評估技術指引.pdf

1 總 則1.1 為進一步規(guī)范本市共有產(chǎn)權住房價格評估活動，維 護共有產(chǎn)權住房購房人和政府的合法權益，保證共有產(chǎn)權住 房價格合理，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委《關于試點城 市發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的指導意見》（建保 〔2014〕174 號）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015） 及《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕 16 號）、《北京市共有產(chǎn)權住房規(guī)劃設計宜居建設導則（2021 年版）》（京建發(fā)〔2021〕416 號）、《關于未銷售限價商 品住房等政策性住房轉為共有產(chǎn)權住房銷售工作的通知》 （京建發(fā)〔2021〕149 號）等有關規(guī)定，結合本市實際情況， 制定本指引。 1.2 本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權住房項目銷售均價評估， 共有產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格及產(chǎn)權 份額比例評估，代持機構行使優(yōu)先購買權的共有產(chǎn)權住房市 場價格評估，適用本指引。 1.3 涉及共有產(chǎn)權住房的價格評估目的應當分別表述 為：1.3.1 “新建共有產(chǎn)權住房項目土地上市前，評估共有 產(chǎn)權住房項目銷售均價，為確定共有產(chǎn)權住房項目銷售價格 提供參考依據(jù)”； 1.3.2 “對京建發(fā)〔2021〕149 號文件實施前已批準的存量住宅項目轉化的共有產(chǎn)權住房項目進行銷售，且未明確銷 售價格的，評估共有產(chǎn)權住房項目銷售均價，為確定共有產(chǎn) 權住房項目銷售價格提供參考依據(jù)”； 1.3.3 “房屋銷售前，評估共有產(chǎn)權住房項目同地段、同 品質(zhì)普通商品住房價格，為確定共有產(chǎn)權份額比例提供參考 依據(jù)”；1.3.4 “共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證書滿 5 年并 轉讓所購房屋產(chǎn)權份額，評估共有產(chǎn)權住房市場價格，為代 持機構行使優(yōu)先購買權提供參考依據(jù)”。 1.4 本指引中的共有產(chǎn)權住房價格評估的價值時點，結 合估價目的在估價委托書中明確。 1.5 本指引中的共有產(chǎn)權住房價值類型均為價稅（增值 稅）合計。 2 共有產(chǎn)權住房項目銷售均價評估 2.1 共有產(chǎn)權住房項目銷售均價是指新建共有產(chǎn)權住房 項目土地上市前，需在土地供應文件中予以明確的銷售均價 或由存量住宅項目轉化的共有產(chǎn)權住房項目進行銷售前，需 在房屋銷售文件中予以明確的銷售均價。 銷售均價依據(jù)共有產(chǎn)權住房項目的規(guī)劃條件等進行評 估。新建共有產(chǎn)權住房項目，其規(guī)劃條件主要包括建設項目 規(guī)劃條件、規(guī)劃綜合實施方案、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核 意見的函等詳細規(guī)劃；轉化的共有產(chǎn)權住房項目，其規(guī)劃條 件主要包括建設工程規(guī)劃設計方案、建設工程規(guī)劃許可證 2等。2.2 共有產(chǎn)權住房項目銷售均價評估，須同時采用成本 法和比較法。 2.3 運用成本法評估共有產(chǎn)權住房項目銷售均價，按照 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）相關規(guī)定，可選擇 房地合估路徑測算房地產(chǎn)重置成本，或選擇房地分估路徑分 別測算土地重置成本、建筑物重置成本，且房地產(chǎn)重置成本 =土地重置成本+建筑物重置成本。 2.3.1 房地產(chǎn)重置成本是在價值時點，重新開發(fā)建設全 新狀況的設定裝修情況下的共有產(chǎn)權住房項目的必要支出 和應得利潤，包括土地成本、建筑物建設成本、管理費用、 銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。建筑物建設成 本包括建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施 建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費（含其他工程 費）。計算公式如下： 房地產(chǎn)重置成本=土地成本+建筑物建設成本+管理費用 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項 成本的計算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 土地成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重 新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤，具體應包括土地取得成 本和土地取得稅費。土地取得成本可參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，通過 評估共有產(chǎn)權住房的樓面熟地價確定。 