一、 房地產(chǎn)損害賠償評估的必然性

經(jīng)濟(jì)因素

近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)高水平發(fā)展，中國人積累了大量的財(cái)富。而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，憑借它的穩(wěn)定性成為中國城鎮(zhèn)居民積累財(cái)富的主要途徑。據(jù)世界銀行調(diào)查顯示中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)總額超過59.1%。然而，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性質(zhì)使其受周圍環(huán)境等相關(guān)因素的影響較為明顯。如城市改造、火災(zāi)等不可預(yù)計(jì)的突發(fā)狀況都會對房地產(chǎn)本身造成無法避免的損害，使房地產(chǎn)所有者承受財(cái)產(chǎn)損失。隨著人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識的增強(qiáng)，在資產(chǎn)遭受損失的情況下，所有者往往會提出賠償訴求。這樣就產(chǎn)生了對房地產(chǎn)損害進(jìn)行評估的需要。

社會因素

由于對房地產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)事人雙方對賠償價(jià)格的確定往往容易產(chǎn)生分歧。為了解決當(dāng)事人在提出賠償訴求過程中產(chǎn)生的爭議，需要第三方對損害程度進(jìn)行專業(yè)、系統(tǒng)的評估。隨著我國房地產(chǎn)評估領(lǐng)域的發(fā)展及國家相關(guān)制度的引導(dǎo)，房地產(chǎn)估價(jià)師逐漸樹立起科學(xué)、公正、具有公信力的職業(yè)形象。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)就成為解決賠償糾紛的一種強(qiáng)有力的方法。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)的確定也成為中國房地產(chǎn)評估需要加強(qiáng)研究的領(lǐng)域。因此，在《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，列出房地產(chǎn)評估項(xiàng)目的其他項(xiàng)目：房地產(chǎn)損害賠償評估。該規(guī)范雖然沒有對房地產(chǎn)損害賠償?shù)木唧w方法做出明確說明，但對其業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍的認(rèn)定已經(jīng)表明我國房地產(chǎn)評估領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害賠償研究方向的確定。

由此可見，由房地產(chǎn)估價(jià)師針對房地產(chǎn)遭受的意外損失進(jìn)行具體的系統(tǒng)的評估，為資產(chǎn)所有者在提出賠償訴求的過程中提供科學(xué)的價(jià)值依據(jù)，具有現(xiàn)實(shí)與理論的必然性。

二、  房地產(chǎn)損害賠償評估的特殊性

委托主體的特殊性

委托主體在損害賠償委托過程中主要分為：受損害房地產(chǎn)的所有者提出委托、造成房地產(chǎn)損害的責(zé)任人提出委托或第三方提出委托；在房地產(chǎn)評估過程中，房地產(chǎn)估價(jià)師作為中間人接受委托方的委托對委托資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，并將評估結(jié)果提供給報(bào)告使用人作為價(jià)值參考。在一般的房地產(chǎn)評估工作中，委托方往往只有一個(gè)主體，而在房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑u估過程中，由于賠償價(jià)值涉及到雙方的利益，所以不論是資產(chǎn)受損方還是實(shí)施損害方都很關(guān)注最終的賠償價(jià)格。因此，在房地產(chǎn)損害賠償過程中，往往由資產(chǎn)受損方和實(shí)施損害方共同提出評估委托。這種委托方式也對評估工作提供了更好的工作環(huán)境，由于是雙方共同委托，雙方當(dāng)事人都會積極配合評估工作人員的相關(guān)工作，使工作更加深入，同時(shí)很大程度增強(qiáng)了評估人員工作的效率。

前置程序的特殊性

損害賠償評估的形成原因多種多樣，對損害程度的影響受多方面因素的影響，雖然損害的起因大多是由于外部人為原因引起的，可是對其最終的損害程度卻可能受到周圍環(huán)境因素、施工質(zhì)量等內(nèi)部因素的影響。在進(jìn)行具體的評估工作之前，一定要先對損害建筑本身情況進(jìn)行深入的了解。因此，在開展評估工作之前，需要委托方提供相關(guān)部門開具的專業(yè)鑒定報(bào)告書，其中包括質(zhì)量檢測報(bào)告書、環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書等。

損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

損害賠償評估與一般的價(jià)值評估有所不同，不僅包括價(jià)值評估還包括評估負(fù)價(jià)值和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失，又因?yàn)檫M(jìn)行損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)損害程度和損害形式等都具有一定的獨(dú)特性，很難找到類似的案例，所以對評估師的專業(yè)知識要求更高，同時(shí)對評估人員多方面知識的綜合運(yùn)用能力提出了更高的要求。評估人員不僅要熟練掌握房地產(chǎn)方面的知識，還要掌握數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多方面知識，才能給出更加精確，更具說服力的評估結(jié)果。

