關(guān)于印發(fā)《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估技術(shù)指引（試行）》的通知各房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師：
為了規(guī)范集體土地住宅房地產(chǎn)司法估價行為，現(xiàn)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際情況，協(xié)會估價技術(shù)委員會制定了《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估技術(shù)指引（試行）》，現(xiàn)決定予以印發(fā)，希參照執(zhí)行。
附件：浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估技術(shù)指引（試行）
浙江省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會
2023年7月1日
報：浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估技術(shù)指引（試行）
為了規(guī)范集體土地住宅房地產(chǎn)司法估價行為，現(xiàn)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省的估價實踐，特制定《浙江省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估技術(shù)指引（試行）》，供房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師參照執(zhí)行。
本指引僅適用于本省集體土地住宅房地產(chǎn)司法評估。根據(jù)估價委托情形不同，估價目的可作如下表述：
（一）為司法機關(guān)確定集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價格提供參考依據(jù)；
（二）為司法機關(guān)確定集體土地住宅房屋及裝修附屬物價格提供參考依據(jù)；
（三）為司法機關(guān)確定宅基地使用權(quán)價格提供參考依據(jù)。
市場價格，即公開市場價格，是指估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。本款所指的市場是指集體土地住宅的交易受法律、法規(guī)、政策等限制的特定市場。
四、估價對象的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積等一般應以權(quán)屬證書記載的為依據(jù)，權(quán)屬證書包括但不限于《房屋所有權(quán)證》《集體土地使用證》《不動產(chǎn)權(quán)證書》或建房批準文件等。委托人要求將無權(quán)屬證書證明的房屋建筑面積、土地使用權(quán)面積等列入估價范圍的，應由委托人書面明確。其中房屋、土地使用權(quán)面積宜由委托人委托具有資質(zhì)的測繪機構(gòu)測繪，需要房地產(chǎn)估價機構(gòu)測繪的，須由委托人書面明確。
五、集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價格的評估一般采用比較法、收益法、成本法等。估價對象所在地有集體土地住宅流轉(zhuǎn)市場的，可采用比較法。當三年以內(nèi)的可比實例不足3例時，可適當擴大實例搜尋地域范圍和放寬時間選擇年限；需要增加可比實例來源時按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時間的原則處理。當可比實例成交時點距評估價值時點較長時，應關(guān)注不同時期集體土地市場環(huán)境的變化，尤其是宅基地制度改革對估價對象價格的影響，綜合考慮區(qū)位條件、環(huán)境、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、庭院狀況等影響房地產(chǎn)價格的重要因素，進行必要的修正。可比實例可以通過查閱資料、訪問調(diào)查等方式搜集，并做好調(diào)查記錄。估價對象所在地有集體土地住宅租賃市場的，可采用收益法。采用收益法時要充分考慮：1、確定年總收益時，應深入調(diào)查出租對象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。當具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營性功能時，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營活動獲取的客觀經(jīng)營性收益。2、確定年總費用時，應依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)政策規(guī)定，結(jié)合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費用的構(gòu)成項目及標準。3、報酬率，確定報酬率時，應充分考慮交易主體的市場風險偏好等影響因素。4、收益期限，宅基地收益期限在無具體規(guī)定或約定的情況下，可按照“無年期限制”確定。集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物成本資料較易獲取的，可采用成本法。