張雷Ray 評估曉兵

在整體項目評估中，我們針對管溝管線的評估，一般都會獲取相應的電路設計圖紙等資料并在報告中描述下列詞語：“因工作環(huán)境、地點、安全限制等原因不能現(xiàn)場勘查的資產，如管線等隱蔽工程、變壓器等電力設備，評估人員按照同行業(yè)同類規(guī)格型號設備進行評估，同時上述限制原因也可能導致評估專業(yè)人員存在漏項、缺項的潛在隱患”以及“本次評估中，評估專業(yè)人員未對各種設備、建構筑物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所能觀察的部分）在評估基準日時的技術參數和性能做技術檢測，評估專業(yè)人員在假定產權持有人提供的資料是真實有效的前提下，通過實地勘察作出的判斷”。

但是，在征收補償過程中，涉及的被征收主體很多并非企業(yè)，或者即便是企業(yè)，也對自己所采用的管線規(guī)格型號不能確認，亦無法提供相應的佐證資料。碰到這種情況，真的是很頭疼的一件事，按照準則的規(guī)定，我們核查驗證的程序好像無法正常開展（這是硬傷），那我們應該怎么做好一些呢？

說實話，曉兵君也沒有好的操作方法。拿最近單位遇到的一個項目說一說想法吧。

項目背景：征收補償，政府委托我公司對地上實物資產及變配電線路進行評估。地上實物資產主要包括機器設備、變壓器。變配電線路主要是廠區(qū)電纜。

現(xiàn)場勘查情況：針對機器設、變壓器等實物資產，資產評估專業(yè)人員對現(xiàn)場進行了實地勘察，對機器設備的規(guī)格型號等資料進行了掌握。對廠區(qū)電纜，因絕大多數為地埋電纜，無法進行勘察。

初步溝通過程：評估專業(yè)人員在現(xiàn)場勘查時，對所需提供的資料進行了一一解釋。包括權屬證明資料、設備安裝位置示意圖、設備檔案、大修狀況、廠區(qū)電纜分布圖、租賃情況等。經委托人協(xié)調，調取了少量機器設備的采購合同及一份電控圖。但是電控圖與實際電纜分布不一致。基于上述事實，評估專業(yè)人員與委托人溝通：關于機器設備，如無法提供足夠的資料進行評估，要求委托人和被評估單位出具相應的承諾。關于電纜，如無法提供相應的布置圖，無法開展下一步的工作。

第二次溝通：機器設備出具了相應的產權承諾。電纜仍舊無法出具任何有價值的資料。評估專業(yè)人員現(xiàn)場與征補雙方進行溝通，如無法采用替代的程序對電纜的實物狀況、規(guī)格型號及數量進行核實，只能通過實地開挖的形式進行。落實相關參考數據。核實完畢后對權屬進行專項承諾。雙方同意照此程序開展工作。

電纜的現(xiàn)場核實：核實過程中，對電纜的走向及數量有了初步的掌握，但是，由于地埋電纜使用時間較長，纜身的規(guī)格型號已模糊，無法通過纜身確定其規(guī)格型號。

基于現(xiàn)場的狀況，評估小組內部協(xié)商確定，對不同規(guī)格型號的電纜進行采樣（每種不同規(guī)格電纜取2-3米），尋求專業(yè)人士的幫助，落實電纜的規(guī)格型號及實物資產現(xiàn)狀。

該項目尚在進行中，后續(xù)有什么新問題再行向各位老師匯報。

案例中的其他問題：

1、關于實物資產的狀況核實問題

實物資產的狀況關乎最終的評估作價，對實物狀況的判斷最終會影響評估結論，評估專業(yè)人員通過現(xiàn)場核實的方式對電纜的實物狀況做出判斷。

2、關于實物資產實際使用年限

作為綜合成新率的組成部分，年限成新率的確定在成本法中亦占據重要的位置。本案例中，評估專業(yè)人員無法獲取資產的具體啟用年限，對年限成新的判定缺失。但是獲知了大致的啟用年限，已超過資產的經濟使用年限。本次主要根據專業(yè)人士對實物資產的判斷確定成新率。

3、關于賬面價值的確認

本案例中，因被評估單位主觀原因，很多財務資料缺失，無法提供相應資產的賬面價值，評估中未對賬面價值進行確認。

4、關于項目組聘請專業(yè)人士輔助的情況

鑒于資產評估專業(yè)人員對該類型資產的非專業(yè)性，項目組欲聘請電力行業(yè)專家進行了項目輔助工作。主要是對實物資產狀況的調查及判斷。

5、關于技術鑒定情況

項目開展過程中，該廠區(qū)已停業(yè)許久，除必備的水電外，其余資產已搬遷或者停止使用。針對資產的鑒定情況，評估專業(yè)人員無法通過再啟動的方式進行，也無法獲知資產實際是否還能使用，被征收方亦無法提供資產的歷史使用狀況記錄等資料。基于此，在征收方的陪同下，對設備管理人員進行現(xiàn)場訪談，據此作為判斷技術狀況的一個依據。

征收補償項目，做過的人，都會知道里面的艱辛。最近幾年，因征收補償項目受到處罰的評估專業(yè)人員及評估機構也比比皆是，很多案例也都是觸目驚心。小編親自承辦的征收補償項目不多，但是對項目操作過程中遇見的很多問題也都是見怪不怪了。作為項目承辦人員，要仔細權衡利弊，該遵守的準則還是要遵守，該堅持的原則還是要堅持，報告中該用的假設要正確使用，該披露的事實要準確披露。保證自己的立身之本才是重點。

題外話：

后臺有人留言：“拆遷評估中大面積林木數量如何確定，誰對數量負責？”

讀者留言1：點過400畝的荔枝林，逐個清點，清點表上簽字即自己對這個數量數據負責。

讀者留言2：對于林木，需要聘請專門的林調公司明確數量，評估人員現(xiàn)場核實不太劃算。

曉兵君觀點：

如果資產林木種類不多且整齊劃一，可以逐個清點的話，自己對自己的工作要負責，這也是應準則的要求。針對整齊種類不多的林木資產評估，曉兵君所在的機構基本上都是直接分組上人，自己清點。另外，整齊劃一的情況下，還可以抽樣調查。如果實在是地形錯綜復雜、林木種類交替分布，無法通過本機構的能力清點的話，還是聘請專家協(xié)助工作吧。如果覺得不劃算，想辦法讓征收方負擔這個費用唄，畢竟不能賠錢還賺不了吆喝（小編真的干過這樣的蠢事兒，實在對不住領導，不過不是征收項目，也是無奈）。