卷首語(yǔ)

2023年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開(kāi)局之年，加快構(gòu)建具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)新發(fā)展模式意義重大。全國(guó)兩會(huì)上，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，新時(shí)代的首要任務(wù)，就是要以新發(fā)展模式推動(dòng)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)是一門(mén)“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”。“房住不炒”作為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“基本國(guó)策”，從黨中央2016年底提出到現(xiàn)在已經(jīng)6年，帶來(lái)行業(yè)底層邏輯的變化。2022年我們提出房地產(chǎn)行業(yè)“五化”（去金融化、制造業(yè)化、極致專(zhuān)業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化），深刻洞察了行業(yè)的變化趨勢(shì)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期。中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的期望和要求，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位得到重申。各方面要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)新階段的特征和規(guī)律，上下聯(lián)動(dòng)、多方參與、共同推進(jìn)，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。

展望中長(zhǎng)期，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒(méi)有改變。中國(guó)式現(xiàn)代化說(shuō)到底是為了人民的安康和幸福，住房則是幸福感的重要指標(biāo)。在中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用，總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。

一是趨勢(shì)修復(fù)，步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道。未來(lái)5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍然巨大，全國(guó)新房年銷(xiāo)售額將保持在10萬(wàn)億元以上，新房及二手房年銷(xiāo)售額合計(jì)將超20萬(wàn)億元。

二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動(dòng)態(tài)平衡。結(jié)構(gòu)性的增長(zhǎng)潛力集中于經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城市，這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)、人口持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于成長(zhǎng)期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)牛”特征。

三是動(dòng)能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線(xiàn)的轉(zhuǎn)變。

行業(yè)層面，“三穩(wěn)”目標(biāo)已經(jīng)形成共識(shí)。要完整、準(zhǔn)確、全面理解“房住不炒”定位的深刻內(nèi)涵，堅(jiān)持“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”原則，暢通住房流通體系，保障居民財(cái)富穩(wěn)健增長(zhǎng)，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。同時(shí)盤(pán)活挖潛存量房源，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量加快實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”。

企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路，不能再走“三高”的粗放式發(fā)展道路。要回歸真實(shí)居住需求，保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級(jí)和優(yōu)化開(kāi)發(fā)模式。

總的來(lái)說(shuō)，我們堅(jiān)定看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。未來(lái)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，能否準(zhǔn)確匹配客戶(hù)品質(zhì)需求的提升。低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)量擴(kuò)張沒(méi)有出路，房企必須堅(jiān)持長(zhǎng)期主義導(dǎo)向，重塑“以客戶(hù)為中心”的商業(yè)模式，通過(guò)體系化建設(shè)提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。

2022年，由于超預(yù)期因素頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整。房企“暴雷”，購(gòu)房人“停貸”，“三穩(wěn)不穩(wěn)”引起中央的高度重視。這一年，從部委到地方，穩(wěn)市政策貫穿全年，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻率最高的一年。

2022年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。供給端政策應(yīng)出盡出，一系列金融支持政策持續(xù)發(fā)力。需求端將“住房改善”作為“三大內(nèi)需”之首，以更大力度支持剛性和改善性住房需求。開(kāi)年以來(lái)，廣東等多個(gè)省份召開(kāi)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，迅速打響“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”保衛(wèi)戰(zhàn)。

近期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，一些國(guó)際組織調(diào)高了2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期。房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)積極變化，市場(chǎng)熱度有所恢復(fù)。但我們也要認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)修復(fù)是一個(gè)長(zhǎng)期艱巨的過(guò)程，保持預(yù)期穩(wěn)定仍然重要，要謹(jǐn)慎出臺(tái)收縮性政策。

圖1：2021年以來(lái)70城新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（個(gè)、%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

短期看，雖然市場(chǎng)完成筑底仍需時(shí)日，但發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。中長(zhǎng)期看，由于人口拐點(diǎn)的到來(lái)，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期并不一致。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)如何重回良性循環(huán)？進(jìn)一步發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)在哪里？

本次白皮書(shū)將從真實(shí)客戶(hù)的視角出發(fā)，探討潛在需求、價(jià)格預(yù)期、結(jié)構(gòu)性矛盾和發(fā)展質(zhì)量等問(wèn)題，旨在厘清我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前階段的關(guān)鍵特征和邏輯。

