花開麗園 估價師平臺 3天前
此篇土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)，估價師平臺曾在2019年第一時間發(fā)布（土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（最新修訂版））。應(yīng)諸多網(wǎng)友給公眾號留言的要求：今天重發(fā)土地估價師報告評審標(biāo)準(zhǔn)如下：
本評審標(biāo)準(zhǔn)在修訂過程中，盡管考慮了實(shí)際工作中可能會遇到的各種情況，建議了各種可能的應(yīng)對方法，但本評審標(biāo)準(zhǔn)依然僅適用于在估價活動過程中最常見和最一般的情況，具體評審個案，根據(jù)估價對象及估價目的不同，評審人應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，具體問題具體分析。
——估價師平臺
評審標(biāo)準(zhǔn)見附件。本文比較長，適合收藏慢慢看。（文后記得點(diǎn)贊 收藏 ?。?/span>
法定評估業(yè)務(wù)中的《土地估價報告》，評審結(jié)果定性分“合格”和“不合格”兩類，當(dāng)出現(xiàn)以下情形，直接判定為“不合格”報告：
——缺少土地估價專業(yè)評估師簽字或機(jī)構(gòu)蓋章（或使用合同章、報告專用章、財務(wù)章等代替），或簽字土地估價專業(yè)評估師不在備案函名錄內(nèi)等；——基準(zhǔn)地價成果與待估宗地的估價期日超6年，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；——未上傳備案函且未在行政部門備案的（已備案的降0.5等）；——無充分理由僅采用一種評估方法評估，且未按《規(guī)程》要求附相關(guān)證明材料的。對直接評定為“不合格”的法定土地估價報告，仍需按定量評審要求進(jìn)行評審，指出估價報告存在的問題。
重點(diǎn)審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術(shù)報告編號、提交報告日期、電子備案號（含二維碼）是否齊全。
電子備案號（含二維碼）需另行生成，報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報告是評估機(jī)構(gòu)直接上傳的報告，故若在系統(tǒng)直接評審僅需判斷封面頁是否有“電子備案編號”項目。
重點(diǎn)審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機(jī)構(gòu)全稱、提交報告年度是否完整。
估價目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，說明委托方何種需要（如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等）、估價結(jié)果應(yīng)用方向。出讓評估需符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號，以下簡稱“4號文”）要求，有相關(guān)說明。
應(yīng)說明評估依托的具體經(jīng)濟(jì)行為，說明不明確或沒有說明的應(yīng)扣分。出現(xiàn)評估目的與委托方真實(shí)需求或有關(guān)規(guī)定相矛盾、不適合的應(yīng)扣分，如，將課稅評估表述為處置或清算。
以下情形可以評定為五等以下：1.出現(xiàn)兩個估價目的；2.估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或評估目的違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地卻出現(xiàn)了相對應(yīng)的評估目的。
重點(diǎn)審查：1.估價依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程和其他技術(shù)依據(jù)，委托方提供的資料，估價人員實(shí)地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明文號、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性。
應(yīng)結(jié)合評估目的、評估假設(shè)、估價技術(shù)過程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)權(quán)屬證明，如有應(yīng)列明。
一般情況下，估價期日與估價日期接近并與委托函一致。出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過現(xiàn)場、在估價工作周期之間的某個時點(diǎn)，涉及財務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。對追溯性評估和預(yù)測性評估應(yīng)給出相應(yīng)說明。對于征收評估、因司法判決等對估價期日有特殊要求的應(yīng)按規(guī)定確定估價期日并說明理由，否則應(yīng)扣分。如委托方認(rèn)為要求估價期日與常規(guī)不一致的，應(yīng)充分說明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點(diǎn)審查：地價定義應(yīng)符合國家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評估目的相一致，土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價期日，價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現(xiàn)價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補(bǔ)償價等），實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、用途、容積率等，以及設(shè)定理由；其他需要定義事項。
以下情形可以評定為五等以下：3個及以上缺項；或某項設(shè)定與估價結(jié)果不一致，如開發(fā)程度設(shè)定、容積率設(shè)定等。
重點(diǎn)審查：土地單價（盡可能分列樓面地價、地面單價等）、總價、大寫、幣種；估價結(jié)果一覽表及相關(guān)說明和蓋章。對涉及抵押的估價，應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費(fèi)用、過戶稅費(fèi)、拍賣傭金、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。