三、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類

①因?yàn)樗诘氐某擎?zhèn)規(guī)劃發(fā)生改變，使房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益受到損害的。由于城鄉(xiāng)規(guī)劃等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利人造成損害的應(yīng)當(dāng)依法給予合理的補(bǔ)償。

②房地產(chǎn)的所有者在自有土地上建造新建筑，或?qū)υ薪ㄖM(jìn)行改造，使其周圍的其他房地產(chǎn)價(jià)值受損的?！睹穹ㄍ▌t》中指出，為避免不必要的損失，相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)保持公正團(tuán)結(jié)的精神，合理的進(jìn)行新建或改造工程，避免對相鄰房地產(chǎn)造成妨礙或損害。

③對其他人的房地產(chǎn)造成污染的，損害他人合法權(quán)益的。其中不僅包括物質(zhì)形態(tài)的污染還包括無形的污染，比如道路擴(kuò)建，修筑高架橋，使房地產(chǎn)周圍環(huán)境惡化，土壤、空氣質(zhì)量下降，增加了噪聲污染。

④因施工過程中不慎對臨近建筑物的地基造成損害產(chǎn)生價(jià)值損失的。如修筑地鐵，使臨近房屋地基不穩(wěn)并受到震動(dòng)的影響等。

⑤因工程質(zhì)量原因使房地產(chǎn)價(jià)值貶值的。

⑥因違約如未能按照合同約定的時(shí)間提供相應(yīng)貨物或款項(xiàng)，使他人施工進(jìn)度受阻，造成他人經(jīng)濟(jì)損失的。

⑦因工作失誤對房地產(chǎn)權(quán)利的行使進(jìn)行錯(cuò)誤的限制，使房地產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益受損的。

⑧因登記不當(dāng)或產(chǎn)生異議，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損害的。《民法典》中規(guī)定在這種情況下使房地產(chǎn)所有者產(chǎn)生損失的，房地產(chǎn)所有者可以提出賠償請求。

⑨由于非法征用土地，對各方權(quán)益人造成的損失。

⑩其他房地產(chǎn)損害賠償。譬如，對自有房地產(chǎn)進(jìn)行管道路線的調(diào)整影響到相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，理應(yīng)盡可能的防止對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生侵害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

四、評估方法的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)損賠償評估的內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵
房地產(chǎn)損害評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評估。房地產(chǎn)損害評估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

房地產(chǎn)損害評估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷評估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價(jià)值減損的市場值。

（三）損害賠償評估5特點(diǎn)
1．損害賠償評估包括正價(jià)值評估與負(fù)價(jià)值評估；
2．損害賠償評估不僅包括負(fù)價(jià)值評估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估；
3．損害賠償評估的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例；
4．損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定；
5．損害當(dāng)事人雙方對估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。

2、房地產(chǎn)損害賠償估評估方法選擇
損害賠償評估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。
（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）
修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。
v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5
式中 v—房地產(chǎn)損害評估值；
cl—拆除工程費(fèi)用；
c2—修繕工程費(fèi)用；
c3—恢復(fù)工程費(fèi)用；
c4—直接經(jīng)濟(jì)損失；
c5—被拆除物殘值。

（二）損失資本化法
損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即①凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、②收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、③收益及收益年期減少型（即a、n都少）。

（三）賠償實(shí)例比較法
賠償實(shí)例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。
v＝p×fl×f2×f3
式中 v—房屋價(jià)值損失評估值；
p—可比實(shí)例補(bǔ)償金額；
fl—補(bǔ)償情況修正系數(shù)；
f2—補(bǔ)償日期修正系數(shù)；
f3——缺陷狀況修正系數(shù)。
采用市場法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例；進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額；進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額；進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額

（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法
損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可采用市場法或收益法等方法進(jìn)行評估。即：
商品房價(jià)值減損值＝損害前的房地產(chǎn)市場價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)市場價(jià)值

五、成本法在房地產(chǎn)損害賠償評估中的應(yīng)用案例

案例介紹：由某保險(xiǎn)公司承保的一輛解放牌貨車在一次運(yùn)輸行駛途中從公路沖出，在慣性的作用下撞上路邊的農(nóng)用房屋，與該房屋表層的非承重墻體產(chǎn)生正面接觸，使建筑物第一層外墻(非承重墻)產(chǎn)生穿洞，洞口橫向最大直徑1.2m，豎向最大直徑1.0m，洞口底部距離地面的高度是0.2m；樓梯的外墻倒塌，形成一個(gè)橫徑寬2.86m，最大垂直徑寬2.1m的洞；部分墻體產(chǎn)生細(xì)微裂痕；樓梯踏步臺階和樓梯間的轉(zhuǎn)角板完好無損，陽臺護(hù)欄板和陽臺地面各損壞一塊；臥室中的一面非承重隔斷墻輕微偏離，部分門窗損壞。

