花開麗園 估價師平臺

摘要：日常土地評估報告除了按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價報告評審標準》的要求書寫外，估價師往往容易遺漏對一些項目的書寫和披露，忽視對一些重點問題的分析，或者分析的不夠充分、不到位。本文結(jié)合日常土地評估報告書寫過程中容易遺漏和忽視的一些問題，按照土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿）的各部分書寫順序，對其中幾個重點項目從報告書寫的充分性角度進行分析，并舉例說明書寫注意事項和方法。另外結(jié)合估價方法中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定探討了估價過程中技術(shù)難點。

關(guān)鍵詞：書寫注意事項    技術(shù)難點    充分性

（二）估價期日的確定

注意特殊估價時點要求：如：抵押項目，按照《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第十條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價值時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日；調(diào)整用途或容積率補地價的項目，按照4號文，估價期日應以國土資源主管部門同意補繳地價時為主，征收拆遷項目，按照《國有土地上房屋征收評估辦法》，估價期日為拆遷公告發(fā)布之日。

（三）地價定義

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價報告評審標準》，在地價定義處需描述估價對象所處市場條件是公開市場或特定市場，這一點是平常書寫報告比較容易遺漏的地方。還有對于一些地區(qū)地價中不含耕地占用稅，耕地占用稅是土地成交后由競得人支付，在地價定義內(nèi)涵中應予以合理界定。

（六）估價對象描述   

估價對象描述包含土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況的描述，土地登記狀況中一般容易忽視土地來源的描述，一些報告甚至沒有土地來源描述或是一筆帶過，沒有真正對土地歷史來源情況進行充分的分析，土地來源描述應結(jié)合土地歷史資料情況進行分析說明，如：政府儲備土地擬出讓的項目，土地來源處不能僅簡單描述估價對象為政府儲備地，應充分分析政府是以何種方式進行征收的，是征收農(nóng)用地或集體建設(shè)用地，還是收購存量國有土地，并描述征收的相關(guān)批準文件或是收購協(xié)議。土地權(quán)利狀況中比較容易遺漏估價對象的實際使用與證載情況的說明，這是《土地估價報告評審標準》所要求的，實際使用與證載一致的，說明一致即可，不一致的需要重點分析不一致可能會對地價產(chǎn)生的影響，如：證載為住宅用地，實際使用為商鋪及辦公，實際使用與證載不一致，就要充分分析對評估地價的影響。土地利用狀況中需要特別注意最有效利用狀況的分析及土地閑置情況說明，最有效利用分析應結(jié)合估價對象現(xiàn)狀利用情況及規(guī)劃利用條件進行。土地閑置情況說明應重點結(jié)合出讓合同相關(guān)條款約定，確定土地是否存在閑置，閑置可能產(chǎn)生的影響等方面，如：抵押項目應重點說明土地是否存在閑置情況，閑置超過兩年存在被收回風險的情況下可能不宜抵押。

（八）估價原則的選擇與描述分析

估價原則除了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的幾個原則之外，注意出讓項目還需按照4號文增加價值主導原則、審慎原則和公開市場原則，估價實物中需結(jié)合估價目的和方法進行選擇合適的估價原則，在描述時不能簡單描述每一項原則的概念，需結(jié)合估價目的和方法進行分析，如：替代原則，在具體方法運用時的分析“運用市場比較法測算中，在選擇比較實例、因素修正以及確定比準價格時，遵守替代原則，以估價對象的類似土地在市場中實際表現(xiàn)出來的價格水平為依據(jù)；運用剩余法測算中，確定待開發(fā)房地產(chǎn)銷售價格、開發(fā)成本、投資利潤時時遵守替代原則；基準地價系數(shù)修正法是在基準地價的基礎(chǔ)上，通過對估價對象條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格，這是替代原則的具體運用”。

（九）估價方法的選擇

估價方法選擇除了符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）的規(guī)定外，對出讓項目還需要符合4號文“二選一”和“三選一”的要求，并應充分描述方法選擇的理由，在進行理由描述時，不需逐個對每種方法選擇或不選擇的理由一一進行描述，重點需要描述規(guī)程中“宜選而本次評估未選、慎選而本次評估選擇”的方法的理由，還有就是出讓項目方法選擇不符合4號文“二選一”和“三選一”要求的，需要充分分析。

二、估價過程中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定和難點分析

（一）還原率的確定

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價過程中的難點，具體不僅是測算過程復雜，還需要大量的租金和售價等土地交易資料，對于商業(yè)、住宅用地在市場交易資料充足的情況下一般三種測算方法均可適用，而對于工業(yè)用地，一般因市場交易資料較少，僅能采用安全利率加風險調(diào)整值法一種方法測算。純收益與價格比率法在測算過程中是先利用房地產(chǎn)租金與售價的關(guān)系測算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價與房價比例關(guān)系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風險調(diào)整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國債利率，難點是風險調(diào)整值的確定，一般可以根據(jù)各類用地市場風險因素對土地市場的影響程度確定，需要建立市場風險因素因子體系，將這些因素因子對各類用地的影響程度進行量化，進而測算風險因素調(diào)整值，還有一種簡單的方法就是通過分析近幾年物價指數(shù)的變動情況確定風險因素調(diào)整值。投資收益率法一般可將房地產(chǎn)抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)，并考慮一定的風險調(diào)整系數(shù)作為綜合還原率，抵押貸款收益率一般為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率，自有資本收益率可結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)收益率情況，采用資本資產(chǎn)定價模型進行測算。