土地評估報告書寫注意事項(xiàng)和技術(shù)難點(diǎn)淺析

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土地評估報告書寫注意事項(xiàng)和技術(shù)難點(diǎn)淺析

陜西恒達(dá)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司   高麗春

摘要：日常土地評估報告的除了按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》的要求書寫外，估價師往往容易遺漏對一些項(xiàng)目的書寫和披露，忽視對一些重點(diǎn)問題的分析，或者分析的不夠充分、不到位。本文結(jié)合日常土地評估報告書寫過程中容易遺漏和忽視的一些問題，按照土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿）的各部分書寫順序，對其中幾個重點(diǎn)項(xiàng)目從報告書寫的充分性角度進(jìn)行分析，并舉例說明書寫注意事項(xiàng)和方法。另外結(jié)合估價方法中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定探討了估價過程中技術(shù)難點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：書寫注意事項(xiàng)    技術(shù)難點(diǎn)    充分性

一、估價報告的編寫過程中需要特別注意的問題

（一）估價目的要符合相關(guān)法律法規(guī)的要求

估價目的時要注意思考是否符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，如：出讓土地轉(zhuǎn)讓目的的評估，按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》需要滿足的條件為：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。不符合上述條件評估機(jī)構(gòu)就不能出具以轉(zhuǎn)讓為目的的評估報告。另外還有未被征收拆遷完畢的土地出讓、閑置土地抵押等估價目的要看是否符合法律法規(guī)的相關(guān)要求。

（二）估價期日的確定

注意特殊估價時點(diǎn)要求：如：抵押項(xiàng)目，按照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價值時點(diǎn)，原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日；調(diào)整用途或容積率補(bǔ)地價的項(xiàng)目，按照4號文，估價期日應(yīng)以國土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價時為主，征收拆遷項(xiàng)目，按照《國有土地上房屋征收評估辦法》，估價期日為拆遷公告發(fā)布之日。

（三）地價定義

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》，在地價定義處需描述估價對象所處市場條件是公開市場或特定市場，這一點(diǎn)是平常書寫報告比較容易遺漏的地方。還有對于一些地區(qū)地價中不含耕地占用稅，耕地占用稅是土地成交后由競得人支付，在地價定義內(nèi)涵中應(yīng)予以合理界定。

（四）底價決策建議

按照4號文，“在土地估價報告的估價結(jié)果部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由”。在實(shí)物操作中此部分的書寫對于估價師來說還是比較難的，很多報告也寫的極為簡單，沒有分析，甚至有的一句話帶過。那么此部分應(yīng)該怎樣書寫才能真正的給委托方底價決策提供參考作用呢？個人認(rèn)為，底價建議應(yīng)從區(qū)域政策、土地成本及區(qū)域土地市場三個角度去分析，政策方面結(jié)合當(dāng)?shù)氐墓┑卣?、產(chǎn)業(yè)政策、協(xié)議出讓最低價、工業(yè)用地出讓最低價及基準(zhǔn)地價等幾個方面綜合進(jìn)行分析，將評估地價與相關(guān)政策規(guī)定的符合情況進(jìn)行分析；成本方面，一般情況下，工業(yè)用地供地價格與成本關(guān)聯(lián)度較大，一般高于征地成本，政府收益較低，也有一些項(xiàng)目有招商引資特殊的優(yōu)惠政策，可能供地價格低于征地成本，具體要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析和說明；對于商住類項(xiàng)目，一般價格取決于市場供求，與成本關(guān)聯(lián)度沒有工業(yè)用地大，并且供地價格遠(yuǎn)高于其成本，也有個別棚戶區(qū)改造項(xiàng)目出讓價格低于征地拆遷成本，此時便有一定的行政因素干預(yù)在里面，在說明時就要結(jié)合具體未來的社會效益等方面進(jìn)行分析，另外還有棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原則供地會導(dǎo)致地價非常高，此類項(xiàng)目政府為了控制地價，出讓時采用出讓金掛牌的方式，在具體底價建議時應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目具體情況進(jìn)行具體分析；土地市場方面，應(yīng)充分分析估價對象所在區(qū)域土地市場成交情況（包括成交宗地的位置、容積率、價格等信息），必要時可列表顯示成交宗地情況，并畫出位置圖，結(jié)合評估價格和區(qū)域土地市場成交情況，給出客觀的底價建議。

（五）需要特殊說明事項(xiàng)