一、趨勢(shì)修復(fù)，有望步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道

我們?cè)谌ツ晏岢觯袠I(yè)總量規(guī)模見(jiàn)頂，但整體仍處于成熟期，有可能開(kāi)始構(gòu)筑成熟期“右肩”。2022年市場(chǎng)規(guī)模從18.2萬(wàn)億的峰值降至13.3萬(wàn)億，這是自2017年我們提出“峰值時(shí)代”以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額首次出現(xiàn)減量。

隨著“房住不炒”深入人心，本輪投機(jī)類(lèi)需求已基本出清，入市的基本都是真實(shí)的居住需求。當(dāng)前規(guī)模接近全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求的中樞水平，甚至已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的“超跌”。保利發(fā)展去年底對(duì)部分主要城市的市場(chǎng)需求、土地供應(yīng)和庫(kù)存情況進(jìn)行了詳細(xì)盤(pán)點(diǎn)和測(cè)算，得到以下結(jié)論：2023年主要城市的整體市場(chǎng)規(guī)模將維持平穩(wěn)，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成較強(qiáng)的支撐，后續(xù)市場(chǎng)容量不會(huì)出現(xiàn)單邊持續(xù)下滑，將保持在一定的規(guī)模區(qū)間內(nèi)合理波動(dòng)。

（一）中國(guó)式現(xiàn)代化加速推進(jìn)，行業(yè)基本面仍有支撐

房地產(chǎn)市場(chǎng)就是經(jīng)濟(jì)、人口等基本面的映射。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)是一個(gè)相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系?；仡櫚l(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展史，經(jīng)濟(jì)、人口是不同市場(chǎng)形態(tài)背后的根本支撐。比較2008年美國(guó)、1991年日本兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，可以發(fā)現(xiàn)美國(guó)的恢復(fù)力更強(qiáng)，而日本的調(diào)整幅度大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。

主要原因在于，2008年后美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持中速增長(zhǎng)，海外移民持續(xù)流入，總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)200萬(wàn)，基本面有良好的支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)從峰值滑落后，并沒(méi)有持續(xù)萎縮，而是在2012年開(kāi)始溫和回升，2020年已恢復(fù)至接近峰值九成。新房年銷(xiāo)售套數(shù)從2009的40萬(wàn)套恢復(fù)至近兩年的60-70萬(wàn)套，二手房年銷(xiāo)售套數(shù)從400萬(wàn)套恢復(fù)至500-600萬(wàn)套。而日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期維持年均僅1%左右的增長(zhǎng)，人口總量負(fù)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的內(nèi)在動(dòng)力衰減。

圖2：2000-2022年美國(guó)新房、二手房銷(xiāo)售情況（萬(wàn)套）

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)有希望、有能力保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。黨的二十大報(bào)告提出基本實(shí)現(xiàn)中國(guó)式現(xiàn)代化的目標(biāo)，到2035年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平；有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量、人均收入翻一番，每年仍將貢獻(xiàn)全球30%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我國(guó)頭部城市將進(jìn)入世界一線(xiàn)城市序列，千萬(wàn)級(jí)人口城市將增加至9個(gè)，五百萬(wàn)級(jí)人口城市增加至18個(gè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和人口流動(dòng)仍有巨大空間。

城鎮(zhèn)人口仍處于較快增長(zhǎng)階段。從常住人口城鎮(zhèn)化率看，我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有15個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，將新增3億城市人口，每年仍有千萬(wàn)級(jí)的進(jìn)城人口。從戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率看，我國(guó)僅46%，離全球平均水平仍有12個(gè)百分點(diǎn)的距離。戶(hù)籍地與居住地分離的人口達(dá)到3.9億，戶(hù)籍制度改革加快新市民在城市落戶(hù)。大規(guī)模的“鄉(xiāng)-城”“城-城”的人口遷移下，住房的區(qū)域不平衡和結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題突出，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)潛力。

人口質(zhì)量將顯著提升。李強(qiáng)總理指出，我國(guó)接受高等教育的人口已超過(guò)2.4億，“人才紅利”正在形成。中等收入群體在未來(lái)15年將翻一番，超過(guò)8億。從發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)代化進(jìn)程看，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，人均收入將實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。我國(guó)新型城鎮(zhèn)化與共同富裕有望實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，帶動(dòng)支付能力持續(xù)提升。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷移和質(zhì)量提升仍將對(duì)住房消費(fèi)形成支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。未來(lái)5年，新房市場(chǎng)規(guī)模將維持10萬(wàn)億元以上，新房及二手房市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)將超20萬(wàn)億元。

