關(guān)于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）

在近期的土地估價報告抽審中，評審專家對基準地價超期使用和容積率設(shè)定較為混亂等問題反映較多。為明確土地估價報告評審標準，規(guī)范土地估價執(zhí)業(yè)行為，經(jīng)技術(shù)審裁委員會集體研究，形成以下處理意見，供評審專家參考使用。 

附件：關(guān)于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）

文號：中估協(xié)發(fā)[2012]27號

一、關(guān)于基準地價超期使用問題

1.基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價報告（含估價技術(shù)報告，下同）中解釋使用基準地價系數(shù)修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價報告中定量分析當?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓?，并進行相應(yīng)的期日修正。

2.基準地價標準超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級以上（含省級）土地估價師協(xié)會組織專家論證，對使用該方法的必要性、可行性以及對估價結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時估價報告中應(yīng)充分披露該事項，并進行相應(yīng)的期日修正，地方政府的證明文件或省級行業(yè)協(xié)會組織的專家論證意見應(yīng)作為報告附件。

3.凡不符合以上規(guī)定而使用超期基準地價的，在評審中將被視為估價方法選用有誤、存在嚴重質(zhì)量缺陷，直接判定為不合格報告。

二、關(guān)于估價報告中的書寫錯誤問題

土地估價報告中書寫錯誤、嚴重筆誤（如公式打印錯誤、年期前后不一致等）等問題嚴重影響了土地估價結(jié)果的可信度和估價行業(yè)的社會聲譽，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對此類錯誤應(yīng)予以充分關(guān)注，并在報告評審表的存在問題一欄中詳細注明錯誤出處（頁碼、段落、問題）。若此類錯誤累計達到或超過三處，即在報告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計達到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計項數(shù)的限制，評審專家可視影響程度輕重作相應(yīng)處理。上述情況均要在“估價報告問題概括及特殊說明”一欄中進行列示。

三、關(guān)于估價報告與行業(yè)規(guī)范不符的問題

1.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）是土地估價報告評審工作的主要依據(jù)。當委托方的委托事項與《規(guī)程》不一致時（行業(yè)特殊規(guī)定除外），土地估價師應(yīng)首先遵循《規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，評審工作亦應(yīng)以《規(guī)程》為標準，著重檢查土地估價師是否盡職履行；對于未按《規(guī)程》要求，在估價報告中應(yīng)說明而未予說明的事項，嚴格依據(jù)評審標準執(zhí)行，原則上不再要求估價機構(gòu)補充提供解釋性材料。

2. 當各級管理部門的有關(guān)技術(shù)規(guī)定不一致時，應(yīng)遵循“下位規(guī)定服從上位規(guī)定”的原則進行判定。

3. 土地估價報告在土地管理部門的備案結(jié)論不能作為報告評審時的技術(shù)審查依據(jù)。

四、基于抵押目的的權(quán)益披露問題

對基于抵押目的的土地估價報告，評審時應(yīng)特別關(guān)注對土地權(quán)利狀況的說明是否完整、屬實；是否存在應(yīng)披露而未披露的事項；作為附件的土地使用證復(fù)印件是否完整、清晰等。

關(guān)于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（二）

在近期的土地估價報告抽審中，發(fā)現(xiàn)在備案函上傳、基準地價系數(shù)修正法運用、估價結(jié)果內(nèi)涵等方面存在較為集中的問題，為規(guī)范土地估價行為，明確土地估價報告評審標準，經(jīng)技術(shù)標準委員會研究，形成以下處理意見，供評審專家參考使用。

附件：關(guān)于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（二）

文號：中估協(xié)發(fā)[2021]30號

一、關(guān)于未上傳備案函或上傳過期備案函的問題

估價機構(gòu)在進行報告?zhèn)浒笗r，應(yīng)上傳與本次評估作業(yè)日期相對應(yīng)的最新備案函，未附備案函或所附備案函不符合要求的，視為較嚴重問題，予以降0.5等處理。

二、關(guān)于基準地價系數(shù)修正法運用中自行添加修正項的問題

運用基準地價系數(shù)修正法過程中，因待估對象的用途或權(quán)利差異而需對結(jié)果進行調(diào)整的，應(yīng)在地價確定部分按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定進行相應(yīng)處理，并充分說明理由;在方法運用過程中自行增加修正項的，如果修正合理且理由闡述充分，因方法運用不規(guī)范，予以降0.5等處理，如果自行修正不合理，視為嚴重技術(shù)問題。

三、關(guān)于評估中不同估價方法評估結(jié)果內(nèi)涵不一致的問題

評估中運用的各種估價方法的評估結(jié)果內(nèi)涵應(yīng)一致，如不一致且未在估價結(jié)果確定中進行合理調(diào)整的，視為較嚴重技術(shù)問題，予以降0.5等處理。

四、關(guān)于估價委托函中基本事項不明確或提前確定估價結(jié)果的問題

報告?zhèn)浒笗r應(yīng)上傳明確約定估價基本事項的委托函（或委托合同）。委托函（或委托合同）在估價項目完成前已明確評估結(jié)果的，視為嚴重問題。

五、關(guān)于未提供簽字估價師現(xiàn)場勘查佐證材料的問題評估中，至少應(yīng)有一名承擔本次評估業(yè)務(wù)的簽字估價師對估價對象進行勘查。估價報告中應(yīng)附能夠佐證估價師進行了現(xiàn)場勘查的材料(現(xiàn)場勘查照片等)，否則視為嚴重問題。

六、關(guān)于咨詢性抵押報告評審的問題

凡未明確表述為咨詢性報告的抵押評估報告，一律嚴格按照抵押評估報告評審標準審查。