a）有充足的可比土地交易實例時，應采用比較法，在可 34 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權住房 項目土地成交價格實例，進行比較修正后，確定共有產(chǎn)權住 房的樓面熟地價。 當所采用的共有產(chǎn)權住房項目土地交易實例與所評估 的共有產(chǎn)權住房項目存在用地性質(zhì)差異時，應進行相應修正 或通過建立可比基礎的方式將價格內(nèi)涵進行統(tǒng)一。 參照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國 土資廳發(fā)〔2018〕4 號）的規(guī)定，土地交易實例的修正幅度 不能超過 30％，即：（實例修正后的比準價格-實例價格） ／實例價格≤30％；各實例修正后的比準價格之間相差不能 超過 40％，即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤ 40％，對超過 40％的，應另選實例予以替換。 b）當可比土地交易實例不足時，應采用成本逼近法評 估確定共有產(chǎn)權住房的樓面熟地價。 2.3.2 土地重置成本是在價值時點重新購置土地的必要 支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤，及其在建筑 物開發(fā)周期的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和 開發(fā)利潤。計算公式如下： 土地重置成本=土地取得成本+土地取得稅費+管理費用 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項 成本的計算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 2.3.3 建筑物重置成本包括建筑物建設成本、管理費用、 銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。計算公式如下： 建筑物重置成本=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用5 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項成本的計 算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 新建共有產(chǎn)權住房和存量期房住宅項目轉化的共有產(chǎn) 權住房項目，其建造和裝修標準以被委托的共有產(chǎn)權住房項 目房屋建設工程規(guī)劃設計方案為準。估價期間尚無房屋建設 工程規(guī)劃設計方案的，可參照《北京市共有產(chǎn)權住房規(guī)劃設 計宜居建設導則（2021 版）》設定建筑標準、面積套型、設 備管線、裝修標準進行估算。 存量現(xiàn)房住宅項目轉化的共有產(chǎn)權住房項目，其建造和 裝修標準以現(xiàn)狀條件為準，同時需考慮建筑物折舊。 2.4 運用比較法評估共有產(chǎn)權住房項目銷售均價，在可 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權住房 項目銷售均價實例，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房 地產(chǎn)狀況調(diào)整，修正確定共有產(chǎn)權住房項目的銷售均價。計 算公式如下： 比較銷售均價=可比實例銷售均價×交易情況修正系數(shù) ×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整）時，分別對可 比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對可 比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大 于 1.2。2.5 選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權住房項目可比實例時，原則上應在同一行政區(qū)內(nèi)收集，同一行政區(qū) 內(nèi)可比實例不足時，可適當擴大供需圈范圍直至滿足條件； 原則上應采用三年以內(nèi)的實例，三年內(nèi)可選實例不足時，可 將選擇年限適當擴大直至滿足條件，評估時并根據(jù)市場情況 進行期日修正。需要增加可比實例來源時按照先調(diào)整范圍后 調(diào)整時間的原則處理。 2.6 共有產(chǎn)權住房項目銷售均價的確定，應依據(jù)評估結 果，并以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，同時考慮同 地段、同品質(zhì)普通商品住房項目的價格水平和居民家庭的購 房支付能力。 存量住宅項目轉化的共有產(chǎn)權住房項目銷售均價確定 時，還需考慮其收購成本、持有成本等。 2.7 評估機構需對同地段、同品質(zhì)普通商品住房項目的 價格水平，以及本區(qū)域內(nèi)或其他同檔次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權 住房項目價格進行調(diào)查和分析，并在評估報告中進行披露。 評估報告中建議確定的銷售均價應當?shù)陀谕囟?、同?質(zhì)普通商品住房項目的價格水平，并與本區(qū)域內(nèi)或其他同檔 次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權住房項目價格實現(xiàn)均衡。 