（二）成長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)向上

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)財(cái)富積累的“倉(cāng)庫(kù)理論”，“財(cái)富倉(cāng)庫(kù)”一般是指收藏品、不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)，但其財(cái)富價(jià)值并不受物理限制，可以跟隨社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)而同步增長(zhǎng)，能夠抵御通貨膨脹，不會(huì)變相貶值。

住房作為一種成熟的資產(chǎn)配置手段，天然具有保值功能。美國(guó)等大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期匹配經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入和物價(jià)水平。從中長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)大部分時(shí)間都呈現(xiàn)穩(wěn)中略升趨勢(shì)，上升速度與名義經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)指數(shù)成正比。（國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部，《對(duì)房?jī)r(jià)上漲的仿真測(cè)算及調(diào)控建議》）

圖3：主要發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)（2015年=100）

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND

圖4：美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)、CPI及GDP增速走勢(shì)（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，標(biāo)準(zhǔn)普爾，美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局，美國(guó)勞工部

圖5：中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)、CPI及GDP增速走勢(shì)（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

我國(guó)近十年的房?jī)r(jià)漲幅，也處于GDP與CPI之間，圍繞人均可支配收入合理波動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格保持長(zhǎng)期向上的根本原因在于稀缺性、剛性成本及內(nèi)生調(diào)整力。

首先，人多地少是我國(guó)基本國(guó)情，土地資源是糧食安全的基礎(chǔ)和穩(wěn)定“內(nèi)循環(huán)”的基石，必須嚴(yán)守18億畝耕地紅線(xiàn)，從根本上來(lái)講土地是稀缺的。

其次，征地成本存在剛性，土地出讓支出主要是征地拆遷補(bǔ)償、土地整理等。如果土地價(jià)格無(wú)法覆蓋轉(zhuǎn)化成本，土地難以形成供應(yīng)。

最后，土地和住房供應(yīng)具有較強(qiáng)的內(nèi)生調(diào)節(jié)機(jī)制：各地政府會(huì)根據(jù)地價(jià)、商品房庫(kù)存及去化情況調(diào)整供地節(jié)奏；房企也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)售價(jià)和成本調(diào)整供應(yīng)，當(dāng)售價(jià)低于盈虧平衡線(xiàn)時(shí)，投資開(kāi)發(fā)自然會(huì)減少。

（三）房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生有重要意義

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)充分證明了房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)價(jià)值“縮水”將形成嚴(yán)重的負(fù)面外溢效應(yīng)。從美國(guó)次貸危機(jī)、日本“失去的30年”看，如果任由資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，會(huì)引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退及一系列的惡性循環(huán)，對(duì)社會(huì)各方利益造成不良影響：金融機(jī)構(gòu)抵押物價(jià)值縮水，將降低金融資源支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力；持有房產(chǎn)的家庭財(cái)富“縮水”，負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)抑制消費(fèi)能力；實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，所有人的就業(yè)和收入都將受到影響。

住建部部長(zhǎng)倪虹指出，我國(guó)房地產(chǎn)可以概括為“456”：房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%都在住房上。一方面，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)“牽一發(fā)動(dòng)全身”，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)有重要意義。另一方面，住房是我國(guó)居民重要的財(cái)富。保持資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中略升，符合最廣大人民的根本利益，能更好保障人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，但并不是否定住房的資產(chǎn)屬性。“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房在較長(zhǎng)的時(shí)間周期中，為居民在結(jié)婚、教育、養(yǎng)老等不同人生階段，提供了必要的生活載體和有力的財(cái)富支撐。居民通過(guò)持有合理數(shù)量的住房，進(jìn)行家庭資產(chǎn)配置，增加財(cái)產(chǎn)性收入，有利于擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

