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    • 多層住宅加裝電梯后的價(jià)值評(píng)估

    發(fā)布時(shí)間：2023-04-19 10:01

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    多層住宅加裝電梯后的價(jià)值評(píng)估

    ——基于出資回報(bào)系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)的研究
    作者·經(jīng) 凌    朱 峰   丁淑英
    一、多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)研究
    因加裝電梯后的房地產(chǎn)成交實(shí)例較少，但同小 區(qū)內(nèi)往往有大量未安裝電梯的房地產(chǎn)成交實(shí)例，如 何通過同小區(qū)內(nèi)未安裝電梯的房地產(chǎn)價(jià)值來求取 加裝電梯后的房地產(chǎn)價(jià)值？首先要解決因加裝電 梯帶來的出資回報(bào)問題。在主要考慮出資分?jǐn)偨痤~ 的前提下，假設(shè)該房地產(chǎn)增值系數(shù)等于由加裝電梯而導(dǎo)致的出資回報(bào)系數(shù) Ki（i 代表不同樓層）。則 理論上 ：
    多層住宅加裝電梯后的價(jià)值 = 多層住宅加裝 電梯前的價(jià)值 ×（1+ 多層住宅加裝電梯的出資回 報(bào)系數(shù) Ki）。
    即 ：V 后 =V 前 ×（1+Ki）。
    （一）出資回報(bào)系數(shù)的測(cè)算
    多層住宅加裝電梯后，從使用角度看，除 1 樓 外，對(duì)其余樓層的住戶都帶來了出行的便利 ；從經(jīng)濟(jì)角度看，除 1 樓外，對(duì)其余樓層房地產(chǎn)的增值是 不言而喻的。同時(shí)，多層住宅加裝電梯后往往受到 通風(fēng)、采光、噪音等方面的負(fù)面影響，但頂層住戶 在這些方面所受的負(fù)面影響幾乎可以忽略不計(jì)。故 先求取頂層房屋的增益系數(shù)，并根據(jù)出資與回報(bào)成 正比的原則，進(jìn)而推算其余樓層的增益系數(shù)，可得 到多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)。
    1.頂層增益系數(shù)的確定
    假定 ：（1）一樓住宅不因有無電梯而對(duì)其價(jià)格 產(chǎn)生影響 ；
    加裝電梯的樓棟頂層已進(jìn)行了防水隔熱處理 （或平改坡等）；
    在這兩個(gè)假定下，借鑒《上海市國(guó)有土地上 房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（滬房規(guī)范〔2018〕6 號(hào)）》 規(guī)定的有、無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)，通過下列表 達(dá)式，可較容易的得到加裝電梯后的頂層增益系 數(shù)，即 ：
    加裝電梯后頂層增益系數(shù) = 頂層有電梯的樓 層調(diào)整系數(shù) - 頂層無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)。
    具體見下表 ： 
    圖片
    備注 ：帶 * 系數(shù)為下文舉例所采用的系數(shù)。
    有了頂層增益系數(shù)表（見表 1），可根據(jù)出資 與回報(bào)成正比的原則推算出其他樓層的增益系數(shù)。
    2. 出資回報(bào)系數(shù) Ki 的確定
    上海市房屋管理局在總結(jié)各區(qū)加裝電梯成功案 例的基礎(chǔ)上，于 2021 年 1 月 18 日，公布了《既 有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》， 按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)出資”的原則，確定了具體加裝 電梯分?jǐn)傎M(fèi)用（見表 2）。
    圖片
    在僅考慮加裝電梯費(fèi)用，不考慮后續(xù)產(chǎn)生的維 修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)和電梯更新等費(fèi)用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出資指導(dǎo)區(qū)間 中位數(shù)，結(jié)合上文多層住宅加裝電梯后頂層增益系數(shù)表，根據(jù)出資與回報(bào)成正比的原則，將表 2 的各 樓層中位數(shù)占頂層中位數(shù)的比例乘以表 1，即可得 到多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù) Ki，即 ：
    圖片
    結(jié)合實(shí)際情況，不同樓型的相同樓層，加裝 電梯后的增益系數(shù)應(yīng)當(dāng)基本相同，且從表 3 可見， 由于平層入戶和錯(cuò)層入戶的出資金額差異不大， 故將兩種入戶方式的出資回報(bào)系數(shù)取算術(shù)平均值 進(jìn)行合并，并對(duì)相同樓層的出資回報(bào)系數(shù)進(jìn)行統(tǒng) 一，以表 2 為基礎(chǔ)，通過如上逐一計(jì)算后可得到 表3：
