如何對(duì)海域使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估

一、海域估價(jià)的概念與意義

（一）海域估價(jià)的概念

海域估價(jià)（評(píng)估）是根據(jù)海域的質(zhì)量、區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)海域資源的使用價(jià)值所作的評(píng)定和估算。

（二）海域估價(jià)的目的和意義

1、海域評(píng)估是推動(dòng)海域資產(chǎn)化管理，完善海域有償使用制度的基礎(chǔ)性工作。2002年1月1日《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》正式實(shí)施，確立了海域有償使用制度，但在海域有償使用的具體做法上，尚需制定一系列配套法規(guī)予以細(xì)化。特別是在海域有償使用的量化方面，在海域使用權(quán)交易的各環(huán)節(jié)等都需要通過(guò)海域評(píng)估予以規(guī)范。

2、海域評(píng)估可以揭示海域在質(zhì)量、區(qū)位和使用效益上的差異性，從宏觀上指導(dǎo)海域開(kāi)發(fā)利用活動(dòng)。

3、海域評(píng)估有助于建立有效的海域使用補(bǔ)償機(jī)制，促進(jìn)海洋生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。

4、海域評(píng)估能夠推動(dòng)海域市場(chǎng)化，發(fā)揮市場(chǎng)在海洋資源利用配置中的作用。

二、海洋資源管理及海域估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）海洋資源管理方面現(xiàn)有的法律、法規(guī)和規(guī)章

現(xiàn)行海洋資源管理類 的法律、法規(guī)和規(guī)章主要有《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》、《中華人民共和國(guó)海洋環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《鋪設(shè)海底電纜管道管理 規(guī)定》、《海域使用權(quán)管理規(guī)定》、《海域使用權(quán)登記辦法》、《福建省海域使用管理?xiàng)l件》、《福建省海域使用管理辦法》、《福建省海域使用金征收配套管理辦 法》等等。我國(guó)的海洋法律、法規(guī)的相繼出臺(tái)與不斷完善，為開(kāi)辦海域使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。

（二）海域估價(jià)的現(xiàn)狀

《海域使用管理法》 自2002年1月1日實(shí)施以來(lái)，國(guó)家海洋局組織開(kāi)展了海域估價(jià)制度研究和試點(diǎn)，山東、江蘇、浙江、福建等省相繼涉足到了此業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于我國(guó)現(xiàn)行海洋資源管理類的法律法規(guī)中還沒(méi)有關(guān)于海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方面的規(guī)定，在實(shí)際工作中遇到諸多困難。歸結(jié)起來(lái)，主要有如下：

1、缺乏海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范（規(guī)程）

房地產(chǎn)有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，土地有《土地估價(jià)規(guī)程》，而目前缺乏海域估價(jià)方面的規(guī)定，使海域估價(jià)無(wú)章可循。

2、管理程序上沒(méi)有較成熟的方式

3、缺乏專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)部門(mén)

目前由于缺乏海域方面專業(yè)的估價(jià)與估價(jià)管理部門(mén)，大多借助土地、房地產(chǎn)部門(mén)的做法，這種做法與海域是否吻合，值得探索。

4、用海企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)索取困難

用海行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，與用海企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)聯(lián)的資料數(shù)據(jù)難以搜集與索取，就算能夠索取到這些資料，但這些資料的真實(shí)性如何判定？就算是真實(shí)的，但這些數(shù)據(jù)資料在現(xiàn)行的海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估工作中是否得到真正意義上的體現(xiàn)？這些也都值得探索。

5、海域使用權(quán)與臨海土地分離難

對(duì)于臨海工業(yè)、港口物流等行業(yè)來(lái)說(shuō)，海域使用權(quán)與臨海土地使用權(quán)是緊密結(jié)合的，這是由海域和海域使用性質(zhì)與特點(diǎn)所決定的。眾所周知，臨海工業(yè)、港口物流用海，其海域和臨海土地是無(wú)法截然分開(kāi)的一個(gè)空間資源整體，從海域使用功能性來(lái)講，脫離了臨海土地，海域就失去了許多實(shí)用性。目前，除漁業(yè)及養(yǎng)殖用海外，海域使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在海域與臨海土地結(jié)合形成的港口、碼頭、航道等資源上，如果單獨(dú)使用海域或臨海土地任何一方作為抵押，都無(wú)法體現(xiàn)海域的實(shí)際價(jià)值。特別是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度來(lái)看，除了漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)用海外，大多數(shù)工礦交通等性質(zhì)用海，如果脫離了臨海土地，其海域使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上是很難進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此，如果摒棄臨海土地，單獨(dú)進(jìn)行海域使用權(quán)抵押，在實(shí)踐中是行不通的。