作為行業(yè)龍頭企業(yè)，我們始終強(qiáng)調(diào)，有效的行業(yè)調(diào)控是必要的。要防止價(jià)格出現(xiàn)大漲大跌，避免像日本、美國(guó)那樣由于非理性高熱而釀成危機(jī)。我們堅(jiān)信，在“房住不炒”定位下，市場(chǎng)回歸真實(shí)居住需求，波動(dòng)性將明顯減少，行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的確定性更強(qiáng)。

二、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動(dòng)態(tài)平衡

我國(guó)住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，主要體現(xiàn)為空間錯(cuò)配和業(yè)態(tài)失衡。

（一）由“全面牛市”進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)?！?/strong>

前幾輪周期中，城市分化主要呈現(xiàn)“一線(xiàn)城市引領(lǐng)，三四線(xiàn)跟隨”的“雁行模式”；2017年開(kāi)始呈現(xiàn)“三四線(xiàn)城市攀高、一二線(xiàn)城市承壓”的“二八輪轉(zhuǎn)”特征；到2020年，出現(xiàn)跨能級(jí)、跨區(qū)域的“超級(jí)分化”。2022年，我們提出“有效市場(chǎng)邊界”收縮，具有真實(shí)居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。

圖6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市場(chǎng)容量占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局、住建局，保利發(fā)展研究團(tuán)隊(duì)測(cè)算

如果我們單看綜合實(shí)力排名前10%的城市，常住人口占全國(guó)30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)40%以上；新房規(guī)模占全國(guó)50%以上，一二手市場(chǎng)合計(jì)容量更是達(dá)近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)和人口的不平衡。

這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、人口持續(xù)流入、資源持續(xù)導(dǎo)入，城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)?！碧卣?。

從總量看，區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供應(yīng)向主要城市、核心區(qū)域集中，低能級(jí)城市土地成交規(guī)模占比下降，帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步集中，供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)。以上海為例，在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，2022年新房市場(chǎng)規(guī)模同比實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

圖7：全國(guó)100大中城市住宅類(lèi)用地成交總價(jià)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND

從房?jī)r(jià)看，分化特征更加明顯。主要城市近10年房?jī)r(jià)漲幅高于全國(guó)水平，即使是2022年均價(jià)仍實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，市場(chǎng)表現(xiàn)更加平穩(wěn)健康。

（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手

今年我們嘗試從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)角度，深化“有效市場(chǎng)邊界理論”，尋找住房需求背后的深層次決定因素。

一個(gè)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的趨勢(shì)性變化，一方面決定了城市筑巢引鳳的能力，吸納更多、更高層次的人才留存；另一方面決定了城市的造富能力，居民收入水平的高低取決于支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。兩者疊加，最終決定了住房需求的增量空間和支付水平。

因此，城市分化是常態(tài)，也是動(dòng)態(tài)。未來(lái)70%-80%經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)動(dòng)能將發(fā)生在城市群、都市圈。但“三十年河?xùn)|、三十年河西”，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)演變的過(guò)程。

一些城市通過(guò)抓住產(chǎn)業(yè)新趨勢(shì)、新賽道，提升城市價(jià)值。以合肥為例，憑借“風(fēng)投城市”模式，形成“芯屏汽合”(集成電路+新型顯示+新能源汽車(chē)+智能合成)急終生智”(應(yīng)急安全+智能終端+生物醫(yī)藥+人工智能)的新興產(chǎn)業(yè)格局，吸引了豐富的高素質(zhì)人才，產(chǎn)生了大量的市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力，本輪市場(chǎng)表現(xiàn)更加穩(wěn)定。另一些城市盡管暫時(shí)面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，但仍具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)，可憑借區(qū)域重大戰(zhàn)略承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成增量人口和住房需求。

（三）業(yè)態(tài)分化難以逆轉(zhuǎn)，供需錯(cuò)位存在改善空間

全國(guó)商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應(yīng)。商辦市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)提前四年見(jiàn)頂回落，去化周期不斷延長(zhǎng)，部分核心城市的商辦業(yè)態(tài)也出現(xiàn)空置率高企。商業(yè)性質(zhì)的公寓，明顯供過(guò)于求，與住宅價(jià)格的比值持續(xù)下降。

不合理車(chē)位配比造成資源浪費(fèi)，不符合高質(zhì)量發(fā)展要求。當(dāng)前老城區(qū)、中心區(qū)域存在車(chē)位不足的問(wèn)題，但郊區(qū)、低能級(jí)城市的車(chē)位規(guī)劃和供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)發(fā)展需求，形成了大量資源閑置和庫(kù)存積壓。

