中評協(xié)公告〔2024〕5號

為貫徹落實《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強財會監(jiān)督工作的意見》（以下簡稱《意見》）要求，強化行業(yè)自律監(jiān)管，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱中評協(xié)）于2023年11—12月組織部分地方資產(chǎn)評估協(xié)會開展了從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)首單證券業(yè)務(wù)專項檢查（以下簡稱證券備案機構(gòu)首單業(yè)務(wù)專項檢查）。檢查發(fā)現(xiàn)，8家資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的首單證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告存在較大問題，現(xiàn)將有關(guān)情況公告如下：

一、廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及××融資租賃有限公司股東全部權(quán)益市場價值資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債識別錯誤。

該報告被評估單位××融資租賃有限公司為融資租賃企業(yè)，主要開展售后回租等租賃業(yè)務(wù)，其收入來源主要為服務(wù)費和融資租賃收入。

（1）評估人員將與企業(yè)融資租賃活動相關(guān)的“長期應收款——租賃款”識別為非經(jīng)營性資產(chǎn)，涉及金額124,488.44萬元。根據(jù)審計報告披露，××融資租賃有限公司在評估基準日資產(chǎn)總額為137,923.97萬元，該項錯誤識別科目占比90.26%。

（2）評估人員將與企業(yè)融資租賃活動相關(guān)的“其他應付款”中的融資租賃業(yè)務(wù)保證金、授信使用費、保理手續(xù)費識別為非經(jīng)營性負債，涉及金額7,087.83萬元。根據(jù)審計報告披露，××融資租賃有限公司在評估基準日負債總額為96,326.50萬元，該項錯誤識別科目占比7.36%。

2.風險準備金取價依據(jù)文件不適用。

該報告評估說明中披露：“由于被評估企業(yè)是金融企業(yè)，評估基準日未計提風險準備金……根據(jù)《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》及《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》，……故本次評估按評估基準日風險資金的6%計提風險準備金?！从嬏岜壤?%，故一般風險準備金為7,766.54萬元”。

××融資租賃有限公司未取得金融監(jiān)管機構(gòu)頒發(fā)的許可證，不屬于金融企業(yè)，不適用評估說明中依據(jù)的《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》（財金〔2012〕20號）。同時，該企業(yè)審計報告也未計提相關(guān)風險準備金。評估人員依據(jù)上述文件計提風險準備金7,766.54萬元，取價依據(jù)文件不適用。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》第五條、第十四條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《中國資產(chǎn)評估協(xié)會會員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（以下簡稱《自律懲戒辦法》）第十六條、第十九條、第二十七條的規(guī)定，對廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師涂銘（會員編號44111766）、鄭璐茵（會員編號44190025）予以公開譴責的行業(yè)自律懲戒。

二、華夏資產(chǎn)評估（北京）有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬了解股權(quán)價值所涉及的××有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.評估報告基本情況。

該項目評估目的為“××擬了解××股權(quán)的市場價值，需要對該行為涉及的××股東全部權(quán)益價值進行評估，為該行為提供價值參考依據(jù)”，評估基準日為2022年12月31日。

評估報告披露：“因××股權(quán)已出售，委托人對該公司已無控制權(quán)及影響力，獲取××基礎(chǔ)財務(wù)資料及其他相關(guān)資料受到一定限制，僅能提供資產(chǎn)評估申報表、被評估單位報表、科目余額表、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、擔保及反擔保保證合同、公司分立協(xié)議等部分資料”“目前該項目由于拆遷受阻與融資困難資金匱乏等原因，致使項目推進速度緩慢。同時受國家建設(shè)用地指標限制，未來可出讓土地面積無法預測”。

2.項目背景情況。

××有限公司主要資產(chǎn)為長期股權(quán)投資——××有限公司。評估檔案資料表明：2011年5月，××有限公司與××土地儲備中心簽署了《××項目合作開發(fā)合同》，進行土地一級開發(fā)和部分配套公共設(shè)施建設(shè)。評估報告披露：“目前××項目由于拆遷受阻與融資困難資金匱乏，該項目進展緩慢”“公司由于資金短缺不能償還銀行貸款以及支付部分工程款，存在償債起訴的風險”。