三、與海域使用權(quán)估價(jià)有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)

（一）海域使用權(quán)的概念

海域使用權(quán)是單位或個(gè)人以法定方式取得的對(duì)國(guó)家所有的特定海域的排他性支配權(quán)利。這種排他性的支配權(quán)包括對(duì)特定海域的占有、利用、收益的權(quán)利和一定方式下的處分權(quán)利，具有排他性、合法性、期限性、受限性四個(gè)特征。它是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來(lái)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運(yùn)用這種權(quán)利對(duì)特定海域的使用價(jià)值進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實(shí)現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價(jià)值為其內(nèi)容的用益物權(quán)。

（二）與海域有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)

1、海域：海域是指一定界限內(nèi)的邊緣海區(qū)域，包括區(qū)域內(nèi)的海表層、表層以下的水體及其底土，是一個(gè)主體空間。

2、海域使用：根據(jù)《海域使用管理法》第二條，海域使用是“在中華人民共和國(guó)內(nèi)水、鄰海持續(xù)使用特定海域三個(gè)月以上的排他性用?；顒?dòng)”。它包括如下內(nèi)涵：（1）使用位置的固定性（游動(dòng)性使用不屬于海域使用）；（2）使用時(shí)間的連續(xù)性（即三個(gè)月以上）；（3）用?；顒?dòng)的排他性；（4）利用對(duì)象的特定性（只要利用海域概念中的任何其中一項(xiàng)，都構(gòu)成海域使用）。

3、海洋功能區(qū)劃：海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然條件、環(huán)境條件和開(kāi)發(fā)利用的要求，按照海洋功能標(biāo)準(zhǔn)，將海域劃分為不同類型的功能區(qū)。海域使用必須符合海洋功能區(qū)劃。

（三）海域權(quán)屬制度

1、海域所有權(quán)：海域所有權(quán)全部屬國(guó)家所有。它不同于土地所有權(quán)分為國(guó)家所有與集體所有兩種性質(zhì)。

海域所有權(quán)的特征：所有權(quán)主體的唯一性；所有權(quán)客體是一個(gè)立體空間。

2、海域使用權(quán)：我國(guó)確立了海域所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則。海域使用權(quán)的概念，前面以述。海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：

（1）養(yǎng)殖用海15年；

（2）拆船用海20年；

（3）旅游、娛樂(lè)用海25年；

（4）鹽業(yè)、礦業(yè)用海30年；

（5）公益事業(yè)用海40年；

（6）港口、修造船廠等建設(shè)工程用海50年。

（四）海域使用的分類：

根據(jù)國(guó)家海洋局《關(guān)于印發(fā)海籍調(diào)查規(guī)程的通知》（國(guó)海管字[2002]222號(hào)）以海域用途為主要依據(jù)，海域使用分為9個(gè)一級(jí)類，25個(gè)二級(jí)類（見(jiàn)下表）。

海域使用分類體系表

四、影響海域估價(jià)的因素

（一）區(qū)位條件

海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價(jià)值評(píng)估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級(jí)、周邊地區(qū)的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況等等。

（二）自然因素

為進(jìn)行海域估價(jià)，要通過(guò)資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評(píng)估海域使用價(jià)值的基礎(chǔ)資料。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

海域估價(jià)需要考慮到各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)海洋開(kāi)發(fā)利用和利用效益的影響。社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。

五、宗海價(jià)值評(píng)估

（一）宗海價(jià)值的涵義和作用

1、宗海的概念：凡被權(quán)屬界線所封閉的一個(gè)用海單元或者雖屬同一權(quán)屬單位但劃為不同使用類型的各用海單元，均稱為宗海。

2、宗海價(jià)值的概念：是指某一宗海在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的有償使用標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)供求狀況下，海域使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。宗海價(jià)值是針對(duì)需要確權(quán)或交易的具體海域的估價(jià)，因估價(jià)目的的不同，可以采用年使用金溢價(jià)、多年期使用權(quán)出讓底價(jià)、圍填海一次性出讓底價(jià)等多種形式。