業(yè)態(tài)失衡的局面需要及時(shí)扭轉(zhuǎn)。增量方面，要尊重市場(chǎng)真實(shí)需求，降低一二線(xiàn)中心區(qū)域的商辦比例，新增資源更多用于住宅用地，推動(dòng)職住平衡；合理規(guī)劃車(chē)位配置，降低城市外圍的車(chē)位配比要求。存量方面，部分地方正采用“紅地”（商業(yè)用地）變“黃地”（住宅用地）的方式，調(diào)整過(guò)剩的商業(yè)用地，逐步有條件轉(zhuǎn)為住宅用地，釋放更多優(yōu)化空間。

三、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”

過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由金融拉動(dòng)，房?jī)r(jià)與M2強(qiáng)相關(guān)，現(xiàn)在增長(zhǎng)動(dòng)能則更多來(lái)自于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入提升。住房需求量與質(zhì)的均衡提升，將為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的空間和機(jī)會(huì)。

從“有房住”到“住好房”，人民群眾對(duì)住房功能的需求正從滿(mǎn)足基本居住，轉(zhuǎn)為滿(mǎn)足高品質(zhì)生活需要，對(duì)居住空間、社區(qū)環(huán)境和配套服務(wù)提出更高要求。

（一）需求端：“中位數(shù)”揭示真實(shí)居住水平，品質(zhì)提升潛力較大

我們嘗試從“中位數(shù)”打開(kāi)我國(guó)居民住房的真實(shí)結(jié)構(gòu)。「“中位數(shù)”是聯(lián)合國(guó)、世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等國(guó)際機(jī)構(gòu)通行的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法。房?jī)r(jià)中位數(shù)是居于排列中間位置的房?jī)r(jià)（將所有成交案例從高到低排序，選擇位于中間位置的樣本值）。相比起“平均數(shù)”，中位數(shù)不易受極高值或極低值影響」。過(guò)去20多年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，平均房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，大家理所當(dāng)然地認(rèn)為居民住房已經(jīng)很貴，品質(zhì)也足夠好。但保利發(fā)展作為長(zhǎng)期深耕主流城市、主流需求的代表性企業(yè)，從真實(shí)的客戶(hù)視角出發(fā)，看到的事實(shí)并不一樣。

“中位數(shù)”比“平均數(shù)”更能客觀反映實(shí)際情況。特別是在極端數(shù)值較多的情況下，房?jī)r(jià)中位數(shù)能夠更準(zhǔn)確地反映一般老百姓購(gòu)買(mǎi)的主流商品房面積和價(jià)格水平。正如大家對(duì)平均收入的“認(rèn)知偏差”一樣，我國(guó)居民人均可支配收入達(dá)到3萬(wàn)元以上，但實(shí)際上6億人每月平均收入也就1000元左右，僅1億人月收入超過(guò)5000元。

從保利發(fā)展成交數(shù)據(jù)看，住宅產(chǎn)品成交單價(jià)、總價(jià)的中位數(shù)比平均數(shù)分別低了5000元、70萬(wàn)元，呈現(xiàn)明顯的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)。

從重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)看，在2022年所有成交的住房中，成交總價(jià)低于平均數(shù)的套數(shù)占比為62%。在共同富裕背景下，人民群眾消費(fèi)能力和意愿將不斷提升，產(chǎn)生海量的居住品質(zhì)改善需求，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供源源動(dòng)力。

圖8：總價(jià)在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：保利發(fā)展研究團(tuán)隊(duì)、克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)

（二）供應(yīng)端：居住品質(zhì)受供給制約，難以滿(mǎn)足美好生活需要

我國(guó)住房早期粗放式發(fā)展解決了“有房住”的問(wèn)題，但離“住得好”還有漫長(zhǎng)的路程。大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，質(zhì)量較差。2000年以后，商品房快速發(fā)展。但前10年，房?jī)r(jià)一直保持在低位，受限于成本，房屋建造標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，品質(zhì)也較低。后10年，房?jī)r(jià)快速上漲，但開(kāi)發(fā)商缺乏動(dòng)力和能力提升品質(zhì)。缺乏動(dòng)力是因?yàn)楹诵膮^(qū)域供不應(yīng)求，只要品質(zhì)不是太差，都“不愁賣(mài)”；缺乏能力，是受各種限制性政策影響，“房地價(jià)縫差”太窄，品質(zhì)提升空間受限。

