關(guān)于印發(fā)《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估技術(shù)指引（試行）》的通知各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：
為了規(guī)范集體土地住宅房地產(chǎn)司法估價(jià)行為，現(xiàn)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，協(xié)會(huì)估價(jià)技術(shù)委員會(huì)制定了《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估技術(shù)指引（試行）》，現(xiàn)決定予以印發(fā)，希參照?qǐng)?zhí)行。
附件：浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估技術(shù)指引（試行）
浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)
2023年7月1日
報(bào)：浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估技術(shù)指引（試行）
為了規(guī)范集體土地住宅房地產(chǎn)司法估價(jià)行為，現(xiàn)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省的估價(jià)實(shí)踐，特制定《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估技術(shù)指引（試行）》，供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參照?qǐng)?zhí)行。
本指引僅適用于本省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評(píng)估。根據(jù)估價(jià)委托情形不同，估價(jià)目的可作如下表述：
（一）為司法機(jī)關(guān)確定集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價(jià)格提供參考依據(jù)；
（二）為司法機(jī)關(guān)確定集體土地住宅房屋及裝修附屬物價(jià)格提供參考依據(jù)；
（三）為司法機(jī)關(guān)確定宅基地使用權(quán)價(jià)格提供參考依據(jù)。
市場(chǎng)價(jià)格，即公開市場(chǎng)價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。本款所指的市場(chǎng)是指集體土地住宅的交易受法律、法規(guī)、政策等限制的特定市場(chǎng)。
四、估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積等一般應(yīng)以權(quán)屬證書記載的為依據(jù)，權(quán)屬證書包括但不限于《房屋所有權(quán)證》《集體土地使用證》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》或建房批準(zhǔn)文件等。委托人要求將無權(quán)屬證書證明的房屋建筑面積、土地使用權(quán)面積等列入估價(jià)范圍的，應(yīng)由委托人書面明確。其中房屋、土地使用權(quán)面積宜由委托人委托具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪，需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)測(cè)繪的，須由委托人書面明確。
五、集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價(jià)格的評(píng)估一般采用比較法、收益法、成本法等。估價(jià)對(duì)象所在地有集體土地住宅流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的，可采用比較法。當(dāng)三年以內(nèi)的可比實(shí)例不足3例時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大實(shí)例搜尋地域范圍和放寬時(shí)間選擇年限；需要增加可比實(shí)例來源時(shí)按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時(shí)間的原則處理。當(dāng)可比實(shí)例成交時(shí)點(diǎn)距評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)關(guān)注不同時(shí)期集體土地市場(chǎng)環(huán)境的變化，尤其是宅基地制度改革對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響，綜合考慮區(qū)位條件、環(huán)境、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、庭院狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，進(jìn)行必要的修正。可比實(shí)例可以通過查閱資料、訪問調(diào)查等方式搜集，并做好調(diào)查記錄。估價(jià)對(duì)象所在地有集體土地住宅租賃市場(chǎng)的，可采用收益法。采用收益法時(shí)要充分考慮：1、確定年總收益時(shí)，應(yīng)深入調(diào)查出租對(duì)象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對(duì)租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。當(dāng)具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營(yíng)性功能時(shí)，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取的客觀經(jīng)營(yíng)性收益。2、確定年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策規(guī)定，結(jié)合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。3、報(bào)酬率，確定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)充分考慮交易主體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等影響因素。4、收益期限，宅基地收益期限在無具體規(guī)定或約定的情況下，可按照“無年期限制”確定。集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物成本資料較易獲取的，可采用成本法。即：集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價(jià)格=房屋及裝修附屬物價(jià)格+宅基地使用權(quán)價(jià)格房屋及裝修附屬物價(jià)格=房屋及裝修附屬物重置價(jià)格-折舊當(dāng)利用政府或有關(guān)部門公布的房屋及裝修附屬物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的，應(yīng)厘清該重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，沒有包含前期費(fèi)用、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等的，應(yīng)調(diào)整測(cè)算，并應(yīng)對(duì)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。