3、宗海價(jià)值的作用：具備有個(gè)案性、時(shí)效性、多功能性、科學(xué)與藝術(shù)性。

個(gè)案性。宗海價(jià)值不同于針對(duì)大面積海域類型和級(jí)別評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格，他是以各類各級(jí)海域基準(zhǔn)價(jià)格和沿海地區(qū)制定的海域使用金標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并根據(jù)宗海周邊環(huán)境、相鄰陸域 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、宗海自身特殊的自然條件、生產(chǎn)力水平、使用方式、出讓率等實(shí)際情況進(jìn)行的個(gè)案估價(jià)。根據(jù)估價(jià)目的的不同可分有：申請(qǐng)使用權(quán)、拍賣(mài)、招標(biāo)、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資、企業(yè)改制等等。

時(shí)效性。宗海價(jià)值只反映某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，只在一定的時(shí)段內(nèi)發(fā)揮其作用。

多功效性。具有多方面的功效。它是政府檢驗(yàn)使用金標(biāo)準(zhǔn)的合理程度，了解市場(chǎng)發(fā)育程度的參考；是使用權(quán)人和要求取得海域使用權(quán)者交易的參考價(jià)格；是為在涉海企業(yè)的改制、合資、合作經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中確定各方合法權(quán)益提供依據(jù)。

科學(xué)性和藝術(shù)性。海域估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)（經(jīng)驗(yàn)）的結(jié)合。

（二）宗海價(jià)值評(píng)估的一般要求

1、明確估價(jià)目的和任務(wù)。針對(duì)具體海域，按照委托估價(jià)者的目的，由專業(yè)估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)工作，必須首先明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并編制相應(yīng)的估價(jià)計(jì)劃。

2、獨(dú)立客觀公正。宗海價(jià)值旨在真實(shí)反映估價(jià)對(duì)象的收益和價(jià)格水平，因此必須對(duì)資料充分調(diào)查取證，切忌主觀性、表面性、片面性、隨意性，做到估價(jià)工作不受任何方面的干擾。

3、多種方法結(jié)合、互相驗(yàn)證校核。盡可能地選擇多種估價(jià)方法，互相校核、驗(yàn)證，綜合確定評(píng)估價(jià)值。同時(shí)，要對(duì)各種估價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)有清醒地認(rèn)識(shí)，防止使估價(jià)過(guò)程變成各種方法的拼湊。

4、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告包括：估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員、估價(jià)方法、技術(shù)路線、估價(jià)結(jié)果以及成果適用范圍等。

（三）宗海價(jià)值的評(píng)估方法

1、常見(jiàn)的幾種估價(jià)方法

宗海價(jià)值的評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)價(jià)格修正法、補(bǔ)償價(jià)格法等估價(jià)方法。但是要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況以及估價(jià)目的等區(qū)別對(duì)待，要選擇最適合的估價(jià)方法。

除了補(bǔ)償價(jià)格法之外，上述各種方法的估價(jià)原理、計(jì)算公式與土地及房地產(chǎn)估價(jià)基本相似。這里主要對(duì)“補(bǔ)償價(jià)格法”略作介紹。

2、補(bǔ)償價(jià)格法介紹

（1）基本原理

該方法也屬于成本法，是以開(kāi)發(fā)前海域使用權(quán)價(jià)值和開(kāi)發(fā)后追加費(fèi)用總和為依據(jù)，確定開(kāi)發(fā)后海域價(jià)值的一種估價(jià)方法。

補(bǔ)償價(jià)格法適用于新開(kāi)發(fā)海洋估價(jià)，對(duì)于新開(kāi)發(fā)尚難了解收益的濱海旅游、港口航運(yùn)、修造船等用海均可采用此方法。

采用此方法的主要事項(xiàng)：①當(dāng)海域使用權(quán)已出讓給某單位后，該單位為改善海域狀況對(duì)海域追加了投資，這種使用單位投資引起的海域收益增值，理應(yīng)由使用單位取得。海域使用價(jià)值不因這樣的效益增加而提高；②對(duì)追加投資的補(bǔ)償僅限于為提高海域效益必要的投入，通常是指在海域經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)過(guò)程中未能消耗，附著于海域較持久發(fā)揮作用的規(guī)定資產(chǎn)。

（2）估價(jià)程序

① 收集資料。了解海域開(kāi)發(fā)前的原海域收益和價(jià)值。

② 測(cè)算海域開(kāi)發(fā)維護(hù)追加的費(fèi)用。測(cè)算其追加的費(fèi)用并分析海域開(kāi)發(fā)的社會(huì)必要費(fèi)用，以及投資發(fā)揮效用的年限。

