花開(kāi)麗園 估價(jià)師平臺(tái) 3天前
此篇土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)師平臺(tái)曾在2019年第一時(shí)間發(fā)布（土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（最新修訂版））。應(yīng)諸多網(wǎng)友給公眾號(hào)留言的要求：今天重發(fā)土地估價(jià)師報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)如下：
本評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)在修訂過(guò)程中，盡管考慮了實(shí)際工作中可能會(huì)遇到的各種情況，建議了各種可能的應(yīng)對(duì)方法，但本評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)依然僅適用于在估價(jià)活動(dòng)過(guò)程中最常見(jiàn)和最一般的情況，具體評(píng)審個(gè)案，根據(jù)估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的不同，評(píng)審人應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，具體問(wèn)題具體分析。
——估價(jià)師平臺(tái)
評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件。本文比較長(zhǎng)，適合收藏慢慢看。（文后記得點(diǎn)贊 收藏 ！）
土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)
法定評(píng)估業(yè)務(wù)中的《土地估價(jià)報(bào)告》，評(píng)審結(jié)果定性分“合格”和“不合格”兩類，當(dāng)出現(xiàn)以下情形，直接判定為“不合格”報(bào)告：
——缺少土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽字或機(jī)構(gòu)蓋章（或使用合同章、報(bào)告專用章、財(cái)務(wù)章等代替），或簽字土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師不在備案函名錄內(nèi)等；——基準(zhǔn)地價(jià)成果與待估宗地的估價(jià)期日超6年，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；——未上傳備案函且未在行政部門(mén)備案的（已備案的降0.5等）；——無(wú)充分理由僅采用一種評(píng)估方法評(píng)估，且未按《規(guī)程》要求附相關(guān)證明材料的。對(duì)直接評(píng)定為“不合格”的法定土地估價(jià)報(bào)告，仍需按定量評(píng)審要求進(jìn)行評(píng)審，指出估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題。
重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、技術(shù)報(bào)告編號(hào)、提交報(bào)告日期、電子備案號(hào)（含二維碼）是否齊全。
電子備案號(hào)（含二維碼）需另行生成，報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)直接上傳的報(bào)告，故若在系統(tǒng)直接評(píng)審僅需判斷封面頁(yè)是否有“電子備案編號(hào)”項(xiàng)目。
重點(diǎn)審查估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整。
估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，說(shuō)明委托方何種需要（如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等）、估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。出讓評(píng)估需符合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文”）要求，有相關(guān)說(shuō)明。
應(yīng)說(shuō)明評(píng)估依托的具體經(jīng)濟(jì)行為，說(shuō)明不明確或沒(méi)有說(shuō)明的應(yīng)扣分。出現(xiàn)評(píng)估目的與委托方真實(shí)需求或有關(guān)規(guī)定相矛盾、不適合的應(yīng)扣分，如，將課稅評(píng)估表述為處置或清算。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：1.出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；2.估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或評(píng)估目的違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地卻出現(xiàn)了相對(duì)應(yīng)的評(píng)估目的。
重點(diǎn)審查：1.估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程和其他技術(shù)依據(jù)，委托方提供的資料，估價(jià)人員實(shí)地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明文號(hào)、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對(duì)性。
應(yīng)結(jié)合評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)、估價(jià)技術(shù)過(guò)程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)權(quán)屬證明，如有應(yīng)列明。
（三）估價(jià)期日與估價(jià)日期（1%）一般情況下，估價(jià)期日與估價(jià)日期接近并與委托函一致。出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過(guò)現(xiàn)場(chǎng)、在估價(jià)工作周期之間的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，涉及財(cái)務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。對(duì)追溯性評(píng)估和預(yù)測(cè)性評(píng)估應(yīng)給出相應(yīng)說(shuō)明。對(duì)于征收評(píng)估、因司法判決等對(duì)估價(jià)期日有特殊要求的應(yīng)按規(guī)定確定估價(jià)期日并說(shuō)明理由，否則應(yīng)扣分。如委托方認(rèn)為要求估價(jià)期日與常規(guī)不一致的，應(yīng)充分說(shuō)明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點(diǎn)審查：地價(jià)定義應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評(píng)估目的相一致，土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價(jià)期日，價(jià)格類型（公允市場(chǎng)價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等），實(shí)際與設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、用途、容積率等，以及設(shè)定理由；其他需要定義事項(xiàng)。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：3個(gè)及以上缺項(xiàng)；或某項(xiàng)設(shè)定與估價(jià)結(jié)果不一致，如開(kāi)發(fā)程度設(shè)定、容積率設(shè)定等。