即：集體土地住宅房地產(chǎn)及裝修附屬物價格=房屋及裝修附屬物價格+宅基地使用權(quán)價格房屋及裝修附屬物價格=房屋及裝修附屬物重置價格-折舊當利用政府或有關(guān)部門公布的房屋及裝修附屬物重置價格標準測算的，應厘清該重置價格標準的內(nèi)涵，沒有包含前期費用、管理費、利息、利潤、稅費等的，應調(diào)整測算，并應對房屋重置價格標準時點與估價對象價值時點進行市場狀況調(diào)整。測算房屋及裝修附屬物折舊時，應觀察、判斷房屋及裝修附屬物的實際新舊程度、使用維護狀況、更新改造情況等綜合評判確定。六、宅基地使用權(quán)價格評估一般采用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準（公示）地價系數(shù)修正法等。（一）比較法、收益法可參照本指引五（一）、（二）規(guī)定。估價對象所在地無宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的，或流轉(zhuǎn)不活躍且成本資料較易獲取的，可采用成本法。宅基地使用權(quán)價格 = 土地取得費+土地開發(fā)費用+管理費+利潤+利息+稅費+宅基地使用權(quán)人的土地增值收益+區(qū)位因素調(diào)整1、土地取得費是指獲取宅基地所發(fā)生的費用。確定土地取得費時，應根據(jù)宅基地取得前所在區(qū)域的土地總體利用形態(tài)（地類）評估確定，取得前是農(nóng)用地的，依據(jù)農(nóng)用地評估方法確定；是其它用地的，依據(jù)其它用地的評估方法確定。2、土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“五通一平”等費用。確定土地開發(fā)費用時，應根據(jù)使該類土地具備建房條件所需各項客觀費用確定。3、管理費：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按客觀的費率計取。4、利潤：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按客觀的利潤率計取。5、利息：以土地取得費、土地開發(fā)費為基數(shù)，按貸款利率計取。6、稅費：按照政府有關(guān)規(guī)定取值確定。7、宅基地使用權(quán)人的土地增值收益是指宅基地使用權(quán)人在土地增值收益中所享有的收益。土地增值收益包括集體土地所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人的收益。是指集體土地所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人將其他用地轉(zhuǎn)為住宅用地并進行相應開發(fā)后，達到住宅用地的利用條件而發(fā)生的增值，其收益應根據(jù)待估宗地在利用方式轉(zhuǎn)變、開發(fā)投資等方面的具體情況，以及估價目的和地價內(nèi)涵的界定，合理分析確定。8、區(qū)位因素調(diào)整。區(qū)位是指估價對象所處的位置，當區(qū)位客觀條件對地價的影響未能充分體現(xiàn)時，可增加區(qū)位因素調(diào)整。估價對象所在地較易獲取房地產(chǎn)價格的，一般可采用以下二種方法求取宅基地使用權(quán)價格。1、宅基地使用權(quán)價格=房地產(chǎn)價格 - 房屋及裝修附屬物價格2、當采用周邊國有土地上類似房地產(chǎn)作為可比實例時，應當根據(jù)估價目的和要求說明理由，并按以下公式求?。?/span>宅基地使用權(quán)價格=房地產(chǎn)價格-房屋及裝修附屬物價格-集體土地所有者權(quán)益價格-部分配套費用及土地開發(fā)費-土地出讓金等費用房地產(chǎn)價格采用比較法的，應明確價格定義，充分考慮估價對象與可比案例的差異性并作必要的因素修正。宅基地使用權(quán)價格還可采用房地占比等方法來求取，即房地占比減去集體土地所有者權(quán)益價格、部分配套費用及土地開發(fā)費、土地出讓金等費用：宅基地使用權(quán)價格=房地產(chǎn)價格×房地占比-集體土地所有者權(quán)益價格-部分配套費用及土地開發(fā)費-土地出讓金等費用房地占比，宜選用可比案例的房地占比。一般可通過土地拍賣成交價格、所在地商品房銷售價格求取?？杀劝咐姆康卣急入y以獲取的，可以選用周邊類似房地產(chǎn)的房地占比：集體土地所有者權(quán)益價格可按當?shù)貙嶋H情況測算。部分配套費用及土地開發(fā)費，是指非估價對象集體土地住宅的配套費用及土地開發(fā)費。其費用難以直接獲取的，也可根據(jù)當?shù)貒型恋厣吓涮踪M用及土地開發(fā)費的規(guī)定，按相應比例評估確定。相應比例可通過估價對象配套及土地開發(fā)程度與可比案例配套及土地開發(fā)程度之比求?。?/span>相應比例=估價對象配套及土地開發(fā)程度/可比案例配套及土地開發(fā)程度×100%土地出讓金等費用可按當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定求取。適用于宅基地基準（公示）地價、標定地價的公示區(qū)域。評估中應充分考慮基準（公示）地價與待估宗地地價內(nèi)涵的差異、價值時點的不同等因素，并進行必要的修正。七、本指引由浙江省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會負責解釋。