2016年2月2日，財政部等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜〔2016〕4號），其中第七條明確“不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤”，與《××項目合作開發(fā)合同》部分條款沖突；開發(fā)項目未按計劃完工結(jié)算；××有限公司及其股東與××政府相關(guān)部門對于《××項目合作開發(fā)合同》土地出讓收入分配方式和分配比例的相關(guān)條款有效性及審理管轄權(quán)問題提請多起訴訟，××省高級人民法院僅裁定該訴訟的審理管轄權(quán)為××市中級人民法院，未對土地出讓收入分配方式和分配比例給出結(jié)論，中國裁判文書網(wǎng)已于20××年××月××日披露該民事裁定書。

3.報告存在的問題。

土地出讓收入分配方式和分配比例是對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的重要事項。評估人員未收集、未核查上述民事裁定書，該裁定僅針對訴訟管轄權(quán)事項，沒有與土地出讓收入分配相關(guān)的結(jié)論，對評估結(jié)論可能產(chǎn)生重大影響。

××項目開發(fā)進度延期、拆遷受阻，獲取評估資料受限，可出讓土地面積、項目開發(fā)收入、項目開發(fā)成本、分配比例等評估重要參數(shù)無法合理確定，不具備出具資產(chǎn)評估報告的條件。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第六條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十三條、第二十二條、第二十七條的規(guī)定，對華夏資產(chǎn)評估（北京）有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師孟祥義（會員編號11000247）、郭平珍（會員編號11000370）予以公開譴責的行業(yè)自律懲戒。

三、廣州集佳資產(chǎn)評估有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬質(zhì)押融資所涉及其持有的專利權(quán)專項資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.預測銷售收入持續(xù)增長依據(jù)不充分。

該項目評估基準日為2022年3月31日。被評估單位的專利產(chǎn)品無形資產(chǎn)組合2019—2021年的歷史年度銷售收入分別為8.17億、12.28億、16.79億，年均增長率37.37%。采用收益法計算時，評估人員預測專利產(chǎn)品無形資產(chǎn)組合在預測期的銷售收入，按照上述三年的年均增長率37.37%持續(xù)增長。按此增長方式，預測期最后一年（2027年）的銷售收入已達106.06億，與基準日前一年（2021年）對比增幅超過5.3倍。評估人員對此持續(xù)增長的預測缺少必要的分析判斷和合理支撐依據(jù)。

2.專利評估資料收集不完整。

評估檔案中缺少國家知識產(chǎn)權(quán)局出具的專利登記簿副本、專利檢索報告、最近一期的專利繳費憑證、專利權(quán)利要求書、專利說明書及其附圖，專利技術(shù)的研發(fā)過程及其技術(shù)實驗報告等必要資料。

3.折現(xiàn)年限計算有誤。

該報告底稿“無形資產(chǎn)組合技術(shù)評估計算表（稅前）”中，2022年4—12月、2023—2027年的折現(xiàn)年限分別按照0.38、1.38、2.38、3.38、4.38、5.38計算。上述折現(xiàn)年限的計算與評估說明中記載的“預測收益在各年是均勻發(fā)生的，其年度收益實現(xiàn)時點為每年的年中時點”測算思路不符，應為0.38、1.25、2.25、3.25、4.25、5.25。折現(xiàn)年限的計算錯誤導致評估差異202.70萬元（在其他條件不變的情況下，造成低估），差異率1.32%。

4.資產(chǎn)評估報告未明確評估對象權(quán)利屬性。

根據(jù)該評估報告記載：“評估對象：本次評估的對象是××股份持有的擬質(zhì)押融資所涉及的專利權(quán)價值”，未明確評估對象的權(quán)利屬性。

上述問題違反了《專利資產(chǎn)評估指導意見》第五條、第十一條、第十六條、第十七條、第二十七條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對廣州集佳資產(chǎn)評估有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師張樂（會員編號44000178）、郭簡（會員編號44000177）予以嚴重警告的行業(yè)自律懲戒。