③ 測(cè)算海域開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)、利息。

④ 求取宗海價(jià)值。

公式： Pe=Peo+D+R+I

式中：Pe——開(kāi)發(fā)后海域使用權(quán)價(jià)值；

Peo——開(kāi)發(fā)前海域初始價(jià)值；

D——海域開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

R——海域開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)；

I——開(kāi)發(fā)利息。

（四）估價(jià)的基本程序

從接受估價(jià)委托開(kāi)始到最后出具估價(jià)報(bào)告并收取估價(jià)報(bào)酬的全過(guò)程的各項(xiàng)具體工作的先后次序，稱之為估價(jià)的基本程序。

1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)（略）

2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)的基本事項(xiàng)

（1）明確估價(jià)目的。估價(jià)目的由委托人提出。估價(jià)目的一般有：海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、海域使用金征收、海域增值金征收、租賃、抵押、資產(chǎn)核定等。

（2）明確估價(jià)對(duì)象。主要包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和海域區(qū)位狀況。估價(jià)對(duì)象及范圍和內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律法規(guī)并征求受委托人認(rèn)可后綜合確定。估價(jià)人員應(yīng)向委托人提出可由其提供的關(guān)于估價(jià)對(duì)象基本狀況的資料（如：區(qū)域位置、面積、用途、使用權(quán)狀況等）。

（3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。即要明確所評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值，一般用年、月、日表示。

（4）簽訂估價(jià)合同（略）。

3、擬定估價(jià)作業(yè)方案

主要包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料；實(shí)地查看查證；預(yù)計(jì)所需時(shí)間、人力、估價(jià)額；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4、搜集估價(jià)所需資料

搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對(duì)搜集資料應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)所搜集資料進(jìn)行整理、分類、分析、總結(jié)。

5、現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)對(duì)象

現(xiàn)場(chǎng)查看包括兩個(gè)方面：一是對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況到現(xiàn)場(chǎng)查證、核實(shí)；二是對(duì)未知情況進(jìn)行調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)查看的內(nèi)容主要包括：海域位置狀況、海域利用現(xiàn)狀、宗海周圍環(huán)境景觀、宗海自然環(huán)境因子的調(diào)查等；對(duì)事先搜集的資料進(jìn)行核實(shí)，并補(bǔ)充搜集估價(jià)所需資料；了解當(dāng)?shù)睾Ｓ蚴袌?chǎng)行情和特性；對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境進(jìn)行拍照等。

6、選定估價(jià)方法

對(duì)于有交易實(shí)例海區(qū) 的宗海估價(jià)采用市場(chǎng)比較法；對(duì)于有基準(zhǔn)價(jià)格和宗海價(jià)格修正系數(shù)表的宗海采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法；對(duì)于有收益的宗?？刹捎檬找娣?。估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對(duì)象的類型、估價(jià)方法的適用條件以及所搜集的資料的數(shù)量和質(zhì)量。對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上估價(jià)方法，且不得隨意取舍。有條件選用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)以 市場(chǎng)比較法為主要估價(jià)方法。估價(jià)方法選定后，即可進(jìn)行具體的測(cè)算。

7、確定估價(jià)結(jié)果

同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用不同的估價(jià)方法，所求取的估價(jià)結(jié)果可能不同，這是正常的。當(dāng)這些估價(jià)結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)查找并排除出現(xiàn)較大差異的原因，一般說(shuō)可以按照以下順序進(jìn)行檢查：①計(jì)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否適當(dāng)；⑤估價(jià)方法選用是否合適于估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則。

在確認(rèn)上述無(wú)誤之 后，可選用合適的數(shù)學(xué)方法（如：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等），求出一個(gè)綜合的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)選用加權(quán)平均數(shù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)方法的適合性、 占有資料的全面準(zhǔn)確性程度，賦予不同的權(quán)數(shù)。適合性、全面準(zhǔn)確性大的賦予較大的權(quán)數(shù)，反之，賦予較小的權(quán)數(shù)，權(quán)數(shù)要符合規(guī)定的界限范圍。

8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

由于目前海域估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)還沒(méi)有《規(guī)范》、《規(guī)定》等規(guī)范性格式要求，因此目前基本采用房地估價(jià)、土地估價(jià)、資產(chǎn)估價(jià)的撰寫(xiě)格式、內(nèi)容（此處略）。

9、交付估價(jià)報(bào)告（略）。

10、估價(jià)資料歸檔（略）。