圖9：1998-2022年商品房均價(jià)及土地成本走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（三）商品房開(kāi)發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡

品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來(lái)巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。從發(fā)達(dá)國(guó)家看，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國(guó)當(dāng)前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計(jì)平均每年將產(chǎn)生超過(guò)800萬(wàn)套改善需求。

圖10：存量住房建成時(shí)間占比

備注：數(shù)據(jù)來(lái)源2020年人口普查數(shù)據(jù)，為家庭戶(hù)住房建成時(shí)間情況，占比為戶(hù)數(shù)占比。

當(dāng)前限價(jià)政策逐漸放開(kāi)，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。在右肩的“品質(zhì)時(shí)代”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代，客戶(hù)在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿(mǎn)足這些需求，將是房企接下來(lái)要解決的重大課題。

一、行業(yè)層面，建立住房梯級(jí)消費(fèi)體系，形成良性循環(huán)機(jī)制

“先租后買(mǎi)、先舊后新”的住房梯級(jí)消費(fèi)體系逐步形成：保租房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房滿(mǎn)足新市民、青年人的過(guò)渡性需求；二手房、共有產(chǎn)權(quán)房等更多滿(mǎn)足“首置”等剛性需求；而新建商品房則更多滿(mǎn)足品質(zhì)居住需求。

（一）維護(hù)“大樹(shù)生態(tài)系統(tǒng)”，增強(qiáng)多層次市場(chǎng)的穩(wěn)定性

存量占比提升是成熟期右肩階段的重大特征，將對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯產(chǎn)生重大影響?？梢杂?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word !important;">“大樹(shù)生態(tài)系統(tǒng)”來(lái)理解：其中，二手房、新房市場(chǎng)是樹(shù)干和枝葉，存量房是地下的根系，根系的分布范圍可以達(dá)到樹(shù)冠的2-4倍大小。

在現(xiàn)階段存量房將發(fā)揮更重要的穩(wěn)定器作用，在合理的波動(dòng)范圍之內(nèi)，通過(guò)釋放或回收供給，平抑價(jià)格過(guò)快上漲或托住價(jià)格下行，整體市場(chǎng)更趨穩(wěn)定。因此，各方面要形成新的“生態(tài)思維”，呵護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定預(yù)期，避免“樹(shù)冠”波動(dòng)幅度超出安全閾值，防止大樹(shù)“根基”被破壞以及自身調(diào)節(jié)機(jī)制失靈，共建行業(yè)健康生態(tài)。

（二）暢通住房流通體系，充分發(fā)揮價(jià)格信號(hào)意義

新發(fā)展階段中，不同層次市場(chǎng)之間高度聯(lián)通，活躍的二手房交易將為新房市場(chǎng)輸送改善需求，二手房的順暢有序流通和供求平衡，又會(huì)關(guān)系到新房、土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。如北京、上海等城市二手房市場(chǎng)規(guī)模大、交易活躍，改善客戶(hù)的“賣(mài)一買(mǎi)一”鏈條順暢，新房市場(chǎng)表現(xiàn)亦較穩(wěn)定。取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過(guò)戶(hù)”、簡(jiǎn)化“連環(huán)單”流程等，既有利于暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)的“血液循環(huán)”，又能推動(dòng)價(jià)格回歸合理，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。

圖11：2022年部分主要城市二手房、新房銷(xiāo)售套數(shù)

比例（二手房/新房）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)，各地住建局、房管局等，保利發(fā)展研究團(tuán)隊(duì)整理

（三）盤(pán)活挖潛存量房源，形成“租購(gòu)并舉”新格局

目前租賃住房市場(chǎng)呈現(xiàn)市場(chǎng)化和保障性“雙軌并行”的局面。市場(chǎng)化企業(yè)參與的租賃住房市場(chǎng)，土地成本過(guò)高，缺乏可持續(xù)的商業(yè)模式；地方政府主導(dǎo)的保障性租賃住房，發(fā)展仍面臨資源、資金等方面的挑戰(zhàn)。

