房地產(chǎn)保險估價
1 房地產(chǎn)保險
為了消除各種風(fēng)險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險公司達成一項協(xié)定，一方（被保險人）通過交付一定的費用（保險費）以獲得另一方（保險公司）對房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟補償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險標(biāo)的的保險，稱為房地產(chǎn)保險。
根據(jù)承保的保險標(biāo)的和風(fēng)險種類不同，房地產(chǎn)保險可劃分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的保險標(biāo)的。投機風(fēng)險（如房地產(chǎn)市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。
2 房地產(chǎn)保險估價的特點
房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)依據(jù)《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產(chǎn)保險估價時應(yīng)注意以下幾點：
2．1 保險價值和保險金額的區(qū)別
保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補償義務(wù)的最高限額。
2．2 直接損失和間接損失
當(dāng)財產(chǎn)因自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身直接損壞或消失，財產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。
間接損失指的是由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費用上升。
進行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含間接損失。
2．3 房地產(chǎn)投保時的估價
房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。
房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。
2．4 保險事故發(fā)生后的評估
保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。
【案例3—5】
XX房地產(chǎn)保險估價技術(shù)報告
（一）實物權(quán)益狀況因素分析
估價對象為XX省建筑物資供應(yīng)運輸公司所有的XX市民主路484號房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81m2。
估價對象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證房自字第05—1887號所載第11棟建筑物，估價人員現(xiàn)場勘察，該房屋已于2004年4月30日下午2點50分被火燒毀，火勢于當(dāng)日晚上10點基本熄滅，經(jīng)過幾個小時的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保用途系生產(chǎn)用房（大修車間），磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81m2，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。
（二）區(qū)位狀況因素分析
XX省建筑物資供應(yīng)運輸公司所有的房屋位于XX市民主路484號，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01m2（不含新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋），用地面積14085.19 m2。該地區(qū)交通便捷，距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達，各項配套服務(wù)設(shè)施齊全。
（三）市場背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估價方法選用
囚房地產(chǎn)保險主要是對建筑物的保險，土地由于具有不可毀滅性，故房地產(chǎn)保險中的估價主要是對地上建筑物的估價。建筑物不能脫離土地而獨立存在，影響建筑物和土地的市場價值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價時大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物估價時就不應(yīng)重復(fù)考慮?；谏鲜隼碛?，本次估價選用成本法進行測算。
（六）估價測算過程
1.房屋火災(zāi)前價值
（1）重新建造完全價值
房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一層，建筑面積588.81m2，按照XX市現(xiàn)行房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，房屋重置完全價為500元／m2。
（2）新舊程度的判定
建筑物的折舊是指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗，估價對象投保用途作生產(chǎn)用房（大修車間），綜合建筑物的潛在因素、施工年代、使用狀況及維修等多項因 素對成新率的影響，估價人員采用綜合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：
成新率＝AB×【尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）】+A2×完損等級評定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)
式中AB、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，AB、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級評定系數(shù)為0.45，綜合判定系數(shù)為0.45。
新舊程度＝0．3X【22/（18+22）】+0.3X0．45+0.4X0．45
＝48％
（3）房屋火災(zāi)前價值計算
依據(jù)公式：
房價＝（房屋重置價X新舊程度）X（1+各項調(diào)節(jié)系數(shù)）X建筑面積
式中各項調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項因素的綜合值。
房屋火災(zāi)前價值＝（500X48％）X（1+5％）X588．81
＝14.84（萬元）
2．房屋火災(zāi)后殘余價值
房屋殘值是殘余舊料價值。根據(jù)委托方提供的現(xiàn)場清理資料，該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴(yán)重變形，現(xiàn)場清后，剩下磚約7600塊，扣除折舊后計760元，廢鐵變賣500元，房屋火災(zāi)后殘余價值為l260元。
（七）估價結(jié)果確定
根據(jù)XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價人員所掌握的資料來看，上述測算結(jié)果基本上符合實際情況，最終確定火災(zāi)損失為：
房屋火災(zāi)前價值－火災(zāi)后殘余價值＝14.84－0.13＝14.71（萬元）
大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。
【案例3－5】 分析
1．根據(jù)規(guī)范要求，房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失評估，“宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值”。報告中按估價對象已不可修復(fù)進行計算，但在估價方法選用時缺少相應(yīng)的說明。
2．不可修復(fù)房地產(chǎn)損失價值評估，要特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。
3．委托方要求對火災(zāi)損失進行評估，并未明確僅僅是直接損失還是包括間接損失。報告僅對直接損失進行評估，但缺少相應(yīng)的說明。進行此類估價時，估價人員應(yīng)要求委托方明確估價范圍，或根據(jù)保險合同確定估價范圍并在報告中予以說明。
4．報告中計算成新率時，加權(quán)系數(shù)、完損等級評定系數(shù)、綜合判定系數(shù)的確定沒有依據(jù)，計算房價時各項調(diào)節(jié)系數(shù)的確定亦存在同樣問題。