金牌估值 5月11日

惠州市惠陽區(qū)土地收回評(píng)估參數(shù)指導(dǎo)意見

　　為加強(qiáng)惠陽區(qū)土地收回補(bǔ)償評(píng)審管理工作，統(tǒng)一規(guī)范土地收回價(jià)格評(píng)估行為，針對(duì)土地收回業(yè)務(wù)（主要針對(duì)已辦理國(guó)土證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的土地）涉及的土地評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的問題，結(jié)合惠陽區(qū)實(shí)際情況并參考惠州市土地收回補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定，提出以下評(píng)估參數(shù)指導(dǎo)意見：

　　一、評(píng)估方法選取

　　評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法，選用至少兩種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。因土地市場(chǎng)發(fā)育不成熟等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明。

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法可比案例選取在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)歷年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用交易方式相同的交易實(shí)例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例，成交地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例以及通過區(qū)建設(shè)用地領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審定的改變條件、延長(zhǎng)年限補(bǔ)繳地價(jià)款的宗地和村企合作掛牌的宗地作為比較案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。

　?。ǘ┻x用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）需要現(xiàn)狀建筑數(shù)據(jù)或詳細(xì)的規(guī)劃資料為依據(jù)。在進(jìn)行現(xiàn)狀建筑評(píng)估時(shí)，按現(xiàn)狀建筑數(shù)據(jù)評(píng)估。在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。

　　二、評(píng)估參數(shù)選取

　?。ㄒ唬?duì)于市場(chǎng)比較法、公示地價(jià)系數(shù)修正法的期日修正，

　　目前，惠陽區(qū)尚未建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系，亦未發(fā)布持續(xù)更新的地價(jià)指數(shù)，而惠州市惠城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果已納入國(guó)家級(jí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，并按季度公布監(jiān)測(cè)成果。因此，在惠陽區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建立之前，期日修正參考惠州市惠城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果。

　?。ǘ?duì)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤(rùn)率、土地增值收益率，按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率。

　　1.土地開發(fā)利潤(rùn)率。開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和實(shí)際情況來確定正常回報(bào)率，可參考國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局制定的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》來確定，取值范圍一般在10%-15%為宜。

　　2.土地增值收益率。土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。土地增值收益率是土地增值收益與土地成本價(jià)格的比率。經(jīng)研究討論，工業(yè)用地土地增值收益率取值范圍可參考《惠州市惠陽區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2018年版)》為10%~45%（按最新版的報(bào)告確定）。

　?。ㄈ?duì)于剩余法（假設(shè)開發(fā)法）評(píng)估參數(shù)選取。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完成后的售價(jià)取值問題。對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的商鋪或住宅，需選取估價(jià)期日當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)的正常價(jià)格水平，釆用市場(chǎng)比較法或收益法確定，案例的取值必須真實(shí)可靠且符合市場(chǎng)實(shí)際情況，估算結(jié)果不能釆用預(yù)測(cè)的未來售價(jià)。

　　2.項(xiàng)目開發(fā)周期問題。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))文中規(guī)定，假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年?？紤]到惠州房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，以及綜合各家評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一意見，認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)周期可按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模（總建筑面積）為基準(zhǔn)進(jìn)行估算，即設(shè)定為總建筑面積在20萬平方米以下項(xiàng)目，開發(fā)周期不超過2年，總建筑面積在20萬平方米以上開發(fā)周期約為3年。

3.利潤(rùn)率的取值范圍問題。利潤(rùn)率的取值對(duì)地價(jià)的影響較大，取值的參考范圍應(yīng)由政府相關(guān)部門公布。在無法取得相關(guān)數(shù)據(jù)之前，各評(píng)估機(jī)構(gòu)可先統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，釆用綜合銷售利潤(rùn)率可參考國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局制定的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》（2018）、《關(guān)于全市房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率有關(guān)問題的通知》（惠國(guó)稅發(fā)〔2009〕115號(hào)）以及惠州市的3-5家典型上市房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的范圍作為取值依據(jù)，建議平均銷售利潤(rùn)率23%-27%為宜。同時(shí)，結(jié)合《廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會(huì)關(guān)于公布廣東省土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（2019年修訂版）的通知》中關(guān)于利潤(rùn)的計(jì)算“不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項(xiàng)目類型，利潤(rùn)率不同”，對(duì)惠陽不同區(qū)域、不同開發(fā)項(xiàng)目類型的利潤(rùn)率進(jìn)行取值。評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用剩余法過程要根據(jù)評(píng)估宗地具體情況，從中選取適宜的利潤(rùn)率，且需對(duì)取值作相關(guān)說明。

