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    • 關(guān)于發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》的通知

    發(fā)布時(shí)間：2022-07-23 19:36

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    上證發(fā)〔2022〕109號(hào)

    原文發(fā)布日期：2022年7月15日
    轉(zhuǎn)載自：上海證券交易所網(wǎng)站

    各市場(chǎng)參與人：
    　　為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金有關(guān)工作，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)）要求，上海證券交易所制定了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》（詳見附件），現(xiàn)予以發(fā)布，并自發(fā)布之日起施行。
    　　特此通知。
    　　附件：
    　　上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）
    　　《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》起草說明
    　　上海證券交易所    
    二〇二二年七月十五日

    估價(jià)師平臺(tái)附：
    《上海市租賃住房租金評(píng)估指引(試行)》（點(diǎn)擊可打開）


    上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）

    第一章 總則
    第一條 為規(guī)范保障性租賃住房公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）業(yè)務(wù)，保護(hù)投資者合法權(quán)益，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》）、《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)辦法》）等有關(guān)規(guī)定，制定本指引。
    第二條 保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券在上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱本所）的上市、掛牌及存續(xù)期管理等事宜，適用本指引。本指引未作規(guī)定的，適用中國證監(jiān)會(huì)有關(guān)規(guī)定及本所其他業(yè)務(wù)規(guī)則。
    第三條 本指引所稱保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金、保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指以保障性租賃住房作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，且符合《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》規(guī)定的基金產(chǎn)品及資產(chǎn)支持證券。
    第四條 保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金份額在本所上市交易、保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券在本所掛牌，不表明本所對(duì)該產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)或者收益等作出判斷或者保證。保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金、保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的投資風(fēng)險(xiǎn)，由投資者自行判斷和承擔(dān)。
    第二章 業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
    第五條 原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。
    原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。
    第六條 原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對(duì)獨(dú)立。
    第七條 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目，配租對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等符合相關(guān)政策要求。
    基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。運(yùn)營時(shí)間不滿3年的，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控，且已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。
    第三章  回收資金使用與監(jiān)管
    第八條 原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓保障性租賃住房項(xiàng)目取得的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。確無可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。
    第九條 原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)對(duì)回收資金用途作出承諾。因特殊原因?qū)е乱殉兄Z的回收資金投資計(jì)劃無法正常執(zhí)行的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向本所報(bào)告相關(guān)情況和應(yīng)對(duì)措施。確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)向本所提交回收資金投向變更報(bào)告，基金管理人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)符合回收資金投向要求并披露臨時(shí)報(bào)告。
    第十條 原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)每季度末向本所報(bào)告回收資金使用情況。
    原始權(quán)益人控股股東、實(shí)際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督原始權(quán)益人遵照規(guī)定使用回收資金。
    基金管理人應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，并將回收資金使用等有關(guān)情況在定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告中進(jìn)行披露。
    第十一條 原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，確保凈回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
    原始權(quán)益人的回收資金管理制度應(yīng)當(dāng)明確設(shè)立專項(xiàng)管理賬戶，對(duì)回收資金進(jìn)行存儲(chǔ)、使用、變更、監(jiān)管，并明確規(guī)定回收資金使用的申請(qǐng)、審批權(quán)限、決策程序、風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以及回收資金使用的信息披露程序等。
    回收資金投資的新項(xiàng)目通過原始權(quán)益人子公司或者其他關(guān)聯(lián)方實(shí)施的，該子公司或者其他關(guān)聯(lián)方也應(yīng)當(dāng)遵守原始權(quán)益人相關(guān)回收資金管理制度。
    第十二條 原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、回收資金的存放銀行等應(yīng)當(dāng)共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議明確各自監(jiān)督職責(zé)，不得違規(guī)變更回收資金用途。
    第四章 運(yùn)營管理與信息披露
    第十三條 基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家關(guān)于保障性租賃住房的政策要求和市場(chǎng)特點(diǎn)，制定適宜的運(yùn)營管理機(jī)制，提高運(yùn)營效率，提升服務(wù)水平，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域運(yùn)營管理專業(yè)化。
    第十四條 保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金的招募說明書除按照法律法規(guī)、本所業(yè)務(wù)規(guī)則要求披露相關(guān)信息外，還應(yīng)當(dāng)披露下列信息：
    （一）原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)開展情況、在建和擬建的保障性租賃住房項(xiàng)目，以及在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面的獨(dú)立性情況等。
    （二）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬情況、土地性質(zhì)及取得方式、保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)、運(yùn)營合規(guī)性、歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)，以及所在地區(qū)保障性租賃住房供需情況、運(yùn)營模式、配租和租金管理制度等。
    （三）原始權(quán)益人對(duì)回收資金用途作出的承諾、回收資金管理制度（如有），以及回收資金擬投項(xiàng)目建設(shè)主體、總投資額、投資缺口、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)展等。
    第五章 附則
    第十五條 其他領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施基金的原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，回收資金管理等相關(guān)要求參照本指引執(zhí)行。
    第十六條 原始權(quán)益人及其控股股東、實(shí)際控制人與關(guān)聯(lián)方，以及基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人等相關(guān)主體及其人員違反本指引或者其所作出承諾的，本所按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)辦法》等相關(guān)規(guī)定對(duì)其采取自律監(jiān)管措施或者紀(jì)律處分。
    第十七條 本指引由本所負(fù)責(zé)解釋。
    第十八條 本指引自發(fā)布之日起施行。


    估價(jià)師平臺(tái)附：
    上海市租賃住房租金評(píng)估指引(試行)（點(diǎn)擊可打開）

    《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》起草說明

    一、制定背景
    為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）有關(guān)工作，根據(jù)《中國證監(jiān)會(huì)辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《保障性租賃住房REITs通知》）要求，上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱本所）制定了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)—保障性租賃住房（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《保障性租賃住房REITs指引》）。
    二、主要內(nèi)容
    《保障性租賃住房REITs指引》共計(jì)5章18條，分為總則、業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營管理與信息披露、附則。主要內(nèi)容如下：
    （一）細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求
    嚴(yán)格落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，在《保障性租賃住房REITs通知》明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。同時(shí)，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目，且配租對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等符合相關(guān)政策要求。
    根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）要求，明確對(duì)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控，且已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目靈活確定運(yùn)營年限要求。
    （二）明確回收資金使用與監(jiān)管要求
    為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，在《保障性租賃住房REITs通知》基礎(chǔ)上，明確因特殊原因?qū)е禄厥召Y金投資計(jì)劃無法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)向本所提交回收資金投向變更報(bào)告，基金管理人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)符合回收資金投向要求并披露臨時(shí)報(bào)告。
    為防范回收資金進(jìn)入非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)于原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，要求原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，對(duì)回收資金嚴(yán)格實(shí)行閉環(huán)管理。同時(shí)，明確回收資金投資的新項(xiàng)目通過子公司或者其他關(guān)聯(lián)方實(shí)施的，該子公司或者其他關(guān)聯(lián)方也應(yīng)當(dāng)遵守原始權(quán)益人相關(guān)回收資金管理制度。
    （三）明確運(yùn)營管理及信息披露要求
    運(yùn)營管理方面，要求基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運(yùn)營管理機(jī)制，提高運(yùn)營效率，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域運(yùn)營管理專業(yè)化。
    信息披露方面，針對(duì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs特征，明確招募說明書除常規(guī)披露事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)披露原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨(dú)立性情況、保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)，以及回收資金使用安排等。
    估價(jià)師平臺(tái)附：
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