根據(jù)“4號文”，出讓地價的土地估價報告：1.涉及協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)等最低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價標(biāo)準(zhǔn)；2.在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。
1.前提條件和假設(shè)條件（1%）, 包括：估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價期日設(shè)定等；
2.估價結(jié)果和估價報告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任；
3.對需要特殊說明的事項（3%），包括：資料來源及未經(jīng)確認(rèn)或無法確認(rèn)的資料（如：無法實(shí)地確認(rèn)的事項和評估中采用的地價指數(shù)修正）、對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價對象的特殊性及特殊處理說明（如：設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與估價期日實(shí)際開發(fā)程度不符）、其他說明（如：涉及抵押估價，應(yīng)增加變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示說明等）。
以下情形可以評定為五等以下：有3個或以上漏項；前后矛盾、表述錯誤；某重要事項未予披露，如在押宗地評估、涉嫌閑置土地抵押評估。
4.對于劃撥地價格、抵押評估價、快速變現(xiàn)價格和拍賣底價等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險應(yīng)作出明確提示。
重點(diǎn)審查：1.是否有2名以上土地估價專業(yè)評估師親筆簽字；2.是否加蓋機(jī)構(gòu)公章；3.機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字或簽章。
估價師求職、招聘、評估機(jī)構(gòu)求購、轉(zhuǎn)讓事宜 請加微信13053357533 （花開麗園）
三、第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析（14%）
重點(diǎn)審查的有關(guān)內(nèi)容：針對性、準(zhǔn)確性、完整性和邏輯關(guān)聯(lián)性。
1.估價對象界定（1%）；重點(diǎn)說明具體范圍（土地、房產(chǎn)、建筑物）、面積、用途、土地使用權(quán)人等。
2.土地登記狀況（2%）：包括估價對象權(quán)屬性質(zhì)、來源（簡述土地取得和流轉(zhuǎn)過程）以及權(quán)屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級別等，已登記的說明土地登記證書號、土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等，未辦理登記的（如出讓項目）應(yīng)說明理由；
3.土地權(quán)利狀況（3%）：包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利，分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時間、出讓價款、批準(zhǔn)年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項說明等；詳細(xì)說明估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等及相鄰關(guān)系；
4.土地利用狀況（1%）：現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等）；在建工程（規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)進(jìn)度）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況、開發(fā)設(shè)計條件與規(guī)劃的異同等）。
1.一般因素（1%）：有針對性地分析在估價期日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動產(chǎn)市場狀況等。
2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關(guān)注區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)；微觀區(qū)位說明是否充分。
3.個別因素（2%）：主要考慮宗地自身條件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最有效利用、個別開發(fā)程度等對地價的影響。
要求估價原則選擇得當(dāng)、完整，描述應(yīng)規(guī)范、正確，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)；闡述是否全面、貼切。根據(jù)“4號文”，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮價值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場原則。
要求根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的和資料限制，恰當(dāng)?shù)剡x擇估價方法，并充分闡述理由。
說明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評估方法。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應(yīng)在報告中充分披露，附具專家論證材料。
在估價方法與估價過程所占的50%權(quán)重中，用二種方法評估的，每種方法各占25分；用三種方法評估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評估的，每種方法各占12.50分。一份報告涉及多宗地評估時，若某種方法運(yùn)用了兩次及以上，專家可只評審一次該方法的運(yùn)用過程（需備注出評審的是哪一宗地），對于其他宗地運(yùn)用該方法評估的過程，相似問題不再扣分，其他問題在“方法運(yùn)用完整性”中予以考慮。
