各類自然資源價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用要點(diǎn)

自然資源價(jià)值的評(píng)估方法多種多樣，不同的方法其理論基礎(chǔ)各異，評(píng)估的資源類型也有一定的差別。

總起來(lái)看，自然資源價(jià)值的評(píng)估方法可歸為成本核算法、市場(chǎng)價(jià)格法和假設(shè)市場(chǎng)法。

但是針對(duì)不同的自然資源，其主要評(píng)估方法還是有所差異，具體體現(xiàn)為：

建設(shè)用地主要評(píng)估方法：建設(shè)用地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。

01、 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

（1）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能限制對(duì)價(jià)格的影響。

（2）采用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)選用客觀的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，合理確定土地取得費(fèi)。

（3）運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象相同類型的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)主要來(lái)源于政府劃撥供地案例；選擇實(shí)例時(shí)可不考慮供后實(shí)際用途。同一供需圈內(nèi)可比實(shí)例不足三個(gè)時(shí)，可適當(dāng)放寬案例選取的范圍或時(shí)間要求。選擇比較實(shí)例時(shí)應(yīng)注意因供地政策不同造成的價(jià)格內(nèi)涵差異，保障能夠修正到待估對(duì)象的設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵。

（4）通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，地方已公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益。對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益。僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜直接將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益。

02、 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

應(yīng)執(zhí)行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。

03、 集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估

（1）城市市區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估可參見(jiàn) GB/T 18508 的有關(guān)規(guī)定；位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估，包括經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地，參見(jiàn)中評(píng)協(xié)〔2020〕16 號(hào)文件的具體要求。

（2）集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估應(yīng)特別關(guān)注市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知與偏好對(duì)價(jià)格的影響。

耕地主要評(píng)估方法：耕地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。

1、收益還原法中，在總收益核算時(shí)，對(duì)于直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，原則上應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域普遍種植的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)作物，核定客觀正常收益水平；年收益若以實(shí)物方式支付，應(yīng)以估價(jià)期日物價(jià)水平為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮物價(jià)變化、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響；年總費(fèi)用是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的正常合理必要的客觀總費(fèi)用，對(duì)費(fèi)用支出超過(guò)或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算到1年；對(duì)采用工廠化農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的，土地純收益中應(yīng)扣除投入所形成固定資產(chǎn)的客觀純收益，若該固定資產(chǎn)在價(jià)格內(nèi)涵確定的期限內(nèi)需要更新，則應(yīng)按其使用年限攤銷費(fèi)用。確定土地還原率時(shí)應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同經(jīng)營(yíng)方式、不同種植類型、不同地貌類型之間土地還原率的差別。

2、市場(chǎng)比較法中，應(yīng)關(guān)注比較實(shí)例價(jià)格是否包含地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施及其他實(shí)物，以及種植類型、耕作制度、經(jīng)營(yíng)方式等；比較實(shí)例的價(jià)格內(nèi)涵，原則上應(yīng)與待估對(duì)象一致，不一致時(shí)應(yīng)予以修正；在完成耕地定級(jí)的區(qū)域，可依據(jù)定級(jí)因素因子體系，采用定級(jí)指數(shù)計(jì)算影響因素修正系數(shù)。

3、成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)為設(shè)定開(kāi)發(fā)程度內(nèi)涵下，同等地域條件下農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)必要投入的客觀費(fèi)用，可采用工程預(yù)算法、類似工程費(fèi)用比較法測(cè)算，也可參照當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)或中低產(chǎn)田改造投資標(biāo)準(zhǔn)確定；確定耕地增值收益，應(yīng)綜合考慮開(kāi)發(fā)完成后耕地的肥力提高程度、田間配套設(shè)施水平及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，可依據(jù)開(kāi)發(fā)完成后耕地單產(chǎn)增加水平測(cè)算。

4、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，應(yīng)關(guān)注基準(zhǔn)地價(jià)的權(quán)利類型和地類。

01、 耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格評(píng)估

（1）估價(jià)設(shè)定年限不得超過(guò)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的上限及承包期（或其他合法持有年期）的剩余年限。

（2）運(yùn)用收益還原法評(píng)估經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格時(shí)，土地還原率一般略高于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；流轉(zhuǎn)合同對(duì)受讓方有土地改良等投入要求的，可在費(fèi)用中合理體現(xiàn)。

