3.10

林地 forestland

    生長(zhǎng)喬木、竹類、灌木的土地。不包括生長(zhǎng)林木的濕地，城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木，以及河流、溝渠的護(hù)堤林用地。

3.11

草地 grassland

    生長(zhǎng)草本植物為主的土地，包括喬木郁閉度＜0.1 的疏林草地、灌木覆蓋度＜40％的灌叢草地，不包括生長(zhǎng)草本植物的濕地、鹽堿地。

3.12

濕地 Wet land

    陸地和水域的交匯處，水位接近或處于地表面，或有淺層積水，且處于自然狀態(tài)的土地。

3.13

礦業(yè)權(quán) miningrights

    包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利。采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。

3.14

海域 sea area

    中華人民共和國(guó)內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。其中內(nèi)水，是指中華人民共和國(guó)領(lǐng)?；€向陸地一側(cè)至海岸線的海域。

3.15

無居民海島uninhabited island

    在中華人民共和國(guó)管轄海域內(nèi)，四面環(huán)海水并在高潮時(shí)高于水面自然形成的陸地區(qū)域，同時(shí)滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的前提條件。

4 基本技術(shù)原則

4.1 替代原則

    自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以相鄰或類似區(qū)域的功能相同或相近、條件和內(nèi)涵相似的自然資源價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的自然資源客觀價(jià)格。

4.2 合理有效利用原則

    自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以待估對(duì)象在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下,最為合理有效的利用方式為前提。判斷自然資源最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策規(guī)定、規(guī)劃限制及生態(tài)保護(hù)要求、市場(chǎng)需求等為依據(jù)。

4.3 預(yù)期收益原則

    自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以待估對(duì)象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。

4.4 供需原則

    在具備市場(chǎng)環(huán)境的情況下,自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)供需決定資源價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮供需的特殊性和市場(chǎng)的地域性。

4.5 貢獻(xiàn)原則

    自然資源的總收益是由資源客體及其他投入要素共同作用的結(jié)果，價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮各要素對(duì)總收益的實(shí)際貢獻(xiàn)水平,客觀確定資源價(jià)格。

4.6 變動(dòng)原則

    自然資源的價(jià)格是由各種處于不斷變化之中的價(jià)格影響因素相互作用形成的，評(píng)估中應(yīng)把握價(jià)格影響因素及價(jià)格變動(dòng)規(guī)律。

4.7 主導(dǎo)價(jià)值原則

    評(píng)估自然資源生態(tài)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值為主導(dǎo)，針對(duì)不同自然資源類型合理設(shè)置服務(wù)功能指標(biāo)，以此為基礎(chǔ)評(píng)估自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值。微信公眾號(hào)：估價(jià)師平臺(tái)

5 主要技術(shù)路徑

5.1 交易實(shí)例比較修正路徑

    基于替代原則，選擇符合一定條件的可比交易實(shí)例，分析比較待估對(duì)象與可比交易實(shí)例的差異，以可比實(shí)例的交易價(jià)格為基礎(chǔ)，通過統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵，并對(duì)相關(guān)價(jià)格影響因素反映出的價(jià)格差異進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，估算待估?duì)象的評(píng)估價(jià)格。

建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法，礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.2 預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑

    基于預(yù)期收益和效用理論，將待估對(duì)象未來一定時(shí)期內(nèi)的客觀年純收益（地租），以一定的還原率還原到估價(jià)期日，以此估算待估對(duì)象價(jià)格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價(jià)格評(píng)估中的收益還原法，礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.3 整體價(jià)值剝離顯化路徑

    基于貢獻(xiàn)原則, 在預(yù)期（或已經(jīng)）開發(fā)完成后的待估對(duì)象整體價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)（或已發(fā)生）的客觀開發(fā)成本及利潤(rùn)等，以余額估算待估對(duì)象價(jià)格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地價(jià)格評(píng)估中的剩余法，海域價(jià)格評(píng)估中的假設(shè)開發(fā)法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.4 重置成本模擬分析路徑

    基于貢獻(xiàn)原則,按照重置成本，模擬、分析待估對(duì)象取得與開發(fā)過程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)，以及客觀存在的增值收益等，并進(jìn)行必要的修正調(diào)整，以此估算待估對(duì)象的價(jià)格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價(jià)格評(píng)估中的成本逼近法，礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的勘查成本效用法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.5 價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑

    基于替代原則，依據(jù)自然資源政府公示價(jià)格、自然資源使用金征收標(biāo)準(zhǔn)等，在充分對(duì)比分析待估對(duì)象與參照標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)涵、影響因素等方面差異的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合修正調(diào)整，估算待估對(duì)象價(jià)格。

    各類土地資源價(jià)格評(píng)估中的公示地價(jià)修正法（基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法等），海域價(jià)格評(píng)估中的海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法，無居民海島價(jià)格評(píng)估中的使用權(quán)出讓最低價(jià)系數(shù)修正法，礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。

6 價(jià)格內(nèi)涵的界定

6.1 一般要求

    ——自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確界定價(jià)格內(nèi)涵。

    ——對(duì)于含有一種以上自然資源類型的客觀對(duì)象進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，根據(jù)需要，可分別界定或整體界定自然資源價(jià)格內(nèi)涵。

    ——對(duì)于特定區(qū)域內(nèi)某類自然資源的整體客觀狀況，宜按照該類自然資源在區(qū)域內(nèi)的代表性、一般性特征界定其價(jià)格內(nèi)涵。

6.2 價(jià)格內(nèi)涵的基本要素

    評(píng)估中的價(jià)格內(nèi)涵包括自然資源的價(jià)格種類，價(jià)格對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、權(quán)利期限，自然資源的開發(fā)利用特征及其限定條件，以及對(duì)應(yīng)的估價(jià)期日等基本要素。微信公眾號(hào)：估價(jià)師平臺(tái)

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