    圖片
    （二）舉例
    某小區(qū)有大量未加裝電梯的多層住宅成交案 例，通過比較法求出未加裝電梯的 6 層樓型的 2 樓住宅單價(jià)為 5 萬(wàn)元 / ㎡和 6 樓單價(jià) 4.83 萬(wàn)元 / ㎡， 該小區(qū)采用平層入戶的加裝電梯入戶方式，現(xiàn)欲求 取加裝電梯后的 2 樓和 6 樓住宅單價(jià)。
    2 樓：5 萬(wàn)元 / ㎡ ×（1+1%）=5.05 萬(wàn)元 / ㎡；
    6 樓 ：4.83 萬(wàn) 元 / ㎡ ×（1+7.5%）=5.19 萬(wàn)元/㎡；
    則單套住宅建筑面積為 66 ㎡的 6 樓房地產(chǎn)加 裝電梯前后的總價(jià)為 ：
    加裝電梯前 ：4.83 萬(wàn)元 / ㎡ ×66 ㎡ =318.78 萬(wàn)元 ；
    加裝電梯后 ：5.19 萬(wàn)元 / ㎡ ×66 ㎡ =342.54萬(wàn)元 ；
    可見加裝電梯前后單套住宅總價(jià)相差 23.76 萬(wàn) 元（342.54-318.78），即因加裝電梯為該套住宅帶 來了 23.76 萬(wàn)的升值。這樣的估價(jià)結(jié)果既考慮了出 資成本，又與實(shí)際電梯使用程度相關(guān)聯(lián)。
    二、多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù)研究
    若將原始無電梯時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值視作成本，將 加裝電梯帶來的增值視作出資回報(bào)，則加裝電梯后 的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為兩者相加之和。在同一幢樓內(nèi)， 通過多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù) Ki 確定各 樓層加裝電梯后的房地產(chǎn)價(jià)值后，便可得到多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù) Li。在有加裝電梯 后的成交實(shí)例的情況下，不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)值可 通過此系數(shù)快速求取。
    （一）樓層調(diào)整系數(shù)的測(cè)算
    參照《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī) 范（滬房規(guī)范〔2018〕6 號(hào)）》規(guī)定的上海市居住 房屋的樓層調(diào)整系數(shù) Mi（無電梯），在此系數(shù)基 礎(chǔ)上加上各層加裝電梯后的出資回報(bào)系數(shù) Ki（見 表 3）就等于新的樓層加裝調(diào)整系數(shù) Li。
    即 ：Li=Mi+Ki。
    可得到表 4，加裝前后對(duì)照如下 ：
    圖片
    住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù) Li 為比較法 個(gè)別因素的調(diào)整提供了量化依據(jù) ；亦為若干年后由 于規(guī)劃征收房屋的需要，對(duì)加裝電梯后的估價(jià)對(duì)象 進(jìn)行征收補(bǔ)償提供了參考依據(jù)。
    （二）舉例
    某小區(qū)加裝電梯后的 6 層樓型的 2 樓住宅單 價(jià)為 5.08 萬(wàn)元 / ㎡，現(xiàn)求取同小區(qū)同樓型加裝電梯后的 6 樓住宅單價(jià)。
    6 樓 ：5.08 萬(wàn) 元 / ㎡ ×（1+6%-3%）=5.23 萬(wàn)元 / ㎡。
    三、結(jié)語(yǔ)
    加裝電梯不僅從實(shí)際使用角度為居民帶來了出 行的便利，更從經(jīng)濟(jì)角度為其房地產(chǎn)帶來了一定的 增值。通過出資回報(bào)系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)，可對(duì)多 層住宅加裝電梯后，不同樓型、不同樓層、不同可 比實(shí)例間進(jìn)行較為靈活、簡(jiǎn)便、合理的估價(jià)。
    出資回報(bào)系數(shù)（Ki，表 3）主要解決的是同一 小區(qū)有、無加裝電梯之間的估價(jià)；樓層調(diào)整系數(shù)（Li， 表 4）主要在參照無加裝電梯的樓層調(diào)整系數(shù)基礎(chǔ) 上，結(jié)合業(yè)主出資成本的回報(bào)等因素，解決加裝電 梯后同一小區(qū)內(nèi)各不同樓層間合理的調(diào)整系數(shù)。本 文以假定 1 樓住宅在加裝電梯前、后價(jià)值未產(chǎn)生 變化為研究前提，實(shí)際上 1 樓住宅因加裝電梯后， 導(dǎo)致其房屋的通風(fēng)、采光受一定的影響，加上電梯 運(yùn)行中的噪音污染，原本底層的出行便利優(yōu)勢(shì)因加 裝電梯而減弱，原先 1 樓住宅的剛需人群，即老年 人或殘疾群體不再選擇 1 樓住宅，因而 1 樓住宅 在加裝電梯后客觀上有一定的價(jià)值減損，該問題有 待進(jìn)一步研究。


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