需要特殊說明事項(xiàng)應(yīng)該是報告中的一個重點(diǎn)部分，體現(xiàn)了估價師對估價報告的整體把握，同時也體現(xiàn)了一個估價師的報告撰寫水平，有一些報告在特殊說明事項(xiàng)部分寫的比較泛，可能估價師認(rèn)為這樣書寫可能不會出現(xiàn)大的差錯，寫的過多，如果寫的不對還會給報告減分，其實(shí)這部分恰恰是整個報告的精華所在，報告中所有的特殊處理都要在此部分進(jìn)行說明。一般包含：報告中地價定義處實(shí)際與設(shè)定（開發(fā)程度、容積率、使用年期等）不一致的說明；評估應(yīng)用資料的相關(guān)說明，如：不動產(chǎn)權(quán)證登記狀況與出讓合同或與實(shí)際查勘狀況（土地使用權(quán)人、面積、四至等）不一致的說明、規(guī)劃條件規(guī)劃范圍與宗地出讓范圍不一致的相關(guān)說明；地價指數(shù)的確定；特殊的評估技術(shù)路線，如：對于一些不能單獨(dú)利用的狹小地塊評估思路的考慮、出讓項(xiàng)目含安置的對于安置部分的特殊考慮及對地價的影響。另外還有一些其他較為復(fù)雜的特殊情況，都要在此部分進(jìn)行充分的闡述和說明。

（六）估價對象描述

估價對象描述包含土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況的描述，土地登記狀況中一般容易忽視土地來源的描述，一些報告甚至沒有土地來源描述或是一筆帶過，沒有真正對土地歷史來源情況進(jìn)行充分的分析，土地來源描述應(yīng)結(jié)合土地歷史資料情況進(jìn)行分析說明，如：政府儲備土地?cái)M出讓的項(xiàng)目，土地來源處不能僅簡單描述估價對象為政府儲備地，應(yīng)充分分析政府是以何種方式進(jìn)行征收的，是征收農(nóng)用地或集體建設(shè)用地，還是收購存量國有土地，并描述征收的相關(guān)批準(zhǔn)文件或是收購協(xié)議。土地權(quán)利狀況中比較容易遺漏估價對象的實(shí)際使用與證載情況的說明，這是《土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》所要求的，實(shí)際使用與證載一致的，說明一致即可，不一致的需要重點(diǎn)分析不一致可能會對地價產(chǎn)生的影響，如：證載為住宅用地，實(shí)際使用為商鋪及辦公，實(shí)際使用與證載不一致，就要充分分析對評估地價的影響。土地利用狀況中需要特別注意最有效利用狀況的分析及土地閑置情況說明，最有效利用分析應(yīng)結(jié)合估價對象現(xiàn)狀利用情況及規(guī)劃利用條件進(jìn)行。土地閑置情況說明應(yīng)重點(diǎn)結(jié)合出讓合同相關(guān)條款約定，確定土地是否存在閑置，閑置可能產(chǎn)生的影響等方面，如：抵押項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明土地是否存在閑置情況，閑置超過兩年存在被收回風(fēng)險的情況下可能不宜抵押。

（七）區(qū)域因素分析

常見的問題有對區(qū)域范圍的界定過大，如，描述估價對象處于××市××區(qū)，而沒有微觀區(qū)域的描述，還有因素描述中各因素區(qū)域概況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、商服繁華度等對區(qū)域的界定范圍不一致，如：區(qū)域概況中描述估價對象在××街道辦事處，基礎(chǔ)設(shè)施條件和產(chǎn)業(yè)聚集度又描述估價對象在××工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施為五通，或商服繁華度描述估價對象在城郊，基礎(chǔ)設(shè)施為四通。顯然區(qū)域概況中的區(qū)域范圍和產(chǎn)業(yè)聚集度或商服繁華度中的區(qū)域范圍是不一致的，與后面基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法中區(qū)域修正是不吻合的，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價區(qū)域修正應(yīng)該是對級別內(nèi)的小區(qū)域條件的修正。此處建議區(qū)域概況中可先按照行政區(qū)劃或城市功能分區(qū)界定一個大區(qū)域，然后在基準(zhǔn)地價級別范圍內(nèi)界定一個相對均質(zhì)的小區(qū)域。這個小區(qū)域可以用自己的語言概括分析說明。這樣也就與后面采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法區(qū)域因素修正相一致了。

（八）估價原則的選擇與描述分析

估價原則除了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的幾個原則之外，注意出讓項(xiàng)目還需按照4號文增加價值主導(dǎo)原則、審慎原則和公開市場原則，估價實(shí)物中需結(jié)合估價目的和方法進(jìn)行選擇合適的估價原則，在描述時不能簡單描述每一項(xiàng)原則的概念，需結(jié)合估價目的和方法進(jìn)行分析，如：替代原則，在具體方法運(yùn)用時的分析“運(yùn)用市場比較法測算中，在選擇比較實(shí)例、因素修正以及確定比準(zhǔn)價格時，遵守替代原則，以估價對象的類似土地在市場中實(shí)際表現(xiàn)出來的價格水平為依據(jù)；運(yùn)用剩余法測算中，確定待開發(fā)房地產(chǎn)銷售價格、開發(fā)成本、投資利潤時時遵守替代原則；基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，通過對估價對象條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價格，這是替代原則的具體運(yùn)用”。