從長(zhǎng)期看，多數(shù)城市核心地段新房的供應(yīng)越來(lái)越稀缺，核心區(qū)居住需求的滿(mǎn)足需要依靠彈性更大的存量房。發(fā)展租賃住房不應(yīng)占用過(guò)多的新增供地，而應(yīng)該在存量上做文章，滿(mǎn)足新市民、青年人的居住需求。

圖12：住房梯級(jí)消費(fèi)體系

在需求端，可以加大財(cái)稅支持力度，通過(guò)發(fā)放“租賃券”等方式，降低租金支付壓力，提升資產(chǎn)回報(bào)水平，從而構(gòu)建可持續(xù)的市場(chǎng)化機(jī)制。在供給端，發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用，推廣河南、廣東中山等地的做法，按合理價(jià)格收購(gòu)企業(yè)和居民的存量住房，特別是城市中心區(qū)域的存量房，進(jìn)行更新改造；鼓勵(lì)地方平臺(tái)引進(jìn)市場(chǎng)化房企，發(fā)揮其投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城市閑置資源的高質(zhì)量再利用。

二、企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路

對(duì)于房企而言，在成長(zhǎng)期，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，只有做大規(guī)模，才能贏得客戶(hù)、供應(yīng)鏈和更多金融資源。進(jìn)入成熟期，企業(yè)在達(dá)到一定規(guī)模后，必須轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)筑護(hù)城河。

（一）優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，由“外延式”向“內(nèi)涵式”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

必須通過(guò)高質(zhì)量發(fā)展防范化解風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，超過(guò)日本、美國(guó)頭部房企的歷史高點(diǎn)75%、66%。在住房短缺時(shí)代，“三高”模式有利于提高供給效率，帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)發(fā)展和快速城市化。但行業(yè)進(jìn)入成熟期后，部分房企仍一味加大杠桿，負(fù)債率甚至超過(guò)90%，嚴(yán)重透支未來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)暴露是一種必然。

桉樹(shù)是我國(guó)南方地區(qū)廣泛種植的經(jīng)濟(jì)作物，具有快速生長(zhǎng)的優(yōu)點(diǎn)。但大面積種植的“桉樹(shù)林”可能會(huì)導(dǎo)致地下水位下降，加劇土地的侵蝕，影響當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)的平衡，導(dǎo)致生物多樣性的喪失。過(guò)去幾年，這些房企如同“桉樹(shù)林”一般大肆擴(kuò)張，導(dǎo)致盲目投資和重復(fù)建設(shè)，大量產(chǎn)品在空間位置、功能品質(zhì)上都跟客戶(hù)真實(shí)需求不匹配，形成巨大浪費(fèi)，損害了行業(yè)的生態(tài)和長(zhǎng)期健康。

“桉樹(shù)林”模式已經(jīng)不能適應(yīng)品質(zhì)時(shí)代的要求。在土地投資上，這種模式以資源獲取為導(dǎo)向，不考慮真實(shí)居住需求，盲目在遠(yuǎn)郊拿地，甚至下沉五六線(xiàn)城市，需求退潮下陷入困境；在產(chǎn)品定位上，以成本最低為導(dǎo)向，熱衷于充當(dāng)“價(jià)格殺手”，不對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行研究，產(chǎn)品“千盤(pán)一面”；在生產(chǎn)建造上，一味迷戀高周轉(zhuǎn)，不追求品質(zhì)口碑，房子“交付即貶值”，更不要說(shuō)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。

優(yōu)質(zhì)房企必須“瘦身健體”，在控制負(fù)債規(guī)模的情況下，保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”。上市房企再融資重啟，通過(guò)定增、配股等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將降低資產(chǎn)負(fù)債率。優(yōu)質(zhì)房企可以通過(guò)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本使用效率，發(fā)揮品牌和信用優(yōu)勢(shì)，提高盈利能力和投資回報(bào)率，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的大幅提升。

