原創(chuàng) 江西同致房價評估信息部 江西同致房價評估 3月23日

近年來，南昌房價普遍突破萬元，甚至在紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)、東湖區(qū)的部分區(qū)域，房價已達到2萬至3萬左右。曾經(jīng)的土拍“地王”上市后，房價基本上相對偏高。但項目的最終房價是由土地成本、建安工程費、稅費、利潤等10多種因素構(gòu)成。樓面價和房價是什么關系？其實樓面價只是房價的組成部分之一，其反映的是樓盤售價中包含的土地成本。

2016-2020年期間，南昌上市樓盤共有106個。

●從數(shù)據(jù)來看，當年的“地王”上市后，房價大部分處于高位，樓面價占房價比值均突破50%；

●從各年度來看，南昌平均樓面價占房價比值除2016年外，比值在40%-50%之間；

●從各區(qū)域來看，灣里區(qū)樓面價占房價比值最低為36.1%，其他區(qū)域平均樓面價占房價比值均在40%以上；

一、樓面價和房價的關系

1、什么是樓面價

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積。基本上每塊供應出讓的土地，政府都會規(guī)劃好容積率，通過容積率測算出地塊最大建筑面積。簡單點說，樓面價就是土地總價分攤到每平方米建筑面積上的價格，代表一平方米的房款里包含多少土地成本。

樓面地價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率

土地總價=土地單價×土地面積

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

以南昌土拍為例，紅谷灘區(qū)一宗位于九龍湖片區(qū)閣皂山大道以東、上饒大街以南的DAEJ2020051地塊，土地面積為172049.53㎡，最大容積率為2.91，成交總價為167745.5萬元。該地塊被江西平創(chuàng)置業(yè)有限公司競得，預計開發(fā)項目名稱為平安新力理想城。其樓面價為：

樓面價=1677455000÷（172049.53×2.91）=3351（元/㎡）

2、什么是房價

房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的組成部分不只是土地成本，還包含建設工程費、稅費及財務費用、營銷成本、利潤等10多種因素。房地產(chǎn)開發(fā)的任意一項成本都會影響到房價，但不可以決定房價。

其中，土地成本作為最基本的構(gòu)成因素，所占比例也是最大的。一般情況下，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，同時還要進一步分析土地的獲取途徑，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

2017年5月12日開拍的西湖區(qū)朝陽新城云卿路以北、培英路以西的地塊DABJ2017004，為純住宅用地，土地面積為48628.43㎡，容積率＞1.0且≤2.2。當時現(xiàn)場吸引了大名城、中海、華潤、碧桂園、華邦、正榮、聯(lián)發(fā)、金科、金地、美的、國貿(mào)、陽光城、招商、平安、中梁共15家房企參與競拍。經(jīng)過多輪競拍，地塊花落大名城地產(chǎn)，成交總價14.78億元，成交樓面價13820元/㎡，成為當年南昌新地王。該地塊開發(fā)項目為名城紫金軒（銀河灣花園），2019年6月項目上市開盤均價為16600元/㎡，其樓面價占房價比例達到83.3%。

二、南昌市上市樓盤樓面價占房價比值情況

樓面價與房價比值可以反映土地成本占房價的比例。

1、南昌上市樓盤樓面價占房價比值整體情況

2016-2020年南昌市成交的居住用地中已經(jīng)開盤上市項目共106個，樓面價占房價比例平均為43.4%，最低比例為6.4%，最高比例為87.5%。其中，樓面價占房價比例為50%以上的樓盤占39%，共有41個樓盤；樓面價占房價比例為40%-50%的樓盤占21%，共有22個樓盤；樓面價占房價比例為30%-40%的樓盤占20%，共有21個樓盤。尤其是，當年的土拍“地王”，在上市后，樓面價占房價比值基本上突破50%。可見，這5年內(nèi)，南昌市土地拍賣市場競爭較為激烈，土地成本在房價中占比較高。

2、南昌上市樓盤樓面價占房價比值年度情況

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從開盤情況來看，2018年南昌開盤上市項目最多，為28個；2020年開盤上市項目最少，僅有11個。從樓面價占房價比值來看，除2016年外，2017-2020年南昌上市樓盤樓面價與房價的平均比值在40%以上。尤其是2017年達到峰值，樓面價占房價的平均比值為48.4%。2017年共有21個上市樓盤，只有6個樓盤樓面價占房價比值在40%以下，其余均大于40%。其中，樓面價占房價比值最高值為87.5%，是位于南昌市高新區(qū)蜚英路以西、新月路以北的地塊DAFJ2017007，地塊成交樓面價為9450元/㎡，該地塊上開發(fā)樓盤為華邦觀湖別院，開盤均價為10800元/㎡。

2017年3月，南昌樓市限購升級，為落實國家及省有關房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅持房子“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，擴大限購范圍，加大住宅限貸力度。同年9月南昌相繼出臺“三限房”政策和“限售令”。之后，南昌樓市一直在從嚴政策管制下，土地市場也受到影響，2018年出現(xiàn)回落，樓面價占房價比值為40.1%。隨著樓市穩(wěn)定，樓面價占房價的平均比值呈現(xiàn)上漲趨勢。

3、南昌上市樓盤樓面價占房價比值各區(qū)域情況

從各區(qū)域來看，灣里的樓面價占房價比值最低，為36.1%，其他區(qū)域平均樓面價占房價比值均在40%以上。青云譜區(qū)的樓面價占房價比值最高，為48.1%，其中，位于青云譜區(qū)蘭宮北路以南、岱山大道以西、墨家路以東的地塊DADJ2019007，樓面價占房價比值達到64.5%，其樓盤項目名稱為融創(chuàng)雪個庭，地塊成交樓面價為10638元/㎡，開盤均價為16500元/㎡。

表1  2016-2020年南昌各區(qū)域上市樓盤樓面價占房價比值情況