2.8 劃撥土地上的存量住宅項目轉化為共有產(chǎn)權住房， 評估其銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估 時，價格內(nèi)涵應保持一致，土地性質(zhì)均設定為劃撥。需扣減 的政府土地出讓收益，可依據(jù)共有產(chǎn)權住房項目規(guī)劃條件， 按照共有產(chǎn)權住房出讓樓面熟地價的 25%確定。 共有產(chǎn)權住房出讓樓面熟地價確定時，需兼顧效率和精 6度。當同時評估銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價 格時，可采用成本法評估銷售均價時的共有產(chǎn)權住房出讓樓 面熟地價；當銷售均價已確定，只需評估同地段、同品質(zhì)普 通商品住房價格時，可按 2.3.1 要求參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，對共 有產(chǎn)權住房出讓樓面熟地價進行單獨測算。 3 共有產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估 3.1 共有產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價 格是指為確定共有產(chǎn)權住房購房人產(chǎn)權份額，在共有產(chǎn)權住 房項目建設工程規(guī)劃設計方案明確后，對共有產(chǎn)權住房項目 同地段、同品質(zhì)普通商品住房進行評估的價格。 3.2 同地段是指按照就近原則，能夠滿足共有產(chǎn)權住房 項目市場價格評估所需要的可比實例所形成的同質(zhì)區(qū)域。同 品質(zhì)是指使用功能、建筑類型、建筑結構、戶型（含面積）、 裝飾裝修、設施設備及公共配套等與共有產(chǎn)權住房項目相同 或相似。3.3 共有產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的 價格采取標準房地產(chǎn)價格進行評估。 標準房地產(chǎn)是指參照所在項目的建筑類型、建筑結構、 戶型（含面積）、朝向、裝飾裝修及設施設備等因素，并按 照眾數(shù)原則所設定的具有代表性指標的房屋。 標準房地產(chǎn)進行設定時，需要依據(jù)項目的建設工程規(guī)劃 設計方案，分別單獨統(tǒng)計得出不同戶型（含面積）、不同朝 7向的數(shù)量占比，按照眾數(shù)原則設定得出標準房地產(chǎn)的戶型 （面積）、朝向；當數(shù)量占比相同時，進一步測算面積占比， 按照面積占比選擇眾數(shù)。 3.4 在確定標準房地產(chǎn)價格時優(yōu)先采用比較法評估，在 比較法無法滿足估價要求時，可采用成本法、收益法。 3.5 同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格采用比較法評估 時，應在同地段選取符合要求的不少于三個同品質(zhì)住宅項目 作為可比住宅小區(qū)實例，且應優(yōu)先選用新建普通商品住宅項 目，條件不具備時，可選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項目。 存量現(xiàn)房住宅項目轉化的共有產(chǎn)權住房項目，運用比較 法進行同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估時，可比住宅 小區(qū)實例宜選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項目。 在選擇可比住宅小區(qū)實例時，需考慮住宅小區(qū)的建成年 代、建筑類型、建筑結構、戶型（含面積）、小區(qū)環(huán)境（建 筑密度、綠化率、停車位比例、公共配套等情況）、物業(yè)管 理情況（物業(yè)費）等因素是否與共有產(chǎn)權住房項目接近，應 優(yōu)先選擇與共有產(chǎn)權住房相同或相似的普通商品住宅項目。 3.6 選擇新建普通商品住宅項目時，優(yōu)先選擇市住房城 鄉(xiāng)建設委會備案公布的住宅項目銷售均價，作為該小區(qū)標準 房地產(chǎn)市場價格；當選擇其他來源的銷售均價數(shù)據(jù)時，應詳 細說明數(shù)據(jù)來源途徑。 3.7 選擇存量現(xiàn)房普通商品住宅項目時，應調(diào)查和分析 可比住宅小區(qū)的建筑標準，并設定得出可比住宅小區(qū)標準房 地 產(chǎn) 的 建 筑 標 準 。 依 據(jù) 《 房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范 》 （ GB/T 850291-2015），對每個可比住宅小區(qū)選取的不少于三個可比 實例交易價格統(tǒng)一為價稅（增值稅）合計后，進行統(tǒng)一付款 方式、融資條件等標準化處理，再將所選可比實例與可比住 宅小區(qū)標準房地產(chǎn)進行比較，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計算得 出可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)價格。計算公式如下： 可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)比較價格=可比實例成交價格 ×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào) 整系數(shù)。