四、深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬收購××有限公司50%股權(quán)所涉及××有限公司股東全部權(quán)益價值項目追溯性資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.評估項目基本情況。

本項目為以股權(quán)收購為評估目的，對××有限公司股東全部權(quán)益價值進行追溯性評估。該報告評估基準日為2020年4月30日，評估報告日為2021年3月5日，評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法。其中納入評估范圍的資產(chǎn)——“應收賬款”3,326,304.10元涉及訴訟，該科目評估值占評估結(jié)論中所有者權(quán)益評估值的比例為14.20%，訴訟結(jié)果對應收賬款產(chǎn)生重要影響。2019年4月，法院作出民事裁定凍結(jié)××有限公司財產(chǎn)。同月，××有限公司向法院提起民事反訴。2020年5月，法院一審判決××有限公司敗訴。2020年11月，××有限公司對一審判決上訴。2020年12月，終審判決駁回上訴、維持原判。至此，××有限公司敗訴，無法收回該筆債權(quán)，且還應支付對方設(shè)備款5,448,137.00元、訴訟費用和設(shè)備款相關(guān)利息。

2.報告存在的問題。

一是評估人員未收集、未核查上述訴訟一審、二審（終審）判決文書等對應收賬款產(chǎn)生影響的重要評估資料。

二是評估人員未對應收賬款的回收可能性進行分析，僅以賬面值3,326,304.10元確認評估值。

三是評估人員未披露圍繞應收賬款的法院一審判決結(jié)果及對評估結(jié)論的重要影響。根據(jù)評估機構(gòu)情況說明，評估人員知曉一審判決結(jié)果，但評估報告僅披露了2019年法院查封及××有限公司反訴的事項。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十三條、第十七條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》第五條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》第五條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十四條、第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對深圳市國潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估顧問有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師曹曉初（會員編號47030002）、張驚雷（會員編號47180018）予以嚴重警告的行業(yè)自律懲戒。

五、北京信誠資產(chǎn)評估有限責任公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的無形資產(chǎn)——商標專用權(quán)資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.評估模型選用不恰當。

該報告采用倍加系數(shù)模型確定評估對象商標的重置成本，倍加系數(shù)法適用于投入智力比較多的技術(shù)型無形資產(chǎn)。但根據(jù)該報告披露，“對于本次評估的無形資產(chǎn)，沒有過多無形資產(chǎn)研發(fā)中的物化勞動消耗和活勞動消耗”，不應適用倍加系數(shù)法。

2.未按照準則要求收集、披露商標的資料。

該報告評估檔案中未收集商標商品或者服務(wù)的基本情況、商標資產(chǎn)產(chǎn)生收益的方式等重要資料，報告中也未披露相關(guān)信息。

3.引用已廢止的評估準則。

該評估報告引用了在評估基準日已廢止的《商標資產(chǎn)評估指導意見》（中評協(xié)〔2011〕228號）。

上述問題違反了《商標資產(chǎn)評估指導意見》第十八條、第二十三條、第三十一條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》第四條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對北京信誠資產(chǎn)評估有限責任公司及其簽字資產(chǎn)評估師李菲（會員編號11001037）、鄭同祺（會員編號11001036）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

六、北京高力國際土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××股份有限公司擬支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)所涉及的××企業(yè)管理有限公司的股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.收益法評估多計利息收入。

在采用收益法計算時，××企業(yè)管理有限公司“其他應收款——暫借款”屬于非經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)生的利息收入不應計入經(jīng)營性資產(chǎn)價值。評估人員在計算非經(jīng)營性資產(chǎn)時，包含了該筆借款原始發(fā)生額8,000.00萬元。但在計算經(jīng)營性資產(chǎn)價值時，又將該筆借款按照年化3.6%的利率計算利息收入，計入2021年及以后的預測期“財務(wù)費用——結(jié)構(gòu)性存款”，涉及金額2,200.00萬元。

