一、 房地產(chǎn)損害賠償評估的必然性

經(jīng)濟因素

近年來隨著我國經(jīng)濟高水平發(fā)展，中國人積累了大量的財富。而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，憑借它的穩(wěn)定性成為中國城鎮(zhèn)居民積累財富的主要途徑。據(jù)世界銀行調(diào)查顯示中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)總額超過59.1%。然而，正是因為房地產(chǎn)的不可移動性質(zhì)使其受周圍環(huán)境等相關因素的影響較為明顯。如城市改造、火災等不可預計的突發(fā)狀況都會對房地產(chǎn)本身造成無法避免的損害，使房地產(chǎn)所有者承受財產(chǎn)損失。隨著人們財產(chǎn)保護意識的增強，在資產(chǎn)遭受損失的情況下，所有者往往會提出賠償訴求。這樣就產(chǎn)生了對房地產(chǎn)損害進行評估的需要。

社會因素

由于對房地產(chǎn)價值的估價標準不同，當事人雙方對賠償價格的確定往往容易產(chǎn)生分歧。為了解決當事人在提出賠償訴求過程中產(chǎn)生的爭議，需要第三方對損害程度進行專業(yè)、系統(tǒng)的評估。隨著我國房地產(chǎn)評估領域的發(fā)展及國家相關制度的引導，房地產(chǎn)估價師逐漸樹立起科學、公正、具有公信力的職業(yè)形象。因此，房地產(chǎn)估價師進行房地產(chǎn)估價就成為解決賠償糾紛的一種強有力的方法。房地產(chǎn)損害賠償估價制度標準的確定也成為中國房地產(chǎn)評估需要加強研究的領域。因此，在《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，列出房地產(chǎn)評估項目的其他項目：房地產(chǎn)損害賠償評估。該規(guī)范雖然沒有對房地產(chǎn)損害賠償?shù)木唧w方法做出明確說明，但對其業(yè)務領域與范圍的認定已經(jīng)表明我國房地產(chǎn)評估領域?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害賠償研究方向的確定。

由此可見，由房地產(chǎn)估價師針對房地產(chǎn)遭受的意外損失進行具體的系統(tǒng)的評估，為資產(chǎn)所有者在提出賠償訴求的過程中提供科學的價值依據(jù)，具有現(xiàn)實與理論的必然性。

二、  房地產(chǎn)損害賠償評估的特殊性

委托主體的特殊性

委托主體在損害賠償委托過程中主要分為：受損害房地產(chǎn)的所有者提出委托、造成房地產(chǎn)損害的責任人提出委托或第三方提出委托；在房地產(chǎn)評估過程中，房地產(chǎn)估價師作為中間人接受委托方的委托對委托資產(chǎn)進行價值評估，并將評估結(jié)果提供給報告使用人作為價值參考。在一般的房地產(chǎn)評估工作中，委托方往往只有一個主體，而在房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑u估過程中，由于賠償價值涉及到雙方的利益，所以不論是資產(chǎn)受損方還是實施損害方都很關注最終的賠償價格。因此，在房地產(chǎn)損害賠償過程中，往往由資產(chǎn)受損方和實施損害方共同提出評估委托。這種委托方式也對評估工作提供了更好的工作環(huán)境，由于是雙方共同委托，雙方當事人都會積極配合評估工作人員的相關工作，使工作更加深入，同時很大程度增強了評估人員工作的效率。

前置程序的特殊性

損害賠償評估的形成原因多種多樣，對損害程度的影響受多方面因素的影響，雖然損害的起因大多是由于外部人為原因引起的，可是對其最終的損害程度卻可能受到周圍環(huán)境因素、施工質(zhì)量等內(nèi)部因素的影響。在進行具體的評估工作之前，一定要先對損害建筑本身情況進行深入的了解。因此，在開展評估工作之前，需要委托方提供相關部門開具的專業(yè)鑒定報告書，其中包括質(zhì)量檢測報告書、環(huán)境質(zhì)量報告書等。