（3）運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，比較實(shí)例應(yīng)為同區(qū)域、同類型耕地的交易實(shí)例，或相同區(qū)域、相同種植經(jīng)營(yíng)類型前提下，可修正為相同權(quán)利類型的交易實(shí)例。

（4）運(yùn)用公示地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)注意公示地價(jià)的內(nèi)涵，采用與估價(jià)對(duì)象權(quán)利相一致的公示地價(jià)。

（5）如果經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同中有特殊約定，應(yīng)考慮其對(duì)土地權(quán)能、權(quán)益的影響，進(jìn)行適當(dāng)修正。

02、 耕地抵押的價(jià)格評(píng)估

除執(zhí)行上述的相關(guān)規(guī)定外，抵押估價(jià)應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容：

（1）估價(jià)中應(yīng)體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則，在謹(jǐn)慎預(yù)期下，按照合法合規(guī)的現(xiàn)狀用途，并充分考慮承包合同或流轉(zhuǎn)合同約定。

（2）采用收益還原法估價(jià)時(shí)，考慮到抵押物處置時(shí)受流轉(zhuǎn)合同的限制，其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)增大，經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押估價(jià)中的土地還原率一般略高于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地還原率。

園地主要評(píng)估方法：園地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。

1、待估對(duì)象包含地上經(jīng)濟(jì)作物或有關(guān)設(shè)施的，應(yīng)考慮地上經(jīng)濟(jì)作物的現(xiàn)狀價(jià)格或有關(guān)設(shè)施對(duì)園地價(jià)格的影響。

2、適當(dāng)考慮特殊的土壤及氣候條件對(duì)園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價(jià)格。

3、采用收益還原法時(shí)，可考慮待估對(duì)象地上經(jīng)濟(jì)作物的現(xiàn)狀及生長(zhǎng)階段，依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命周期及生產(chǎn)發(fā)育狀況，分階段計(jì)算年總收益及年總費(fèi)用；對(duì)產(chǎn)量有大、小年規(guī)律的經(jīng)濟(jì)作物，收益或費(fèi)用數(shù)據(jù)應(yīng)采用連續(xù)若干年期的客觀平均值；在經(jīng)濟(jì)壽命周期末年，應(yīng)根據(jù)估價(jià)設(shè)定條件，考慮是否包含地上果樹(shù)的木材收益；年總費(fèi)用核算時(shí)，應(yīng)考慮銷售費(fèi)用；對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，若該固定資產(chǎn)在價(jià)格內(nèi)涵確定的使用期內(nèi)需要更新投資，則應(yīng)按其使用年限攤銷費(fèi)用。確定園地還原率時(shí)應(yīng)綜合考慮經(jīng)營(yíng)投入高、周期長(zhǎng)、市場(chǎng)不確定性大等風(fēng)險(xiǎn)。

4、采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注比較實(shí)例交易價(jià)格的構(gòu)成與待估對(duì)象是否一致，若不一致應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；比較實(shí)例的經(jīng)濟(jì)作物種類、利用方式應(yīng)與待估對(duì)象一致或可進(jìn)行一致性修正。

林地主要評(píng)估方法：林地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

1、當(dāng)待估對(duì)象包含林木時(shí)，林木部分按現(xiàn)狀進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；

2、在評(píng)估林地價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分考慮林木狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及開(kāi)發(fā)利用方式對(duì)林地價(jià)格的影響；

3、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估林地價(jià)格時(shí)，如比較實(shí)例的林木類別及林地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式與評(píng)估對(duì)象不一致，應(yīng)進(jìn)行一致性調(diào)整；

4、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)采用與待估對(duì)象權(quán)利相一致的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)修正。

（1）承包林地價(jià)格評(píng)估方法主要采取收益還原法，如有市場(chǎng)比較實(shí)例，也可采用市場(chǎng)比較法。

（2）林地出租（轉(zhuǎn)包）價(jià)格的評(píng)估可采用收益還原法和市場(chǎng)比較法。

（3）林地租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與林地宗地的正常地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。租金標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估可通過(guò)林地宗地的正常土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等直接評(píng)估。

（4）林地作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、剩余法或收益還原法，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中分析出資風(fēng)險(xiǎn)。林地作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確待估對(duì)象的權(quán)利狀況，關(guān)注林地的林木收益、承包經(jīng)營(yíng)期限、有無(wú)其他經(jīng)營(yíng)或權(quán)利限制等因素。

（5）林地拍賣價(jià)格評(píng)估可采用剩余法、市場(chǎng)比較法或收益還原法，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)拍賣價(jià)格的影響。