2.收益法評估遺漏溢余資產(chǎn)。

××企業(yè)管理有限公司“交易性金融資產(chǎn)——銀行結(jié)構(gòu)性存款”為溢余資產(chǎn)，基準日余額為1,377.55萬元。評估人員未將該筆交易性金融資產(chǎn)作為溢余資產(chǎn)加回，涉及金額1,377.55萬元。

3.營業(yè)收入預測缺少合理性分析。

該項目評估基準日為2020年12月31日。在采用收益法計算時，評估人員對××企業(yè)管理有限公司采用的預測期營業(yè)收入遠高于××企業(yè)管理有限公司歷史年度業(yè)績水平?！痢疗髽I(yè)管理有限公司2019年、2020年歷史年度營業(yè)收入增長率為-3.35%和5.34%，評估人員以未來行業(yè)市場增速預測該公司2021—2023年的營業(yè)收入，將增長率分別確定為13.24%、11.56%和7.48%，未就產(chǎn)生較大差異的合理性進行分析和披露。

4.缺少銷售提成率的取值依據(jù)。

在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法計算時，評估人員對該公司被投資企業(yè)××公司和××公司的無形資產(chǎn)——實用新型專利，采用收入分成的技術(shù)路徑計算，銷售提成率為重要參數(shù)。該報告評估檔案缺少銷售提成率的取值依據(jù)。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》第五條、第十四條、第二十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——無形資產(chǎn)》第二十八條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十四條、第十六條、第二十七條的規(guī)定，對北京高力國際土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師許東衛(wèi)（會員編號44160002）、夏楨菲（會員編號31180016）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

七、江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估測繪有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《××有限公司擬發(fā)債涉及的投資性房地產(chǎn)市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

評估范圍內(nèi)的車位包含××園、××區(qū)、其他地下建筑三部分。評估人員通過選取可比案例，并考慮××園、××區(qū)總面積體量較大，分別按基準單價的90%、95%作為評估單價，其他的以基準單價為評估單價。最終按照建筑物地下總建筑面積乘以評估單價得出評估值。

評估人員在評估過程中已收集到了××事務(wù)所出具的《房產(chǎn)測繪成果報告》，該測繪報告清晰記載了評估對象地下建筑中人防、設(shè)備間、消防等面積。采用市場法評估車位價值時，評估人員未考慮上述不能作為車位出售的面積，直接按照總建筑面積乘以評估單價得出評估結(jié)果。該錯誤導致××園車位評估值差異26,903.51萬元、××區(qū)評估值差異5,609.39萬元，合計32,512.90萬元（在其他條件不變的情況下，造成高估），差異率4.83%。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》第七條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第二十七條的規(guī)定，對江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估測繪有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師馬永魁（會員編號32170064）、張成軍（會員編號32180180）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

八、江蘇中恒土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題。

該公司出具的《劉××擬對其持有的0.76%股權(quán)進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的××股份有限公司股東全部權(quán)益市場價值評估項目資產(chǎn)評估報告》主要問題如下：

1.價值比率計算有誤。

在計算價值比率修正系數(shù)時，評估人員未引用正式審計報告數(shù)據(jù)，且營業(yè)總收入（同比增長率）、速動比率、總資產(chǎn)（同比增長率）鏈接錯誤。上述問題導致評估差異814.58萬元（在其他條件不變的情況下，造成高估），差異率4.22%。

2.評估參數(shù)選取有誤。

在采用市凈率計算評估值時，評估人員對歸屬于母公司所有者權(quán)益的取值未引用正式審計報告數(shù)據(jù)，導致評估差異807.52萬元（在其他條件不變的情況下，造成低估），差異率3.86%。

上述問題違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——企業(yè)價值》第五條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第二十七條的規(guī)定，對江蘇中恒土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司及其簽字資產(chǎn)評估師臧其林（會員編號32200180）、孟麗娟（會員編號32130037）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

下一步，中評協(xié)將堅決貫徹落實《意見》要求，加強與有關(guān)行政部門的橫向協(xié)同，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管職能，進一步健全證券備案機構(gòu)首單業(yè)務(wù)專項檢查機制，切實維護證券市場秩序，提升資產(chǎn)評估行業(yè)公信力。

特此公告。