損害賠償估價的特點

損害賠償評估與一般的價值評估有所不同，不僅包括價值評估還包括評估負價值和相關的經(jīng)濟損失，又因為進行損害賠償?shù)呢敭a(chǎn)損害程度和損害形式等都具有一定的獨特性，很難找到類似的案例，所以對評估師的專業(yè)知識要求更高，同時對評估人員多方面知識的綜合運用能力提出了更高的要求。評估人員不僅要熟練掌握房地產(chǎn)方面的知識，還要掌握數(shù)學、經(jīng)濟學等多方面知識，才能給出更加精確，更具說服力的評估結(jié)果。

三、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類

①因為所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)生改變，使房地產(chǎn)所有人的合法權益受到損害的。由于城鄉(xiāng)規(guī)劃等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權利人造成損害的應當依法給予合理的補償。

②房地產(chǎn)的所有者在自有土地上建造新建筑，或?qū)υ薪ㄖM行改造，使其周圍的其他房地產(chǎn)價值受損的?！睹穹ㄍ▌t》中指出，為避免不必要的損失，相鄰房地產(chǎn)的權利人應保持公正團結(jié)的精神，合理的進行新建或改造工程，避免對相鄰房地產(chǎn)造成妨礙或損害。

③對其他人的房地產(chǎn)造成污染的，損害他人合法權益的。其中不僅包括物質(zhì)形態(tài)的污染還包括無形的污染，比如道路擴建，修筑高架橋，使房地產(chǎn)周圍環(huán)境惡化，土壤、空氣質(zhì)量下降，增加了噪聲污染。

④因施工過程中不慎對臨近建筑物的地基造成損害產(chǎn)生價值損失的。如修筑地鐵，使臨近房屋地基不穩(wěn)并受到震動的影響等。

⑤因工程質(zhì)量原因使房地產(chǎn)價值貶值的。

⑥因違約如未能按照合同約定的時間提供相應貨物或款項，使他人施工進度受阻，造成他人經(jīng)濟損失的。

⑦因工作失誤對房地產(chǎn)權利的行使進行錯誤的限制，使房地產(chǎn)權利人的相關權益受損的。

⑧因登記不當或產(chǎn)生異議，對房地產(chǎn)權利人造成損害的。《民法典》中規(guī)定在這種情況下使房地產(chǎn)所有者產(chǎn)生損失的，房地產(chǎn)所有者可以提出賠償請求。

⑨由于非法征用土地，對各方權益人造成的損失。

⑩其他房地產(chǎn)損害賠償。譬如，對自有房地產(chǎn)進行管道路線的調(diào)整影響到相鄰不動產(chǎn)的，理應盡可能的防止對相鄰的不動產(chǎn)產(chǎn)生侵害；造成損害的，應當給予賠償。

四、評估方法的應用

1、房地產(chǎn)損賠償評估的內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵
房地產(chǎn)損害評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值評估。房地產(chǎn)損害評估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價值減損評估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

房地產(chǎn)損害評估的價值標準采用公開的市場價值標準。商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。

（三）損害賠償評估5特點
1．損害賠償評估包括正價值評估與負價值評估；
2．損害賠償評估不僅包括負價值評估，通常還包括相關經(jīng)濟損失評估；
3．損害賠償評估的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例；
4．損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定；
5．損害當事人雙方對估價結(jié)果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強的語言表達能力。

2、房地產(chǎn)損害賠償估評估方法選擇
損害賠償評估通常采用修復費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。
（一）修復費用法（成本法）
修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。
v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5
式中 v—房地產(chǎn)損害評估值；
cl—拆除工程費用；
c2—修繕工程費用；
c3—恢復工程費用；
c4—直接經(jīng)濟損失；
c5—被拆除物殘值。

（二）損失資本化法
損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即①凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、②收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、③收益及收益年期減少型（即a、n都少）。

（三）賠償實例比較法
賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損。
v＝p×fl×f2×f3
式中 v—房屋價值損失評估值；
p—可比實例補償金額；
fl—補償情況修正系數(shù)；
f2—補償日期修正系數(shù)；
f3——缺陷狀況修正系數(shù)。
采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實例；進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額；進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調(diào)整為在評估時點的補償金額；進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額

（四）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法
損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：
商品房價值減損值＝損害前的房地產(chǎn)市場價值－損害后的房地產(chǎn)市場價值