草地主要評(píng)估方法：草地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

1、承包草地的價(jià)格評(píng)估應(yīng)綜合考慮草地的土壤質(zhì)量、收益水平、草地承包經(jīng)營(yíng)期限、有無(wú)其他經(jīng)營(yíng)或權(quán)利限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面因素；

2、草地租金評(píng)估可通過(guò)該宗地的正常草地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可調(diào)查租賃案例采用市場(chǎng)比較法等直接評(píng)估。草地承包、轉(zhuǎn)包費(fèi)可參照草地租金評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估；

3、草地拍賣估價(jià)，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法確定其價(jià)格，草地拍賣的年限不應(yīng)超過(guò)法定最高年限；

4、草地抵押價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法等，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)格的影響;

5、草地作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法等確定其價(jià)格。應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明作價(jià)出資（入股）的風(fēng)險(xiǎn);

6、在評(píng)估放牧草地價(jià)格時(shí)，應(yīng)區(qū)分連續(xù)放牧與劃區(qū)輪牧等不同的放牧制度；采用收益還原法時(shí)，其經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源于牲畜的出售收益，在測(cè)算總收益時(shí)應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長(zhǎng)期等，收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù) 3 年~5 年的客觀平均值；采用市場(chǎng)比較法評(píng)估放牧草地價(jià)格時(shí)，可比實(shí)例的草地類型、放牧制度等因素應(yīng)與待估對(duì)象一致。

7、在評(píng)估牧草生產(chǎn)草地價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮輪割制度和草群結(jié)構(gòu)、草群品質(zhì)，區(qū)分牧草地、藥用草地以及蜜源草地等不同的植物類型；采用收益還原法時(shí)，其經(jīng)營(yíng)收益主要包括草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)及打草收益，計(jì)算純收益時(shí)可采用近 3 年的收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)客觀平均值；采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可比實(shí)例的草地植被類型、輪割制度等因素應(yīng)與待估對(duì)象一致。

以土地適宜性評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合估價(jià)目的，遵循合理有效利用原則確定開(kāi)發(fā)利用方式，參照相對(duì)應(yīng)的用地類型及其價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估。

礦業(yè)權(quán)主要評(píng)估方法：礦業(yè)權(quán)評(píng)估方法包括基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法、收入權(quán)益法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評(píng)序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法等主要評(píng)估方法。

采礦權(quán)適用的評(píng)估方法包括基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量法；探礦權(quán)評(píng)估除前述方法外，還適用單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評(píng)序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法。

礦業(yè)權(quán)出讓收益評(píng)估方法包括基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法、收入權(quán)益法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、勘查成本效用法等；前述方法同時(shí)適用于與礦產(chǎn)資源所有權(quán)相關(guān)的出讓權(quán)益價(jià)值評(píng)估。

1、基于不同的權(quán)利，應(yīng)充分關(guān)注適用于采礦權(quán)和探礦權(quán)間不同的評(píng)估方法；探礦權(quán)評(píng)估時(shí)還應(yīng)區(qū)分不同勘查階段（普查、詳查、勘探）所適用的評(píng)估方法。

2、基于不同的評(píng)估目的，應(yīng)充分關(guān)注礦業(yè)權(quán)出讓和礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓之間待估對(duì)象與范圍的銜接；礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)關(guān)注礦業(yè)權(quán)是否全部或部分有償處置。

3、應(yīng)特別關(guān)注礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量報(bào)告的評(píng)審備案情況：當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源儲(chǔ)量報(bào)告無(wú)需評(píng)審備案時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)儲(chǔ)量報(bào)告管理要求進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估；當(dāng)評(píng)審備案相關(guān)資料較早時(shí)，應(yīng)充分利用原有地質(zhì)勘查資料進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估；當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源儲(chǔ)量報(bào)告有評(píng)審備案文件時(shí)，應(yīng)按照評(píng)審備案的資源儲(chǔ)量進(jìn)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估。

4、應(yīng)特別關(guān)注不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的礦山設(shè)計(jì)資料的聯(lián)系和區(qū)別。

海域主要評(píng)估方法：海域價(jià)格的主要評(píng)估方法包括收益還原法、成本逼近法、剩余法、市場(chǎng)比較法、海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法等。

無(wú)居民海島主要評(píng)估方法：根據(jù)適宜性原則，可選擇《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中與無(wú)居民海島特征相匹配的評(píng)估方法。