(wàn)套，環(huán)比分別上升3.85%、1.43%，且從整體來(lái)看，2022上半年重點(diǎn)40城月均掛牌房源為330.49萬(wàn)套，較去年同期上漲4.32%。可見(jiàn)今年以來(lái)寬松政策加快了業(yè)主的推盤(pán)節(jié)奏，帶動(dòng)二手房供應(yīng)端房源上升。

注：重點(diǎn)40城：北京、石家莊、上海、深圳、徐州、廣州、貴陽(yáng)、洛陽(yáng)、青島、寧波、煙臺(tái)、廈門(mén)、廊坊、蘇州、武漢、鹽城、桂林、南寧、長(zhǎng)春、南京、鄭州、濟(jì)南、成都、西安、東莞、長(zhǎng)沙、重慶、無(wú)錫、南昌、珠海、威海、佛山、唐山、紹興、大連、福州、杭州、惠州、嘉興、金華

從城市上看，40個(gè)重點(diǎn)城市中，21城6月二手住宅掛牌房源量同比上漲，其余19城呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。中西部城市上半年房源上升明顯，其中，長(zhǎng)沙以102.17%位居同比漲幅首位，其次為寧波，6月掛牌房源量較去年同期上漲97.73%，另外，成都得益于今年5月底松綁限售等舉措，居民住房置換情緒上漲，房源供應(yīng)量顯著上升，同比漲幅達(dá)87.41%，位列第三。同比下跌城市中，深圳、長(zhǎng)春、杭州3城位列跌幅前三，同比跌幅分別為53.07%、38.21%、36.37%。

四、二手房市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年恢復(fù)節(jié)奏快于新房，整體維穩(wěn)

在政策端接連釋放改善信號(hào)的助力下，二手房成交于上半年末筑底回升，價(jià)格維持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。在房企頻繁爆出信用風(fēng)險(xiǎn)背景下，購(gòu)房者對(duì)于新房的購(gòu)房信心不足，更多的購(gòu)房者將目光投入二手房，下半年預(yù)計(jì)二手房的恢復(fù)速度先于新房市場(chǎng)，全年成交規(guī)模與去年同期維持同等水平。

2022上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

房產(chǎn)數(shù)據(jù)購(gòu)買(mǎi)渠道

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