（九）估價方法的選擇

估價方法選擇除了符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）的規(guī)定外，對出讓項(xiàng)目還需要符合4號文“二選一”和“三選一”的要求，并應(yīng)充分描述方法選擇的理由，在進(jìn)行理由描述時，不需逐個對每種方法選擇或不選擇的理由一一進(jìn)行描述，重點(diǎn)需要描述規(guī)程中“宜選而本次評估未選、慎選而本次評估選擇”的方法的理由，還有就是出讓項(xiàng)目方法選擇不符合4號文“二選一”和“三選一”要求的，需要充分分析。

二、估價過程中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定和難點(diǎn)分析

（一）還原率的確定

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價過程中的難點(diǎn)，具體不僅是測算過程復(fù)雜，還需要大量的租金和售價等土地交易資料，對于商業(yè)、住宅用地在市場交易資料充足的情況下一般三種測算方法均可適用，而對于工業(yè)用地，一般因市場交易資料較少，僅能采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法一種方法測算。純收益與價格比率法在測算過程中是先利用房地產(chǎn)租金與售價的關(guān)系測算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價與房價比例關(guān)系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國債利率，難點(diǎn)是風(fēng)險調(diào)整值的確定，一般可以根據(jù)各類用地市場風(fēng)險因素對土地市場的影響程度確定，需要建立市場風(fēng)險因素因子體系，將這些因素因子對各類用地的影響程度進(jìn)行量化，進(jìn)而測算風(fēng)險因素調(diào)整值，還有一種簡單的方法就是通過分析近幾年物價指數(shù)的變動情況確定風(fēng)險因素調(diào)整值。投資收益率法一般可將房地產(chǎn)抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)，并考慮一定的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)作為綜合還原率，抵押貸款收益率一般為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率，自有資本收益率可結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)收益率情況，采用資本資產(chǎn)定價模型進(jìn)行測算。

（二）期日修正系數(shù)的確定

公布城市地價動態(tài)監(jiān)測指數(shù)的地區(qū)，期日修正采用的多為中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)公布地價增長率及地價指數(shù)。但在應(yīng)用中有專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標(biāo)，針對各個區(qū)的地價變動幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個指標(biāo)來拆解落實(shí)？畢竟估價對象所在區(qū)域的單個地價指標(biāo)，也僅僅是構(gòu)成整個城市地價指標(biāo)的一個權(quán)重因子。更何況目前地價指數(shù)，測算過程多用當(dāng)前商品房的租售價格及征地價格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價格，自身即帶有一定的市場盲目性。

以咸陽市為例，如果通過區(qū)域近幾年土地平均交易價格情況來分析測算地價上漲率，那么就需要相對多一些正常客觀的土地交易案例，對于咸陽市這樣的中小城市來說，每年的土地交易量是有限的，而且近兩年土地交易注意集中在灃西新城、空港新城，秦漢新城和主城區(qū)土地交易較少，特別是商業(yè)一級、工業(yè)一級、住宅無級六級區(qū)域內(nèi)的土地交易非常少，有些縣城可能一年僅成交十幾宗地，也不是每種用途的地都有成交，對于這樣的區(qū)域是很難采用地價水平分析來測算地價上漲率的。有些估價師認(rèn)為，土地評估本來就是土地估價師結(jié)合經(jīng)驗(yàn)的一個判斷，在充分分析區(qū)域現(xiàn)狀的發(fā)展情況和未來的發(fā)展前景的條件下，估價師可以客觀的給出一個地價上漲率，但是這樣的地價上漲率是否真的客觀也有待考量。

（三）容積率修正系數(shù)

當(dāng)報告中同時采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法時，兩種方法容積率修正是否需要統(tǒng)一？也就是說市場比較法容積率修正是否需要按照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正？個人認(rèn)為不一定保持一致，因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)地區(qū)基準(zhǔn)地價制定具有一定的滯后性，基準(zhǔn)地價估價期日距離公布時間一般都在一年以上，甚至有的達(dá)到兩年，采用一兩年前的容積率修正系數(shù)指導(dǎo)現(xiàn)在的容積率對地價的影響度顯然不合適，而且基準(zhǔn)地價中的容積率修正系數(shù)也不一定能夠準(zhǔn)確反映市場容積率對地價的影響。如：一個商業(yè)項(xiàng)目采用的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對應(yīng)的容積率修正系數(shù)為容積率2的修正系數(shù)為1.00、容積率為2.5的修正系數(shù)為1.10、容積率為3的修正系數(shù)為1.18，而這個商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)嶋H供地時地價水平受容積率的影響并不敏感，甚至不受容積率影響。那么市場比較法進(jìn)行容積率修正時若也采用基準(zhǔn)地價法中的容積率修正系數(shù)，測算結(jié)果就會造成一定的地價偏差。