評估目的：該業(yè)務(wù)是確定損傷的修復(fù)費(fèi)用的估價(jià)，為承擔(dān)事故賠償責(zé)任的保險(xiǎn)公司提供賠償?shù)膮⒖純r(jià)格。

評估值的確定

拆除工程

拆除工程的各項(xiàng)費(fèi)用(略)。

評估步驟分析

獲取相關(guān)檢測報(bào)告書

為了解房屋損害情況，確定房屋修復(fù)程序，以便得出更具公正性的評估結(jié)果，應(yīng)向相關(guān)部門提出申請獲得專業(yè)的鑒定報(bào)告。在上述案例中，評估師未給予評估價(jià)值參考之前，受損農(nóng)房業(yè)主認(rèn)為房屋受損嚴(yán)重需要整體拆除重建，并提出5萬元賠償要求，但是根據(jù)專業(yè)房屋安全鑒定人員的現(xiàn)場勘查，認(rèn)定房屋只是局部受損，并出具了專業(yè)的修復(fù)方案和評估范圍。

確定評估方法

當(dāng)事人雙方閱讀并認(rèn)可了鑒定報(bào)告給予的參考意見，這例案件中的受損房屋價(jià)值可以得到修復(fù)屬于可修復(fù)價(jià)值的損害評估，應(yīng)先拆除已經(jīng)損壞的部分，再按照房屋原本的構(gòu)造進(jìn)行修復(fù)。

根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，計(jì)算其修復(fù)所需費(fèi)用確定賠償價(jià)值。因此應(yīng)選用成本法進(jìn)行評估。

確定損害評估價(jià)值

房屋的損害評估值=拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失﹣被拆除物殘值。

上述案例中，根據(jù)檢驗(yàn)部門所提供的修復(fù)方案，可計(jì)算出修復(fù)工程的直接費(fèi)用。因?yàn)榘咐械姆课菪迯?fù)工程是要彌補(bǔ)該房屋受到的損害，所以進(jìn)行賠償修復(fù)時(shí)不考慮房屋受損前的使用保養(yǎng)狀況，在測算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，要將房屋修繕到全新的狀態(tài)，而不是恢復(fù)到事故前的狀態(tài)，因此不考慮扣減房屋的折舊。因此，此案例最終損害評估值的計(jì)算公式為：房屋損害評估值：拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

評估過程中的注意事項(xiàng)

損害性質(zhì)的鑒定

在上述案例中，業(yè)主自認(rèn)為房屋需要整體拆除重建，但是根據(jù)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)房屋損害屬于可修復(fù)損害并不需要整體重建，因此，對于損害性質(zhì)損害程度的鑒定對評估結(jié)果有直接影響，一定要實(shí)事求是，其實(shí)公正地確定其損害性質(zhì)。同時(shí)，本案例因?yàn)樘厥馇闆r其修復(fù)工程需要做到“修壞如新”而不是“修壞如舊”，因此，以房地產(chǎn)損害前與損害后的價(jià)值差異不能代表其損失價(jià)值，即不能使用損失前后差價(jià)法。所以，修復(fù)方案的確定、評估方法的選擇以及最終評估值的計(jì)算都應(yīng)根據(jù)案例的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?。這就要求評估人員熟練掌握專業(yè)技能，活學(xué)活用。

評估細(xì)節(jié)的影響

一些細(xì)節(jié)的差異也會對最后的評定結(jié)果造成影響。比如，同一修復(fù)工程若采用不同的修復(fù)材料，其費(fèi)用價(jià)值會存在差異。其中一些較小的項(xiàng)目，其價(jià)格往往相對穩(wěn)定且差異較小。而一些大型的項(xiàng)目材料的選擇卻會對最終價(jià)值造成較大的影響。因此，評估工作也不是一成不變的，往往需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)項(xiàng)適當(dāng)?shù)淖兺?，比如評估一些較小的項(xiàng)目時(shí)，由于其對結(jié)果產(chǎn)生的影響較小，為了節(jié)約評估工作中的人力及時(shí)間成本，可以適當(dāng)放寬工作量，直接使用相關(guān)材料的市場平均值進(jìn)行計(jì)算。而在一些大型的項(xiàng)目中，由于其對結(jié)果的影響較大，則需要計(jì)算的更加嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)邀請相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)對修復(fù)方案進(jìn)行鑒定審核，并明確相關(guān)材料費(fèi)用。

委托人的主觀因素

評估報(bào)告所給出的評估結(jié)果屬于評估價(jià)值，只是為委托人最后確定損害賠償價(jià)值提供參考依據(jù)。而有時(shí)候最后的賠償金額與評估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個(gè)人素質(zhì)、心理價(jià)位、信息掌握度密切相關(guān)。因此，現(xiàn)有的評估方法還應(yīng)進(jìn)一步完善，適當(dāng)考慮委托人的主觀因素，使最終的評估結(jié)果更具實(shí)用性。