房屋裝修價值評估

發(fā)布時間：2023-04-06 14:33

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房屋裝修價值評估

一、房屋裝修定義

房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分。室外裝修是指房屋室外的裝飾。室內(nèi)裝飾裝修附著于建筑物主體，無法與建筑物剝離，裝修的形式及內(nèi)容涉及面廣，大類包括地面、墻面、天棚、門窗、水電等部分，細分又包括地坪、墻面處理、防水、抹灰、面層，水電包括強電、弱電、開關(guān)、插座、布線、管道，廚衛(wèi)包括衛(wèi)浴潔具、櫥柜灶具等，工程施工過程復雜，工程細分種類繁多，工程隱蔽，裝修材料價格差異大，各種用途的房產(chǎn)及業(yè)主個人喜好、經(jīng)濟條件的差別，裝修風格各異，千差萬別。

二、關(guān)于評估目的

在涉及到商品房、別墅、工廠、店鋪、ktv等的拆遷、搬遷、損失賠償、轉(zhuǎn)讓、退租以及法律訴訟等時經(jīng)常會牽涉到裝修資產(chǎn)評估，要對裝修類資產(chǎn)進行評估定價。此時就需要專業(yè)的資產(chǎn)評估公司對相關(guān)裝修進行評估，以便支持上述各種經(jīng)濟行為。

三、確定評估范圍

在進行房屋裝修價值評估工作中，評估工作人員在承接評估業(yè)務時就需要向委托人詳細了解裝修風格、使用年限、原始投入資金等信息，再到現(xiàn)場根據(jù)實際對裝飾裝修材料種類和工程量進行核實確認。

現(xiàn)場勘查主要涉及：

①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方等；

②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)、乳膠漆、壁紙等；

③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；

④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等；

⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設備：裝飾燈具、空調(diào)設備、衛(wèi)生潔具等；

⑥電氣設備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；

⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；

⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。

四、評估方法

在房屋裝飾裝修評估業(yè)務中，由于房屋裝修無法單獨產(chǎn)生收益，所以不適用收益法進行評估，由于裝飾裝修本身多樣性、差異性、復雜性，市場上很難找到相同裝修的房屋，其原始造價也很難取得；在房屋裝修項目中，較多的采用成本法進行評估價值。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項內(nèi)容。首先需要清楚的是評估范圍，了解委托方的實際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，從實際角度出發(fā)，了解各種項目的預算，對裝飾裝修材料細分定價得出客觀合理的評估價值。

房屋裝修工程評估方法

1、重置成本法

評估值＝重置成本×成新率

2、重置成本的確定

重置成本=人工費+材料費+機械費+其他費用

①人工費，即房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的人工費用。一般按照當?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM用計算。

②材料費，房屋裝修材料費用占了房屋裝修一大半成本，材料費主要包含材料原價、材料運雜費、運輸損耗費、采購及保管費、包裝費用等等。

③施工機械使用費主要包含折舊費、大修理費、經(jīng)常修理費、安拆費及場外運費、人工費、燃料動力費、養(yǎng)路費及車船使用稅等。

④其他費用主要包含設計費、稅費、物業(yè)保證金等。

3、成新率

成新率根據(jù)評估人員可以搜集到的資料采用年限法或觀察法確定。根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價值的損失。

五、常用裝修價格清單：

1.前期準備

量房：大部分裝修公司都是免費提供此類服務

設計：0~500元/平方(部分裝修公司會給免費設計方案)

2.主體拆改

拆除墻體：50~60元/平方

砌墻磚：110~120元/平方(包含墻磚，混凝土，鋼絲網(wǎng)，墻固劑，人工等費用)

搭建陽臺：1000元/平方以上(包含泥沙，鋼材，螺絲，人工，柵欄，鋼化玻璃等)

鏟保溫層：12元/平方左右

3.水電改造

水電開槽：50~60元/米(包含墻體打孔)

水管安裝：明改35~40元/米，暗改40~45元/米(包含PPR水管，轉(zhuǎn)接頭，固定件，人工等費用)

電路安裝：明改30~35元/米，暗改35~40元/米(包含電線，電管，轉(zhuǎn)接頭，固定器，人工等費用)

安裝開關(guān)，插座，水龍頭：15~30元/個(包含材料和人工費)

包立管：80元/根左右(包含材料和人工費)

4.木工工程

定制櫥柜：1200元/延米以上

定制衣柜：1000元/延米以上(業(yè)主使用成品，價格會實惠一些)

做格欄：40~60元/平米

造型：

平面頂：100元/平米以上

線性頂：120元/平米以上

無吊頂設計：60~70元/平米

材質(zhì)：

PVC吊頂：70~80元/平米

塑鋼板吊頂：90~110元/平米

石膏板吊頂：120元/平米以上

防水石膏板吊頂：150元/平米以上

鋁扣板吊頂：130元/平米以上

木質(zhì)板：90元/平米以上

5.泥瓦工程

地面平整：15~20元/平米

鋪泥沙：30元/平左右(100平米房屋大致需要1500元左右的泥沙)

貼瓷磚：50~80元/平米(包含防滑磚，仿古磚，釉面磚等)

貼復合木地板：120元/平米以上(國產(chǎn)地板和進口地板價格略有差異，一般是進口地板價格會貴一些)

貼實木地板：400元/平米以上(人工費相對固定，實木地板不同品級價格差別很大，特級可能高達1000元/平米)

貼大理石：350元/平米以上(一塊普通的大理石磚價格在400元左右)

美縫：40~50元/平米(包含人工和材料費)

提腳線：60~70元/平米

6.油漆工程

墻面平整：15元/平左右

掛網(wǎng)格布：20元/平左右(包含人工和材料費用)

涂刷膩子：30~40元/平米(包含人工和材料費用)

涂刷乳膠漆：60~70元/平米(包含人工和材料費用)

貼墻紙墻布：30~50元/平米(包含人工和材料費用)

做石膏線：30~40元/平米(包含人工和材料費用)

制作各類造型墻：400元/平米左右(包含人工和材料費用)

7.安裝

防盜門：2000~8000元/扇左右

實木門：2000元/扇以上

玻璃門：1500元/扇以上

鋁合窗：800元/面以上

家具家電一般都會提供免費上門安裝服務，因此只要在線上線下選購好就行。

總而言之，房屋裝飾裝修價值評估是一項技術(shù)性較強、繁瑣而復雜的工作，要掌握一定的方法理論，更要掌握市場行情，根據(jù)不同的評估目的及實際情況采用相應的估價方法，這樣才能得出科學、準確的評估結(jié)果。

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