在可比實例選擇時，應選擇普通商品住宅成交案例，并 說明數(shù)據(jù)的來源，一般不宜選擇現(xiàn)狀或上市后的經(jīng)濟適用住 房、限價商品房、自住型商品房等成交案例作為可比實例。 當確因普通商品住宅成交案例不足時，應將經(jīng)濟適用住房、 限價商品房、自住型商品房等成交案例的成交價格內(nèi)涵，統(tǒng) 一為普通商品住房成交價格后，方可使用，并需進行詳細說 明和分析。 可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差 不宜超過 1 年，且不得超過 2 年。中心城區(qū)范圍內(nèi)，原則上 選擇近 1 年內(nèi)的可比實例。 3.8 將所選取的可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)價格進行交易 情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有 產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格。計算公式 如下：共有產(chǎn)權住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格= 可比住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)比較價格×交易情況修正系數(shù)× 9市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整）時，分別對可 比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對可 比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大 于 1.2。3.9 共有產(chǎn)權住房購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷售均價 占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。 4 共有產(chǎn)權住房市場價格評估 4.1 共有產(chǎn)權住房市場價格是指共有產(chǎn)權住房購房人取 得不動產(chǎn)權證書滿 5 年，轉讓所購共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權份額時， 代持機構行使優(yōu)先購買權的共有產(chǎn)權住房轉讓市場價格。通 常指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易 方式在價值時點自愿進行交易的金額。 4.2 共有產(chǎn)權住房市場價格優(yōu)先采用比較法評估，在比 較法無法滿足估價要求時，可采用成本法、收益法。 4.3 委托評估對象為單套住宅時，應選用不少于三個單 套存量現(xiàn)房普通商品住宅交易價格可比實例，采用比較法， 進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析 確定共有產(chǎn)權住房市場價格。 當代持機構定期委托評估共有產(chǎn)權住房項目平均市場 價格時，采取標準房地產(chǎn)價格進行評估，且應在同地段選取 10符合要求的不少于三個同品質(zhì)存量現(xiàn)房住宅項目作為可比 住宅小區(qū)實例。具體技術要求參照 3.3、3.5、3.7、3.8。 5 評估結果 5.1 涉及共有產(chǎn)權住房項目價格評估時，應委托具有相 應資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構按照本指引進行。房地產(chǎn)估價機構 應當按照估價委托書或者委托合同的約定，向代持機構提供 評估報告。評估結果有效期為自評估報告出具之日起 6 個月。 5.2 評估報告提交估價委托人之后，在市住房城鄉(xiāng)建設 委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委共同審 核之前，與價值時點間隔超過 3 個月時，評估機構應當對同 地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場做進一步調(diào)查和分析。 5.2.1 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場若發(fā)生較大波 動，評估機構應在調(diào)查分析市場波動情況后，根據(jù)市場波動 情況對評估報告進行調(diào)整。 5.2.2 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場若未發(fā)生較大波 動，評估機構應在調(diào)查分析市場波動情況后，根據(jù)市場波動 情況向估價委托人出具相關說明。 6 附 則6.1 首都功能核心區(qū)對接安置房轉化的共有產(chǎn)權住房項 目，原則上只對首批次對接出售時的同地段、同品質(zhì)普通商 品住房價格及產(chǎn)權份額比例進行評估，后續(xù)批次的產(chǎn)權份額 建議在申請式退租方案中統(tǒng)籌參照首批次結果確定。 6.2 評估集體建設用地上的共有產(chǎn)權住房項目，按照《中 11華人民共和國土地管理法》等相關法規(guī)的要求，可參照本評 估指引。6.3 本指引自 2023 年 4 月 1 日起實施，由北京房地產(chǎn)估 價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負責解釋，并根 據(jù)實施情況，適時修訂。