市場比較法容積率修正幅度值可通過分析近期市場成交實(shí)例價格對容積率變化的敏感度進(jìn)行確定，但此種方法只適用于成交實(shí)例較豐富的情況，由于成交實(shí)例不足等因素實(shí)施起來也有一定的難度。

（四）成本逼近法及剩余法中利潤率的確定

成本逼近法是通過土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤和土地增值等土地成本積算土地價格，其中難點(diǎn)之一就是土地開發(fā)利潤率的取值問題。剩余法是在估算開發(fā)完成不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

然而，兩種方法中的利潤率的內(nèi)涵是不一致的，關(guān)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)中章節(jié)6.4.7的表述：“土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤，按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報率，測算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤。”而剩余法中利潤(章節(jié)6.3.2.7)則表述為：“開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。”

那么有沒有一個既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤率、又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率的客觀、公正性指標(biāo)呢？有?？梢圆殚啔v年國務(wù)院國資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評價局編制的《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值》一書。該書既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數(shù)，可引為客觀公正的評估測算數(shù)據(jù)來源。

（五）估價結(jié)果的合理性分析及地價確定方法

報告中采用兩種方法測算地價后，那么怎么來確定最終地價，取兩種方法的平均值還是取權(quán)重，取權(quán)重的話怎么取，這里面的重點(diǎn)是怎樣去充分分析兩種方法的合理性和可信度，具體可以從這幾個方面去考慮：

（1）針對估價目的、估價對象特點(diǎn)、市場狀況、政府供地政策的變化分析方法的適用性，如，一般出讓項(xiàng)目，采用4號文規(guī)定的比較保守的“基準(zhǔn)地價法或成本逼近法”和偏向于市場的“市場比較法、剩余法、收益還原法”，在進(jìn)行方法權(quán)重取值時會給后者取權(quán)重值大于前者。也有一些保障房用地，在基準(zhǔn)地價更新前成交實(shí)例供地價格較低（180萬元/畝），在基準(zhǔn)地價公布后，區(qū)域基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到了260萬元/畝，但是基準(zhǔn)地價公布后尚未成交實(shí)例，政府供地政策是出讓價格不低于基準(zhǔn)地價，這時采用基準(zhǔn)地價法和市場比較法評估時，市場法測算結(jié)果的與政府供地政策就會有一定的差距，基準(zhǔn)地價的可信度大于市場比較法，基準(zhǔn)地價法取權(quán)重值應(yīng)大于市場比較法。

（2）對資料的完備性和參數(shù)取值的可靠性進(jìn)行檢查和分析，資料的完備性應(yīng)分析采用方法中搜集資料是否完整、豐富，參數(shù)取值的可靠性體現(xiàn)在方法中參數(shù)取值是否有充分的依據(jù)，而非估價師的主觀判斷。

（3）比較各方法估價結(jié)果之間的差異，選取地價確定方法，綜合確定估價結(jié)果，這里的難點(diǎn)是怎樣確定權(quán)重取值，是取“50%和50%”、還是“30%和70%”，“40%和60%”、“20%和80%”，有兩種可參考的思路：第一是否可以從兩種方法測算結(jié)果的差異大小確定，兩種方法測算結(jié)果差異大權(quán)重取值的差異就可以大一些，反之兩種方法測算結(jié)果差異小權(quán)重取值的差異就可以小一些；第二按照對估價結(jié)果的影響因素因子，建立估價對象兩種方法估價結(jié)果影響因素因子體系和權(quán)重值，用權(quán)重值乘以影響程度值，進(jìn)一步測算每一種方法的權(quán)重，但是這里權(quán)重值和影響程度值確定也比較難，有時也帶有一定的主觀性。

結(jié)語：報告的書寫看似簡單，有些估價師認(rèn)為，只要按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）和相關(guān)規(guī)范要求書寫報告就可以了，但在實(shí)際工作中，要想寫好報告是比較難的，在現(xiàn)在這個充滿競爭的時代，寫好估價報告不僅是估價師職業(yè)素養(yǎng)的體現(xiàn)，更是估價機(jī)構(gòu)提高競爭力的手段，一份好的報告里面的每一部分都需要估價師有透徹的分析過程和判斷標(biāo)準(zhǔn)，好的報告才能經(jīng)得起推敲和審查，因此，寫好報告對于估價師和估價機(jī)構(gòu)都是非常重要的。