測(cè)算房屋及裝修附屬物折舊時(shí)，應(yīng)觀察、判斷房屋及裝修附屬物的實(shí)際新舊程度、使用維護(hù)狀況、更新改造情況等綜合評(píng)判確定。六、宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估一般采用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)（公示）地價(jià)系數(shù)修正法等。（一）比較法、收益法可參照本指引五（一）、（二）規(guī)定。估價(jià)對(duì)象所在地?zé)o宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的，或流轉(zhuǎn)不活躍且成本資料較易獲取的，可采用成本法。宅基地使用權(quán)價(jià)格 = 土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)+利潤(rùn)+利息+稅費(fèi)+宅基地使用權(quán)人的土地增值收益+區(qū)位因素調(diào)整1、土地取得費(fèi)是指獲取宅基地所發(fā)生的費(fèi)用。確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)宅基地取得前所在區(qū)域的土地總體利用形態(tài)（地類）評(píng)估確定，取得前是農(nóng)用地的，依據(jù)農(nóng)用地評(píng)估方法確定；是其它用地的，依據(jù)其它用地的評(píng)估方法確定。2、土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“五通一平”等費(fèi)用。確定土地開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)使該類土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用確定。3、管理費(fèi)：以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，按客觀的費(fèi)率計(jì)取。4、利潤(rùn)：以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，按客觀的利潤(rùn)率計(jì)取。5、利息：以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，按貸款利率計(jì)取。6、稅費(fèi)：按照政府有關(guān)規(guī)定取值確定。7、宅基地使用權(quán)人的土地增值收益是指宅基地使用權(quán)人在土地增值收益中所享有的收益。土地增值收益包括集體土地所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人的收益。是指集體土地所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人將其他用地轉(zhuǎn)為住宅用地并進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)后，達(dá)到住宅用地的利用條件而發(fā)生的增值，其收益應(yīng)根據(jù)待估宗地在利用方式轉(zhuǎn)變、開發(fā)投資等方面的具體情況，以及估價(jià)目的和地價(jià)內(nèi)涵的界定，合理分析確定。8、區(qū)位因素調(diào)整。區(qū)位是指估價(jià)對(duì)象所處的位置，當(dāng)區(qū)位客觀條件對(duì)地價(jià)的影響未能充分體現(xiàn)時(shí)，可增加區(qū)位因素調(diào)整。估價(jià)對(duì)象所在地較易獲取房地產(chǎn)價(jià)格的，一般可采用以下二種方法求取宅基地使用權(quán)價(jià)格。1、宅基地使用權(quán)價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格 - 房屋及裝修附屬物價(jià)格2、當(dāng)采用周邊國(guó)有土地上類似房地產(chǎn)作為可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和要求說明理由，并按以下公式求?。?/span>宅基地使用權(quán)價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-房屋及裝修附屬物價(jià)格-集體土地所有者權(quán)益價(jià)格-部分配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)-土地出讓金等費(fèi)用房地產(chǎn)價(jià)格采用比較法的，應(yīng)明確價(jià)格定義，充分考慮估價(jià)對(duì)象與可比案例的差異性并作必要的因素修正。宅基地使用權(quán)價(jià)格還可采用房地占比等方法來求取，即房地占比減去集體土地所有者權(quán)益價(jià)格、部分配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金等費(fèi)用：宅基地使用權(quán)價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格×房地占比-集體土地所有者權(quán)益價(jià)格-部分配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)-土地出讓金等費(fèi)用房地占比，宜選用可比案例的房地占比。一般可通過土地拍賣成交價(jià)格、所在地商品房銷售價(jià)格求取。可比案例的房地占比難以獲取的，可以選用周邊類似房地產(chǎn)的房地占比：房地占比=地價(jià)/房?jī)r(jià)×100%集體土地所有者權(quán)益價(jià)格可按當(dāng)?shù)貙?shí)際情況測(cè)算。部分配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)，是指非估價(jià)對(duì)象集體土地住宅的配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)。其費(fèi)用難以直接獲取的，也可根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)有土地上配套費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)的規(guī)定，按相應(yīng)比例評(píng)估確定。相應(yīng)比例可通過估價(jià)對(duì)象配套及土地開發(fā)程度與可比案例配套及土地開發(fā)程度之比求?。?/span>相應(yīng)比例=估價(jià)對(duì)象配套及土地開發(fā)程度/可比案例配套及土地開發(fā)程度×100%土地出讓金等費(fèi)用可按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定求取。（四）基準(zhǔn)（公示）地價(jià)系數(shù)修正法適用于宅基地基準(zhǔn)（公示）地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的公示區(qū)域。評(píng)估中應(yīng)充分考慮基準(zhǔn)（公示）地價(jià)與待估宗地地價(jià)內(nèi)涵的差異、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同等因素，并進(jìn)行必要的修正。七、本指引由浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