　　4.建筑工程造價(jià)。建議參考惠州市惠陽區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果中的建筑工程造價(jià)指標(biāo),結(jié)合估價(jià)期日住建部門建筑工程造價(jià)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行取值。

　　5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)在銷售過程中所發(fā)生必須的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等，建議取值范圍一般在3%以內(nèi)為宜。

　　在采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）評(píng)估過程，對(duì)于銷售費(fèi)用是否需要計(jì)息評(píng)估公司存在爭(zhēng)議，結(jié)合惠陽區(qū)實(shí)際情況，建議在采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）進(jìn)行測(cè)算，其銷售費(fèi)用不計(jì)算利息。

　　6.地下空間。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配建的地下室，規(guī)劃部門認(rèn)為地下室的利用如為停車、人防和配套的設(shè)備用房，不作為計(jì)算容積率指標(biāo)的建筑面積，規(guī)劃部門編制的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書》亦未將地下車庫(kù)的建筑面積予以明確，未計(jì)入容積率；且惠州市惠陽區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵指的是地表地價(jià)，并不包含地下空間。評(píng)估機(jī)構(gòu)目前在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算地價(jià)時(shí)，只考慮地下室建筑成本，一律不對(duì)地下停車位價(jià)值進(jìn)行估算。

　?。ㄋ模┰谑袌?chǎng)比較法運(yùn)用過程中，對(duì)于容積率、開發(fā)程度等因素修正可以參考基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相關(guān)修正體系進(jìn)行修正的，建議參考基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的相關(guān)修正體系。

　　1.土地開發(fā)費(fèi)。根據(jù)惠州市公共資源交易中心公布的中標(biāo)信息，統(tǒng)計(jì)惠州市近三年土地平整、通路、通電、供水、排水等市政工程單位面積成本（包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、相關(guān)設(shè)施設(shè)備和材料費(fèi)用等），確定土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?！拔逋ㄒ黄健辟M(fèi)用取值如下表所示。

三、不同評(píng)估方法的權(quán)重選取

　　估價(jià)項(xiàng)目的最終評(píng)估結(jié)果一般根據(jù)兩種方法的計(jì)算結(jié)果確定，兩種方法的計(jì)算結(jié)果不宜差距過大，每種方法權(quán)重的取值需詳細(xì)說明原因。

　　依據(jù)《土地評(píng)估實(shí)務(wù)千問千答》等文件，經(jīng)討論，采用恰當(dāng)?shù)牡貎r(jià)確定方法，①兩種估價(jià)方法和估價(jià)資料可信度都較高，應(yīng)采取算術(shù)平均法。②第一種方法及估價(jià)資料可信度高，第二種方法或估價(jià)資料可信度低時(shí)：兩種估價(jià)結(jié)果差值不超過30%，以第一種方法為主，建議權(quán)重取60%或70%，另一種取40%或30%；兩種估價(jià)結(jié)果差值超過30%，以第一種方法為主，建議權(quán)重取80%，另一種取20%；兩種估價(jià)結(jié)果差值超過50%，建議做詳細(xì)分析舍去可信度低的估價(jià)結(jié)果或?qū)尚哦鹊偷脑u(píng)估結(jié)果進(jìn)一步調(diào)低權(quán)重。如評(píng)估過程采用三種方法（含三種評(píng)估方法）以上評(píng)估的，方法權(quán)重選取參考兩種方法評(píng)估權(quán)重選取思路。

　　采用加權(quán)算術(shù)平均時(shí)，通常對(duì)最適用于待估宗地、評(píng)估資料全面準(zhǔn)確、估價(jià)依據(jù)充分、參數(shù)選取合理的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果賦予較大的權(quán)重，反之，賦予較小的權(quán)重，不得隨意調(diào)整權(quán)重來調(diào)整估價(jià)結(jié)果。

　　四、關(guān)于土地收回補(bǔ)償問題

　　土地收回補(bǔ)償金額根據(jù)法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為剩余使用年限與法定最高出讓年限的比值。即：土地收回補(bǔ)償評(píng)估價(jià)＝（剩余使用年限÷法定最高出讓年限）×法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。其中，綜合用地（含城鎮(zhèn)混合住宅用地）的住宅和商業(yè)所占的土地面積比例按照住宅占90%、商業(yè)占10%進(jìn)行界定。綜合用地補(bǔ)償評(píng)估價(jià)=商業(yè)法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×（綜合用地剩余使用年限÷綜合用地法定使用年限）+住宅法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×（綜合用地剩余使用年限÷綜合用地法定使用年限）。

