01增加了“存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目”價格評估要求。

1、評估目的，增加1.3.2款：對京建發(fā)〔2021〕149號文件實施前已批準的存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目進行銷售，且未明確銷售價格的，評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，為確定共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售價格提供參考依據(jù)。

2、銷售均價評估，增加2.6條第2款：存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價確定時，還需考慮其收購成本、持有成本等。

3、同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估，增加3.5條第2款：存量現(xiàn)房住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，運用比較法進行同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估時，可比住宅小區(qū)實例宜選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項目。

4、附則，增加6.1條：首都功能核心區(qū)對接安置房轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，原則上只對首批次對接出售時的同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格及產(chǎn)權(quán)份額比例進行評估，后續(xù)批次的產(chǎn)權(quán)份額建議在申請式退租方案中統(tǒng)籌參照首批次結(jié)果確定。

02增加了“劃撥土地上的存量住宅項目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房”這一特殊項目類型涉及的價格評估規(guī)則。

增加2.8條兩款規(guī)定：

1、劃撥土地上的存量住宅項目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，評估其銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估時，價格內(nèi)涵應(yīng)保持一致，土地性質(zhì)均設(shè)定為劃撥。需扣減的政府土地出讓收益，可依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目規(guī)劃條件，按照共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價的25%確定。

2、共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價確定時，需兼顧效率和精度。當同時評估銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格時，可采用成本法評估銷售均價時的共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價；當銷售均價已確定，只需評估同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格時，可按2.3.1要求參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，對共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價進行單獨測算。

03補充了價格計算公式。

1、銷售均價評估，補充了“房地產(chǎn)重置成本”、“土地重置成本”和“建筑物重置成本”計算公式：

房地產(chǎn)重置成本=土地成本+建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

土地重置成本=土地取得成本+土地取得稅費+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

建筑物重置成本=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

2、同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估，補充了“可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)比較價格”“共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格”計算公式：

可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)比較價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格=可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)比較價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

04明確了銷售均價評估時的所依據(jù)的“規(guī)劃條件”內(nèi)容。

銷售均價依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目的規(guī)劃條件等進行評估。新建共有產(chǎn)權(quán)住房項目，其規(guī)劃條件主要包括建設(shè)項目規(guī)劃條件、規(guī)劃綜合實施方案、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函等詳細規(guī)劃；轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，其規(guī)劃條件主要包括建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

05明確了銷售均價評估時的“土地取得成本”測算要求。

土地成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，具體應(yīng)包括土地取得成本和土地取得稅費。土地取得成本可參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，通過評估共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價確定。

1、有充足的可比土地交易實例時，應(yīng)采用比較法，在可比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地成交價格實例，進行比較修正后，確定共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價。

當所采用的共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地交易實例與所評估的共有產(chǎn)權(quán)住房項目存在用地性質(zhì)差異時，應(yīng)進行相應(yīng)修正或通過建立可比基礎(chǔ)的方式將價格內(nèi)涵進行統(tǒng)一。

參照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）的規(guī)定，土地交易實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準價格-實例價格）／實例價格≤30％；各實例修正后的比準價格之間相差不能超過40％，即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選實例予以替換。

2、當可比土地交易實例不足時，應(yīng)采用成本逼近法評估確定共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價。

09刪除了“共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格評估”內(nèi)容。

按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）規(guī)定：回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。該規(guī)定與北京市經(jīng)濟適用住房、限價商品住房回購價格確定規(guī)則一致?？紤]到與既有政策和操作方式的銜接，刪除了“共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格評估”內(nèi)容。