《土地估價參數(shù)調(diào)查測算指引》參數(shù)解讀

作者：蘭依玲

2023年12月15日，土地估價師與土地登記代理人協(xié)會發(fā)布及實施了《土地估價參數(shù)調(diào)查測算指引》，該指引為團體標(biāo)準(zhǔn)，T/CREVA，等級低于國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T（城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等）,以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)TD/T。

行業(yè)協(xié)會發(fā)布該指引旨在完善土地估價技術(shù)體系，規(guī)范土地估價技術(shù)過程，保障科學(xué)、客觀、合理確定土地估價參數(shù)，提升土地估價報告質(zhì)量。

該指引針對《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中未詳細明確的期日修正、增值收益率、還原率、利潤率、交易情況修正、土地權(quán)限限制等參數(shù)及混合用地評估與價格分離等方向進行了技術(shù)路線闡述。

以下為針對不同參數(shù)的解讀，歡迎指正！

一、期日修正

該指引指出，若估價對象在動態(tài)監(jiān)測體系覆蓋范圍內(nèi)時，宜首選地價動態(tài)監(jiān)測體系發(fā)布的地價監(jiān)測成果作為修正系數(shù)依據(jù)，但未經(jīng)論證，不宜將表征城市整體狀況的監(jiān)測指標(biāo)直接應(yīng)用于待估對象所在的均質(zhì)區(qū)域。即以往的利用中國地價監(jiān)測網(wǎng)直接所得到的城市監(jiān)測指標(biāo)需經(jīng)過一定的論證，才可直接使用或進行調(diào)整使用。且該地價監(jiān)測指標(biāo)表征距離估價對象設(shè)定日期不超過1年。若超過1年，則選用土地市場交易案例測算、房地產(chǎn)市場交易案例測算以及宏觀經(jīng)濟指標(biāo)測算。

二、土地增值收益率    

該指引指出，比較實例滿足評估所需情況下，評估機構(gòu)應(yīng)采用市場比較法來進行評估土地增值收益率。

選擇可比實例可放寬至5年，但可比實例個數(shù)需滿足3個及以上。當(dāng)測算出綜合收益率情況下，可調(diào)整1%-2%來得到土地還原率。雖然實踐中，通常利用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法進行測算還原率，但隨著LPR變動，房地產(chǎn)投資收益率變小等數(shù)據(jù)變動，利用房地產(chǎn)交易實例的交易價格和房地產(chǎn)純收益進行測算，求取綜合還原率，再進行調(diào)整，也可為佐證還原率取值合理性的有效方法之一。

三、利潤率

該指引指出，一般商業(yè)、住宅用地利用率高于工業(yè)用地利潤率，即在設(shè)定利潤率時，根據(jù)不同土地用途需進行變更。且不同開發(fā)年限，該利潤率也不同，一般開發(fā)年限設(shè)定在3年以內(nèi)（與4號文一致）。

四、土地權(quán)利限制修正

該指引指出占有權(quán)能受限、使用權(quán)能受限、收益權(quán)能受限、流轉(zhuǎn)權(quán)能受限等類型，建議使用的方法相對于較為主觀，經(jīng)驗判斷法、特爾菲法或收益比率法等。雖具體限制條件指數(shù)較難確定，但在實操中，遇到對應(yīng)類型，需進行一定減價處理。

五、混合用地估價相關(guān)參數(shù)

該指引指出，若運用市場比較法進行測算，先將可比實例修正至混合用地各內(nèi)涵條件，再根據(jù)不同用途地價比例分離后進行比較，并且增加用途影響修正和權(quán)利限制修正兩個特殊修正因子。若選用公示地價系數(shù)修正法，在修正過程中應(yīng)嚴(yán)格按照修正體系測算，在最終確定地價時，進行混合用地相互影響的修正處理，參數(shù)可參照市場比較法的設(shè)定。若運用剩余法進行測算，如相關(guān)成本及配套可分割，則直接分割測算，如果較難分割，則測算混合用地綜合地價后進行拆分，該指引給出了該拆分可參照市場比較法或公示地價系數(shù)修正法測算結(jié)果進行比例拆分。    

對于優(yōu)惠政策、限地價競配建的土地測算時，需還原至完整地價后進行測算。

該指引還針對溢價案例進行溢價分配率測算，根據(jù)4號文，出讓土地估價原則上不采用 競價輪次較多、溢價率較高的交易實例，但近年一級市場成交較為多土地均產(chǎn)生較高溢價，為此可進行溢價分配來確定可比實例對應(yīng)用途地價。該熱度系數(shù)可用近一年來各用途地價增長率進行代替。

參考文獻

[1]中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會聯(lián)合發(fā)布GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》.2014年12月

[2]中華人民共和國自然資源部劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見(試行)自然資辦[2019]922號.2019年5月

[3]中華人民共和國國土資源部.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范國資廳發(fā)[2018]4號.2018年3月    

感謝作者！