　　五、國(guó)有建設(shè)用地住宅用地（個(gè)人）土地開發(fā)強(qiáng)度問題（已取得國(guó)土證或已辦理國(guó)有建設(shè)用地供地手續(xù)的個(gè)人住宅用地）

　　參照《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）及《惠州市惠陽區(qū)集體土地征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（惠陽府辦〔2018〕19號(hào)）確定國(guó)有建設(shè)用地住宅用地（個(gè)人）土地開發(fā)強(qiáng)度。

　?。ㄒ唬┩恋爻鲎寱r(shí)未約定容積率的。

　　1.空地或土地現(xiàn)狀容積率低于或等于4.0的，按容積率4.0計(jì)算；

　　2.土地現(xiàn)狀容積率超過4.0的，且已依法辦理報(bào)建手續(xù)的用地，按現(xiàn)狀容積率進(jìn)行認(rèn)定，但評(píng)估價(jià)值必須按報(bào)建時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)，扣除超過4.0容積率部分的地價(jià)。其中2008年1月1日后報(bào)建的土地按報(bào)建時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)扣除超過4.0容積率以上部分的價(jià)值；2007年12月31日前辦理報(bào)建手續(xù)的用地，超過部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地現(xiàn)狀容積率超過4.0的，且未依法辦理報(bào)建手續(xù)的，按容積率4.0計(jì)算。

　?。ǘ┩恋爻鲎寱r(shí)已約定容積率的。

　　1.空地或土地現(xiàn)狀容積率低于或等于出讓合同約定容積率的，按土地出讓合同約定的容積率為準(zhǔn)；

　　2.土地現(xiàn)狀容積率超過土地出讓合同約定，且依法辦理報(bào)建手續(xù)的，按現(xiàn)狀容積率進(jìn)行認(rèn)定，但評(píng)估價(jià)值必須按報(bào)建時(shí)點(diǎn)的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)，扣除超過出讓合同約定容積率部分的地價(jià)。其中2008年1月1日后報(bào)建的土地按報(bào)建時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)扣除超過出讓合同約定容積率部分的價(jià)值；2007年12月31日前辦理報(bào)建手續(xù)的用地，超過部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地現(xiàn)狀容積率超過土地出讓合同約定，但未依法辦理報(bào)建手續(xù)的，按出讓合同約定容積率計(jì)算。

　　六、容積率及商住比例

　　已報(bào)建地上已有建筑物的，容積率根據(jù)已報(bào)建的建筑面積與土地面積的比例進(jìn)行確定；未報(bào)建地上已有建筑物的或是空地的，容積率按《惠州市惠陽區(qū)人民政府關(guān)于確認(rèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)容積率的實(shí)施意見》（惠陽府〔2016〕25號(hào)）進(jìn)行確定。

　　已明確商住比例的按明確的為準(zhǔn)，未明確商住比例且原土地出讓年限為50年的商住用地、綜合用地，根據(jù)惠陽府〔2016〕25號(hào)文，其住宅和商業(yè)所占土地面積比例按照住宅90%、商業(yè)10%進(jìn)行界定。土地使用權(quán)出讓年限為70年的城鎮(zhèn)混合住宅用地、商住用地，全部按住宅用地確定，不兼容商業(yè)。

　　七、地上建筑物

　　地上建（構(gòu)）筑物分為有產(chǎn)權(quán)證件和經(jīng)鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定為可參照合法建筑補(bǔ)償兩種，具體以《惠州市惠陽區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定為準(zhǔn)。

　　八、有效使用時(shí)間及適用范圍

　　本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起實(shí)施，自新一輪基準(zhǔn)地價(jià)出臺(tái)前有效。如在本指導(dǎo)意見頒布使用時(shí)間內(nèi)，與國(guó)家、省、市等相關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突，以國(guó)家、省、市等規(guī)定為準(zhǔn)；本指導(dǎo)意見由區(qū)征地儲(chǔ)備中心解釋；在執(zhí)行過程遇到的新情況新問題，由區(qū)征地儲(chǔ)備中心結(jié)合我區(qū)實(shí)際，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充修正。

　　九、運(yùn)用說明

　　本指導(dǎo)意見作為土地評(píng)估過程中評(píng)估機(jī)構(gòu)及部門的參考，用于指導(dǎo)我區(qū)土地收回價(jià)格評(píng)估。