淺談超高層建筑重置成本中的開(kāi)發(fā)成本

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，超高層建筑逐漸盛行。作為現(xiàn)代城市中的地標(biāo)，超高層建筑已表現(xiàn)出非凡作用，成為國(guó)家、民族以及城市經(jīng)濟(jì)崛起的象征。我國(guó)的超高層建筑發(fā)展始于1990年，1990～2007年是超高層建筑的起步期，2008～2012年為超高層建筑的快速發(fā)展期，2013～2018年可謂是超高層建筑的繁榮期。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中，我們也會(huì)遇到越來(lái)越多的涉及到超高層建筑物的估價(jià)對(duì)象。

注：表中投資額為項(xiàng)目總投資，包含土地成本等

通常，超高層建筑物一般位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者位于城市中心地段，處于這類位置的估價(jià)對(duì)象在評(píng)估中一般都具有運(yùn)用比較法和收益法的前提，但是在以下情況中我們需要考慮到估價(jià)對(duì)象的成本構(gòu)成：1、估價(jià)對(duì)象為在建工程、期房時(shí)；2、估價(jià)對(duì)象為獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)時(shí)；3、當(dāng)估價(jià)目的是為房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)損害賠償使用時(shí)；4、當(dāng)運(yùn)用剩余法評(píng)估土地時(shí)。因此，當(dāng)超高層建筑物作為估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)在上述情況中時(shí)就需要對(duì)其進(jìn)行成本分析了。

一般的，建筑物重置成本=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)。從多個(gè)方面來(lái)說(shuō)，超高層建筑物重置成本構(gòu)成與普通高層建筑有很大差別，除了因開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目的、項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)難度、社會(huì)效益等與普通項(xiàng)目不同而造成的管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售費(fèi)用不同外，開(kāi)發(fā)成本是超高層建筑物與普通建筑物差別最大的地方，本文就超高層建筑開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析。

中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352—2005規(guī)定：建筑高度超過(guò)100米時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。根據(jù)世界超高層建筑學(xué)會(huì)的新標(biāo)準(zhǔn)，300米以上為超高層建筑。超高層建筑的高度決定了其結(jié)構(gòu)形式，其結(jié)構(gòu)形式又決定了總體開(kāi)發(fā)成本的高低，常見(jiàn)的結(jié)構(gòu)如下：

注：表中高度為對(duì)應(yīng)結(jié)構(gòu)起始高度

超高層建筑開(kāi)發(fā)成本要遠(yuǎn)高于普通建筑，據(jù)筆者調(diào)查，其開(kāi)發(fā)成本增加主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.設(shè)置避難層（100米以上的建筑，一般每隔50米要設(shè)置一個(gè)避難層）；2.供電系統(tǒng)：雙電源+自備電源；3. 超高層建筑的消防要求極為嚴(yán)格，凡超過(guò)5平方米的房間均要設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，進(jìn)戶門要求為甲級(jí)防火門，消防電梯要在3臺(tái)或以上；4.電梯必須要分層設(shè)計(jì)；5.由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料，鋁合金窗，玻璃等建筑材料的選擇會(huì)格外嚴(yán)格；6.超高層建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和管理水平要求也較高；7.超高層建筑施工工藝、建筑技術(shù)難于普通建筑；8.超高層建筑的配套人防面積也較普通建筑增加很多。

以成都地區(qū)高度200米，結(jié)構(gòu)層50層的框架-核心筒結(jié)構(gòu)超高層甲級(jí)寫字樓為例，建安造價(jià)細(xì)目如下表所示。

如果建造的不是超高層寫字樓，而是超高層住宅或酒店，建安造價(jià)則更高，主要是因?yàn)槊繉拥母魯鄩Φ脑黾?、裝修增加及給排水系統(tǒng)的增加導(dǎo)致。筆者整理出下表，集中展示了成都地區(qū)一個(gè)超高層酒店（40層，150米高，落地剪力墻結(jié)構(gòu)）的建造成本，其建造成本大致在13,096–14,734 元/平米，遠(yuǎn)比超高層寫字樓造價(jià)高。

筆者還收集到了位于成都市東大街一環(huán)路外某超高層綜合體項(xiàng)目（涵蓋住宅、公寓、辦公及商業(yè)）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)成本費(fèi)用。截止2018年8月，該綜合體項(xiàng)目尚在基坑作業(yè)階段，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積329,022.35平方米，其中地上建筑面積245,482.85平方米，地下建筑面積83,539.5平方米。項(xiàng)目分兩個(gè)地塊實(shí)施，其中大地塊主要為3棟超高層及1棟高層，結(jié)構(gòu)高度約99～215米，主要功能為住宅及公寓，同時(shí)包含少量1層商業(yè)。小地塊主要為1棟結(jié)構(gòu)高度約210米的超高層綜合樓（以辦公為主，包含商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)配套等），并包含1棟1～3層商業(yè)。所有單體共同坐落于一個(gè)三層地下室之上，地下室埋深約13.5m。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用估算表

從上表可以看出，該超高層綜合體僅建安工程費(fèi)預(yù)計(jì)就將達(dá)到7,321元/平方米，遠(yuǎn)超周邊其他普通高層建筑建安費(fèi)用（周邊普通高層建筑〔含精裝修〕建安費(fèi)用一般在4,000～5,000元/平方米）。

筒中筒結(jié)構(gòu)超高層建筑的造價(jià)較難以估計(jì)，受建筑外立面、高度、施工工藝及所在地區(qū)等影響巨大，一般筒中筒結(jié)構(gòu)應(yīng)用于超超高層建筑（如632米的上海中心、528米的北京中信大廈），由于這種高度的建筑，在設(shè)計(jì)上往往與眾不同，其成本預(yù)估較為困難，一般來(lái)說(shuō)，在上海建一個(gè)超超高層的建筑，開(kāi)發(fā)成本至少在15000元/平米以上，在北京或廣州需要13000元/平米以上，在成都需要11000元/平米以上。

結(jié)語(yǔ)：因超高層建筑在所有建筑物中屬特殊個(gè)案，即便是超高層建筑之間也因設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑功能等不同而千差萬(wàn)別，故前述數(shù)據(jù)不具有較高的代表性。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中我們應(yīng)盡量收集到估價(jià)對(duì)象一手造價(jià)資料，以量身定做的造價(jià)信息作為分析估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)，再結(jié)合類似超高層建筑開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行對(duì)比，然后判斷，最終得出貼合估價(jià)對(duì)象客觀實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)。（國(guó)策成都 許可）

以上文章轉(zhuǎn)自“估價(jià)師平臺(tái)”