（二）精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在主要城市成為引領(lǐng)者

這一輪市場(chǎng)調(diào)整中，凡是資源分布相對(duì)合理、聚焦主要城市的房企，業(yè)績(jī)都實(shí)現(xiàn)快速反彈，而選錯(cuò)賽道、盲目進(jìn)入低線(xiàn)城市的房企，后勁越來(lái)越弱。我們前面也強(qiáng)調(diào)，城市分化是不斷動(dòng)態(tài)變化的，考驗(yàn)房企的戰(zhàn)略洞察力和執(zhí)行力。這一方面要求房企能準(zhǔn)確把握行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)，深刻理解城市分化背后的推動(dòng)力量，并能動(dòng)態(tài)跟蹤不同城市產(chǎn)業(yè)、人口的流動(dòng)變化。另一方面，投資體系要與戰(zhàn)略體系緊密結(jié)合，投資管控行之有效。既能長(zhǎng)期保持戰(zhàn)略的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又能準(zhǔn)確、靈活把握中短期節(jié)奏，避免“諸侯割據(jù)”“分豬肉”導(dǎo)致的投資失控。

成熟市場(chǎng)的集中度將持續(xù)提升，只有準(zhǔn)確認(rèn)知區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶(hù)和市場(chǎng)的企業(yè)才有機(jī)會(huì)成為引領(lǐng)者。以香港為例，1500億的市場(chǎng)容量中，第一名占300億，前十名占據(jù)整體容量的百分之七八十。城市冠軍的資源吸納能力將越來(lái)越強(qiáng)，如濱江在杭州、建發(fā)在廈門(mén)，保利發(fā)展在廣州、佛山等多個(gè)城市。隨著市場(chǎng)容量迅速向最有價(jià)值的10%城市集中，競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化，對(duì)房企讀懂城市、認(rèn)知市場(chǎng)的能力提出更高要求。

（三）準(zhǔn)確匹配客戶(hù)品質(zhì)需求，創(chuàng)新升級(jí)人居產(chǎn)品

新一代居住產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新能力，將成為優(yōu)質(zhì)房企的護(hù)城河。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要從“生產(chǎn)者思維”轉(zhuǎn)向“客戶(hù)思維”，引領(lǐng)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程向“以客戶(hù)為中心”轉(zhuǎn)變。房企要捕捉客戶(hù)需求的變化和品質(zhì)提升的要點(diǎn)，推動(dòng)居住產(chǎn)品跨越式發(fā)展，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。健康人居方面，滿(mǎn)足人們對(duì)健康生活、健康社區(qū)的需求。綠色低碳方面，探索開(kāi)發(fā)生態(tài)住宅，改進(jìn)新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技，減少污染，保護(hù)環(huán)境。智能住宅方面，應(yīng)用無(wú)接觸通行，智慧家居系統(tǒng)解決方案等。

（四）提供全生命周期服務(wù)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“雙軌驅(qū)動(dòng)”

人民對(duì)美好生活的向往，要求房企提供全年齡段、綜合配套和資產(chǎn)管理的全生命周期服務(wù)。高質(zhì)量發(fā)展的房企要具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等核心能力，從單純“重開(kāi)發(fā)”“重銷(xiāo)售”向“重運(yùn)營(yíng)”“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。在物業(yè)、租賃、商業(yè)、酒店、文旅和養(yǎng)老等綜合業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)之外，抓住城市更新、公共服務(wù)等新機(jī)遇，挖掘更大客戶(hù)價(jià)值。

（五）堅(jiān)持長(zhǎng)期主義導(dǎo)向，為客戶(hù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值

部分嚴(yán)重危害購(gòu)房者合法權(quán)益的“三高”房企已經(jīng)退出，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成由信用、品牌和公司治理能力構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。當(dāng)前房企的信任度已經(jīng)成為購(gòu)房決策的關(guān)鍵因素，同一地段相似定位的兩個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的信用、品牌美譽(yù)度差異，銷(xiāo)量流速可以相差近五倍。這種信任度不僅僅看第三方信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)，也不只看當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的占有率，而是看這家企業(yè)是不是長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的財(cái)務(wù)風(fēng)格，是不是一家治理規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)。只有為客戶(hù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值的房企，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

圖13：“桉樹(shù)林”與新發(fā)展模式對(duì)比

總而言之，一個(gè)平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體健康、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)成就和社會(huì)財(cái)富的體現(xiàn)。在新發(fā)展階段，房企只有堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，建立以真實(shí)客戶(hù)需求為基礎(chǔ)的商業(yè)模式，打造極具競(jìng)爭(zhēng)力的專(zhuān)業(yè)能力和管理能力，才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，在行業(yè)變革之中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。