重點(diǎn)審查：土地單價(jià)（盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等）、總價(jià)、大寫(xiě)、幣種；估價(jià)結(jié)果一覽表及相關(guān)說(shuō)明和蓋章。對(duì)涉及抵押的估價(jià)，應(yīng)注明上述估價(jià)結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶稅費(fèi)、拍賣傭金、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。
根據(jù)“4號(hào)文”，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告：1.涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評(píng)估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；2.在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。
（六）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用（5%）1.前提條件和假設(shè)條件（1%）, 包括：估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)期日設(shè)定等；
2.估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任；
3.對(duì)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（3%），包括：資料來(lái)源及未經(jīng)確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)的資料（如：無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和評(píng)估中采用的地價(jià)指數(shù)修正）、對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價(jià)對(duì)象的特殊性及特殊處理說(shuō)明（如：設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與估價(jià)期日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度不符）、其他說(shuō)明（如：涉及抵押估價(jià)，應(yīng)增加變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明等）。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：有3個(gè)或以上漏項(xiàng)；前后矛盾、表述錯(cuò)誤；某重要事項(xiàng)未予披露，如在押宗地評(píng)估、涉嫌閑置土地抵押評(píng)估。
4.對(duì)于劃撥地價(jià)格、抵押評(píng)估價(jià)、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。
重點(diǎn)審查：1.是否有2名以上土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師親筆簽字；2.是否加蓋機(jī)構(gòu)公章；3.機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字或簽章。
估價(jià)師求職、招聘、評(píng)估機(jī)構(gòu)求購(gòu)、轉(zhuǎn)讓事宜 請(qǐng)加微信13053357533 （花開(kāi)麗園）
三、第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析（14%）
重點(diǎn)審查的有關(guān)內(nèi)容：針對(duì)性、準(zhǔn)確性、完整性和邏輯關(guān)聯(lián)性。
1.估價(jià)對(duì)象界定（1%）；重點(diǎn)說(shuō)明具體范圍（土地、房產(chǎn)、建筑物）、面積、用途、土地使用權(quán)人等。
2.土地登記狀況（2%）：包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬性質(zhì)、來(lái)源（簡(jiǎn)述土地取得和流轉(zhuǎn)過(guò)程）以及權(quán)屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別等，已登記的說(shuō)明土地登記證書(shū)號(hào)、土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等，未辦理登記的（如出讓項(xiàng)目）應(yīng)說(shuō)明理由；
3.土地權(quán)利狀況（3%）：包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利，分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時(shí)間、出讓價(jià)款、批準(zhǔn)年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項(xiàng)說(shuō)明等；詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等及相鄰關(guān)系；
4.土地利用狀況（1%）：現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等）；在建工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度）；待開(kāi)發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)條件與規(guī)劃的異同等）。
1.一般因素（1%）：有針對(duì)性地分析在估價(jià)期日時(shí)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。
2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關(guān)注區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)；微觀區(qū)位說(shuō)明是否充分。
3.個(gè)別因素（2%）：主要考慮宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最有效利用、個(gè)別開(kāi)發(fā)程度等對(duì)地價(jià)的影響。
要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、完整，描述應(yīng)規(guī)范、正確，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相協(xié)調(diào)；闡述是否全面、貼切。根據(jù)“4號(hào)文”，除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開(kāi)市場(chǎng)原則。
要求根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的和資料限制，恰當(dāng)?shù)剡x擇估價(jià)方法，并充分闡述理由。
說(shuō)明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評(píng)估方法。評(píng)估少有交易，市場(chǎng)化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價(jià)格，在省級(jí)以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價(jià)方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露，附具專家論證材料。
在估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程所占的50%權(quán)重中，用二種方法評(píng)估的，每種方法各占25分；用三種方法評(píng)估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評(píng)估的，每種方法各占12.50分。一份報(bào)告涉及多宗地評(píng)估時(shí)，若某種方法運(yùn)用了兩次及以上，專家可只評(píng)審一次該方法的運(yùn)用過(guò)程（需備注出評(píng)審的是哪一宗地），對(duì)于其他宗地運(yùn)用該方法評(píng)估的過(guò)程，相似問(wèn)題不再扣分，其他問(wèn)題在“方法運(yùn)用完整性”中予以考慮。
